第一篇 冒名处分他人房屋《2017二手房买卖合同存在的风险及规避》
二手房买卖合同存在的风险及规避？以下是小编整理的文章，欢迎阅读！
二手房买卖合同存在的风险及规避
一、二手房买卖合同可能存在的风险
（一）房屋买卖合同遗漏必要主体。一般而言，房屋买卖合同必定涉及房屋的所有权人是谁，如果房屋为多人共有（如夫妻共同共有），而订立合同时共有人未在买卖合同上签字，则可能导致买卖合同无效。
（二）房屋买卖合同主体不合法。现实生活中，部分买受人在订立买卖合同时未认真审查房主的真实性，主要是未核实房主的身份，某些不法分子（如房屋的承租人）通过假证冒名与买受人签订买卖合同，以致买受人最终钱房两空。
（三）房屋存在物权瑕疵。主要是指买卖的房屋权利不具备完整性，如被法院依法查封、房屋设定抵押、房屋正在租赁等情况。
1.房屋被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利，此时出卖人无权处分房产，买受人与出卖人订立房屋买卖合同的，合同自然无效。
2.买卖房屋上已设定抵押。如果出卖人已将房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，则转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。
3．买卖房屋正在租赁。如买卖房屋正在出租期间，则根据法律规定，承租人享有有限购买权，买受人若要确保万无一失，则需要出卖人提供该房产的承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。此外，买受人还应留意出卖人与该房产的承租人所签订的租赁合同是否登记备案，根据相关规定，转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。也就是说，如果买受人购买该房产是为了自住，而出卖人与承租人签订的承租合同又登记备案，则买受人购房用于自住的目的可能就无法实现。
（四）故意规避税收。现实生活中，部分买卖双方耍小聪明，采取“高买低报”、延期过户、假赠予等方式规避税收，但上述行为存在较大的法律风险，最终聪明反被聪明误，吃亏的还是自己。
1.“高买低报”。“高买低报”是指二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时，以低于实际成交的价格签订虚假协议申报纳税。但此种做法可能存在的风险是，买受人有可能根据低报的过户价格来付款，不愿意再按照原购房价格成交，造成出卖人利益受损；而此种做法也可能导致买受人在向银行贷款时，贷款数额过低。
2.延期过户。此种方法主要目的是规避营业税。其一般做法是：买卖双方在达成购房意向之后，首先签订一份购房合同，规定房款交付方式、房屋过户时间和过户方式。在买方交纳全部或者部分房款之后，卖方先将房屋交买方使用，等到卖方的房屋持有年限达到规定的免税时间后，双方再将房屋过户。此种行为的风险是：一旦二手房市场在合同签订后房屋过户前出现价格上的大幅波动，无论是大涨还是大跌，买卖双方中可能有一方宁愿违约也要解除合同，从而损害守约方利益。
3.虚假赠与。这是目前避税方式中较为简单的一种。通常是买卖双方在达成交易意向后，先私下签订一份买卖合同，之后再到公证处办理房屋赠与合同，声明出卖人无偿将某房屋赠与买受人，以未发生金钱交易为名，规避营业税及其附加税费。这种方式从法律角度看，完全属于一种逃税的违法行为，买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷不仅不会受到法律保护，反而会在有关部门认定存在相关违法事实后，被追究一定的法律责任。如果此房子在5年之内再次交易过户，将会由卖方承担成交价格20%的个人所得税，交易成本会更高。 二、二手房买卖合同风险的规避
目前我国的二手房交易市场还不够规范，风险较大，这要求买卖双方在签订二手房买卖合同时一定要谨慎。其实，规避风险的最佳方法就是依法、诚实履行合同，切勿耍小聪明。此外，建议在二手房买卖时，把握四个“要点”。
一是确认房主真实身份。买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件。在签订房产买卖合同时，房主要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。
二是确认房主拥有出售房屋的合法完全产权。必要时到房处管理登记部门查询该房屋的相关登记情况，保证房屋不存在任何物权瑕疵。
三是明确双方权利义务及违约责任。因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。
四是及时办理房屋过户手续。购房者千万不能为了节省过户费用，采取所谓避税方式，给买卖双方都带来极大的法律风险、市场风险和政策风险。
延伸阅读：
二手房买卖合同的法律风险
(一)房屋买卖合同遗漏必要主体
一般而言，房屋买卖合同必定涉及房屋的所有权人是谁，如果房屋为多人共有(如夫妻共同共有)，而订立合同时共有人未在买卖合同上签字，则可能导致买卖合同无效。
(二)房屋买卖合同主体不合法
现实生活中，部分买受人在订立买卖合同时未认真审查房主的真实性，主要是未核实房主的身份，某些不法分子(如房屋的承租人)通过假证冒名与买受人签订买卖合同，以致买受人最终钱房两空。
(三)房屋存在物权瑕疵
主要是指买卖的房屋权利不具备完整性，如被法院依法查封、房屋设定抵押、房屋正在租赁等情况。
1、房屋被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利，此时出卖人无权处分房产，买受人与出卖人订立房屋买卖合同的，合同自然无效。
2、买卖房屋上已设定抵押。如果出卖人已将房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，则转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。
3、买卖房屋正在租赁。如买卖房屋正在出租期间，则根据法律规定，承租人享有有限购买权，买受人若要确保万无一失，则需要出卖人提供该房产的承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。此外，买受人还应留意出卖人与该房产的承租人所签订的租赁合同是否登记备案，根据相关规定，转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。也就是说，如果买受人购买该房产是为了自住，而出卖人与承租人签订的承租合同又登记备案，则买受人购房用于自住的目的可能就无法实现。
(四)故意规避税收
现实生活中，部分买卖双方耍小聪明，采取“高买低报”、延期过户、假赠予等方式规避税收，但上述行为存在较大的法律风险，最终聪明反被聪明误，吃亏的还是自己。
1、“高买低报”。“高买低报”是指二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时，以低于实际成交的价格签订虚假协议申报纳税。但此种做法可能存在的风险是，买受人有可能根据低报的过户价格来付款，不愿意再按照原购房价格成交，造成出卖人利益受损；而此种做法也可能导致买受人在向银行贷款时，贷款数额过低。
2、延期过户。此种方法主要目的是规避营业税。其一般做法是：买卖双方在达成购房意向之后，首先签订一份购房合同，规定房款交付方式、房屋过户时间和过户方式。在买方交纳全部或者部分房款之后，卖方先将房屋交买方使用，等到卖方的房屋持有年限达到规定的免税时间后，双方再将房屋过户。此种行为的风险是：一旦二手房市场在合同签订后房屋过户前出现价格上的大幅波动，无论是大涨还是大跌，买卖双方中可能有一方宁愿违约也要解除合同，从而损害守约方利益。冒名处分他人房屋
3、虚假赠与。这是目前避税方式中较为简单的一种。通常是买卖双方在达成交易意向后，先私下签订一份买卖合同，之后再到公证处办理房屋赠与合同，声明出卖人无偿将某房屋赠与买受人，以未发生金钱交易为名，规避营业税及其附加税费。这种方式从法律角度看，完全属于一种逃税的违法行为，买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷不仅不会受到法律保护，反而会在有关部门认定存在相关违法事实后，被追究一定的法律责任。如果此房子在5年之内再次交易过户，将会由卖方承担成交价格20%的个人所得税，交易成本会更高。
第二篇 冒名处分他人房屋《从一起冒名顶替行为说起》
善意取得制度若干问题研究
从一起冒名顶替行为说起
王利明 中国人民大学法学院 教授 博士生导师 上传时间:2009-10-9 浏览次数:3699 字体大小：大 中 小
关键词:不动产/冒名处分/善意取得/焦点笔谈
内容提要:善意取得制度是非依法律行为引起物权变动的重要类型。自《物权法》明确规定善意取得制度（第106条、第107条）以来，实践中相关案例频频出现，不乏一些复杂疑难案例。针对实践中一起冒名出售房屋案，《判解研究》（2009年第2辑）特邀多位著名法学家和青年学者，就《物权法》视野下不动产的善意取得若干问题进行深入讨论，涉及到善意取得的诸多具体理论和实践问题。现将这些讨论陆续登出，以供参考和交流。本篇为王利明教授的《善意取得制度若干问题研究》。
本案中，刘金龙使用诈骗等违法手段，冒名顶替房屋所有人张桓，将张焕之房屋出售给买受人李大庆，其在获得李大庆支付的巨额款项之后，携款潜逃。房屋登记机关在未核对房屋所有人办理原始登记时的身份证复印件和签名的情况下，直接凭刘金龙出示的伪造身份证和房产证，确认刘金龙即为房屋真实权利人张焕，其未尽合理的登记审查义务。无权处分人的冒名顶替行为和登记机关的过错行为，直接致使房屋在违背所有人张焕的真实意思的情况下，变更登记到了李大庆名下。李大庆主张自己已经是登记簿确认的合法所有人，而原所有人则认为这是一次错误的变更登记，不具有法律效力。本案中，一个简单的冒名顶替行为，引发了多个法律问题，有待讨论。
一、假冒行为是否为“无权代理”或者“表见代理?
本案首先涉及到假冒行为的法律适用问题。假冒是指冒名顶替，实际上是一种侵害他人姓名权的行为。假冒者的目的常常并不是直接损害被假冒者的利益，而只是为了谋取个人的非法所得。当然，假冒行为也可能损害被假冒者的利益。本案中，刘金龙冒充房屋所有人张焕，与第三人李大庆从事了房屋交易行为，并办理了过户登记。刘金龙的冒名处分行为具有这样几个特点：第一，刘金龙以磋商买卖房屋为名,调换了张焕的真实的房产证；第二，刘金龙伪造了张焕的身份证件；
第三，刘金龙通过与张焕建立房屋租赁关系，现实地占有了房屋及钥匙。所以，本案中，刘金龙的冒名行为不但惟妙惟肖，而且引起了实际的法律后果。毫无疑问，刘金龙已经构成了对张焕的姓名权的侵害。如果张焕以侵害姓名权为由请求损害赔偿，是可以获得支持的。但是，本案中，刘金龙的冒名行为的主要目的是骗取财物，尤其是，其并不是单纯的冒用他人名义，其最终目的是通过冒名行为处分他人财产，从而非法占用他人的财物。因此，本案涉及的主要问题不再是人格权侵权问题了，而主要在于因非法处分财产所引发的财产权属争议，以及损害赔偿责任问题。因此，有必要回答如下几个问题：
（一）刘金龙冒名处分行为是否可以适用无权代理制度？
从民法上看，冒名顶替行为既可能是以他人的名义处分一定财产的行为，也可能是以他人名义从事其他性质的民事活动，例如，假冒他人名义承担保证责任，该合同因被保证债权的债权人及时察觉而不成立。这虽然构成了对被冒名人的不利益，但其并没有处分被冒名人的财产。本案中，冒名处分行为虽然是侵权行为，其在冒用他人名义这一点上，构成了对他人名称权的侵害。在许多情况下，在本案中，刘金龙已经对被冒名人进行了处分，并引发了法律上的效果，具体表现为：第一，使张焕的房屋发生了变更登记，第三人李大庆成为了登记簿上记载的权利人；第二，使第三人李大庆支付了大量的购房款。这一冒名行为直接引发了原所有人张焕与第三人李大庆之间的房屋所有权争议，即具有法律上的效果。那么，对于这样一些法律上的效果，应当适用哪一种法律制度来调整呢？有一种观点认为，如果存在真实的被冒名人，且假冒行为的相对人主观上确实希望同被冒名人从事法律行为，则假冒行为可以类推适用无权代理制度[1]：被冒名人可以对假冒行为进行追认，并对交易相对人发生法律拘束力；如果被冒名人拒绝追认，则假冒行为无效，不对被冒名人产生法律效果。
我认为，虽然在冒名处分行为和无权代理中，实际行为人都缺乏从事相应行为的法定权利，在这一点上具有相似性，但是，冒名处分行为不能适用无权代理制度，因为冒名处分行为完全不符合无权代理的基本特征。这表现在：
第一，无权代理实质上是一种缺乏代理权而仍从事代理行为的行为。从最终结果来看，无论是直
接代理，还是间接代理，代理人都是为了实现被代理人的利益，都要以被代理人为利益的最终归属点，即使是无权代理，在一定程度上，也可能要体现被代理人的意愿和利益。但是，本案中的冒名处分行为人完全违背了被代理人的意愿。尽管所有人张焕有出卖房屋的意愿，但是，刘金龙处分房屋的行为，完全不是为了实现张焕的利益，而是为了侵夺张焕的房屋，进而非法获取自己的利益。
第二，无权代理行为仍然是以被代理人名义行为，而不能自称是本人。在无权代理的情况下，代理人和被代理人仍然是区分开的，但在本案中，刘金龙在与李大庆从事交易时，其自称张焕，因此，刘金龙不是代理张焕从事代理行为，而是自称自己是张焕从事交易行为。
第三，无权代理行为一般不属于侵权行为，而本案中，冒名行为是侵权行为，刘金龙的行为不但侵害了所有人张焕的姓名权，而且损害了其财产权。这显然不符合无权代理的基本特征。
（二）刘金龙冒名处分行为是否可以适用表见代理？
所谓表见代理，是指代理人没有代理权，但是存在使第三人相信其有代理权的理由，因而使本人对交易相对人承担授权人的责任。[2]《合同法》第49条明确规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后，以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”这就是我国法律确立的表见代理制度。我国民法采纳表见代理制度的根本原因在于保护相对人的信赖利益，维护市场交易安全。在冒名处分情况下，其与通常的表见代理具有很大的相似性，这表现在：一方面，二者都可能在一定程度上违背了权利人的真实意愿；另一方面，无论是假冒人，还是无权代理人，都实施了一定的民事行为，并且这些行为可能会对第三人产生了一定的民法上的效果。此外，假冒行为和无权代理行为都可能给他人造成一定的财产损失。如果假冒他人名义不会引起法律上的争议和效果，例如，冒用他人名义订约酒店，但后因酒店客满，未能成功订约。这一般不会给他人造成财产损失。正是这些相似性的存在，使得实践中的一些假冒行为与表见代理行为区分开来。
尽管如此，我认为，可以从如下几个方面，对冒名处分行为和表见代理加以严格地区分：
第一，从法律关系的主体来看，表见代理仍然是一种代理关系，其直接涉及三方当事人，一方是表见代理人，另一方是交易相对人，第三方是相对人所信赖的被代理人。也就是说，第三人知道，直接与其从事交易的人并不是交易效果的直接归属者，尤其是，代理人在从事无权代理行为时，仍然是以代理人的身份出现的，而第三人知道还存在一个被代理人。但在本案中，在整个交易过程中，刘金龙自称自己就是张焕，第三人李大庆也信以为真，因此，从第三人李大庆的角度来讲，不存在代理人与被代理人的区别，其只是认为与张焕一人从事民事活动。始终只有两方当事人参与交易，一方当事人是无权处分人；另一方当事人是买受人，原所有人张焕没有加入到交易过程中，因此，其不符合表见代理的特征。
第二，从第三人信赖的内容来看，在表见代理的情况下，第三人信赖的是表见代理人有代理权，因此，有必要对第三人的信赖利益给予保护。表见代理的关键在于，第三人是有充分的理由认为无权处分人具有代理权。其强调存在代理权这一表见事实，旨在保护交易相对人对表见代理权的信赖。[3]但是，在本案中，第三人李大庆并不是信赖刘金龙具有代理权，其就认为刘金龙就是张焕本人。虽然刘金龙出示了仿真身份证和真实房产证，且登记机构予以了确认，足以使交易相对人信赖刘金龙具有处分权。但是，此种信赖与表见代理制度中的信赖存在本质上的差异，因为，表见代理制度中的相对人信赖的是：直接交易相对人具有代理权；而冒名行为中相对人信赖的是直接交易相对人就是真实的权利人，就是为其自己从事交易行为。
第三，从本人对表见事实形成的作用来看，一般来说，如果是因为无权代理人盗窃本人的身份证件、印章等能够代表身份的材料，与他人从事民事行为，由此造成的后果属于无权代理。如果被代理人不接受代理的效果，无论第三人是否存在信赖利益，都不予以保护。在在本案中，刘金龙只是通过盗窃方式获得了张焕的房产证，张焕对此缺乏积极的作用，更何况，刘金龙出示的身份证件是伪造的，并非张焕所交付，因此，张焕对权利表象的形成并没有发挥积极的作用，不宜令其承担表见代理的后果。但由于张焕未能尽到对自己房产证的合理保管义务，在一定程度上引起了表见事实的形成，是第三人产生了信赖。从这个意义上讲，第三人的信赖利益应当予以保护。但这种保护不能通过表见代理来完成，而应当通过善意取得制度等其他方式来实现。
二、原所有人张焕和买受人李大庆之间的利益比较与保护
本案中，房屋原所有人张焕与买受人李大庆之间存在相互对立的利害关系，不论认定那一方享有房屋的所有权，都将使另一方承担向登记机构或者第三人追偿的负担。那么，原所有人和买受人之间，谁的利益应当优先保护呢？我认为，在符合善意取得的情况下，应当保护善意买受人的利益，主要原因在于：
第一，买受人没有过错，主观上处于善意状态。本案中，尽管无权处分人刘金龙出示的是伪造的身份证，但是，买受人尽到了必要的审查义务，并且，登记机关对无权处分人身份信息的确认，使买受人更加确信刘金龙即为真实的权利人。更何况，面对高仿真身份证，一般人都难以凭肉眼加以识别。与善意买受人李大庆相比，房屋原所有人张焕自身具有过错。这种过错表现在，其没有尽到对自己财物的合理的保管义务，正是因为房产证被调包，才引发了无权处分人后来的一系列违法交易行为。如果其尽到对房产证的合理保管义务，刘金龙就没有机会取得房产证，也无法到房屋登记部门办理过户登记。
第二，这是优先保护善意买受人的信赖利益的需要。本案中，各种事实足以使善意买受人对这么几项事实产生信赖：一是对处分人（刘金龙）就是真实的权利人产生信赖；二是对登记簿记载内容的信赖，登记机关对处分人处分权的确认，更令善意买受人产生信赖。在这种情况下，如果宣告其买受行为无效，则致使第三人不敢轻易从事各种交易，不利于经济的繁荣和发展。从这个意义上说，保护善意买受人的信赖，也是对正常市场经济秩序的维护，应当值得鼓励。
第三，从风险控制的角度来看，善意取得制度的一种重要价值选择就是：在原所有权人和善意买受人之间，对向无权处分人追偿的负担和追偿不能的风险予以分配。此种分配的重要考虑因素就是二者在预测和控制风险能力上的强弱比较。[4]本案中，如前所述，善意买受人李大庆不具有对虚假权利外观的识别能力，而与之相反，所有人张焕却具有对形成不真实权利外观的预防和控制能力，因为，只要其稍加注意，就可以防止刘金龙掉包其真实房产证。从这个意义上讲，应当让原所有人张焕（风险控制能力相对较强的一方）承担向无权处分人追偿的负担和追偿不能的风险。
第三篇 冒名处分他人房屋《上海高院关于涉房地产案件最新观点汇总(2014)》
上海高院关于涉房地产案件最新观点汇总（2014）
来源：上海高院民一庭
一、为套贷签订的房屋买卖合同的效力和处理
1、为套取银行商业或公积金贷款，当事人签订房屋买卖合同的效力认定。 倾向性意见认为，当事人签订买卖房屋合同的目的是为了套取银行贷款，并无真实交易房屋的意思表示。双方也无交付房屋、支付房款等合同履行行为，还贷往往也是由出卖人借买受人名义实施，故从合同订立及履行等情况来看，当事人内心真实的意思与合同表示的意思相悖，属于较为典型的通谋虚伪意思表示。意思表示不真实而签订的房屋买卖合同应为无效。
2、在审理程序上是否追加银行等信贷机构作为第三人参加诉讼。
倾向性意见认为，虽然房屋买卖合同与抵押借款合同分属不同法律关系，但在处理上存在一定牵连关系。房屋买卖合同无效的后果处理，必然涉及设置抵押权的房屋返还问题，故不宜完全割裂两者在处理上的关联性。上海高院也曾在《关于审理房地产买卖与抵押、租赁交叉纠纷若干问题的意见》第三条中规定：“房屋买卖合同可能被确认为无效或被撤销、解除的，法院可将诉讼情况告知担保权人。若担保权人就此提出诉讼请求的，可与房屋买卖合同纠纷合并审理；若担保权人未申请参加诉讼的，仅处理房屋买卖合同纠纷，但应尽可能查明房屋上设定的权利，并在处理时予以考量。”故法院审理中应在查明房屋上设定权利情况的同时，可告知担保权人涉讼情况，由其自行作出决定。若担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，抵押借款合同应当与房屋买卖合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理房屋买卖合同纠纷。
二、以委托出售形式签订房屋买卖合同的效力
出卖人在借款时出具委托书，授权他人出售房屋。事后因欠款不还，受托人凭借委托书与买受人签订的房屋买卖合同的效力认定。
倾向性意见认为，在委托书真实有效的情况下，相对人有理由相信代理人获得了有效的授权，代理人所作出的代理行为有效，其订立的房屋买卖合同应为有效。但买受人明知或应当知道代理人没有代理权、与代理人恶意串通签订房屋买卖合同的除外。至于恶意串通要件的审查，主要从委托内容、合同订立、履行是否符合正常市场交易习惯和流程等方面进行衡量。
三、以买卖形式将房屋过户，为本人或他人借款担保，该房屋买卖合同的处理。
1、债务清偿期届满前，以买卖形式将房屋过户，为本人或他人借款担保，该房屋买卖合同效力的认定。
倾向性意见认为，在债务清偿期届满之前，当事人之间约定的房屋买卖关系，看似正常交易，但就其本意而言，该合同往往是为担保借款债务而存在，房屋买卖并非原、被告真实的意思表示。若无论债务人是否能够清偿债务，均需依买卖合同约定将房屋转移给相对方，实质上就是对担保财产所有权转移的约定，属于买卖担保型的非典型流质，应为无效。但买卖合同中约定借款债务履行期届满时进行清算的除外。
2、债务清偿期届满之后，以房抵债的房屋买卖合同效力的认定。
倾向性意见认为，债务履行期届满后，债务人在无力归还借款的情况下，与债权人就债务清偿达成以房抵债合意，是其履行债务的一种方式。双方签订房屋买卖合同后，一方当事人要求履行的，人民法院应予支持，但当事人虚构债务、或是规避宏观调控政策、或是违反法律行政法规强制性规定的除外。冒名处分他人房屋
四、房屋经连续多手买卖，对于后手房屋买卖合同的处理。
1、第一手房屋买卖合同被确认为无效后，对于第二手房屋买卖合同效力的认定问题。
倾向性意见认为，第一手房屋买卖合同被确认无效，第二手房屋买卖合同效力不受第一手合同效力认定的影响，如不存在其他无效情形的，确认有效。但第二手买卖合同买受人是否可以获得房屋权利，应从善意取得制度的角度进行审查。
2、若后手买受人基于善意取得，则应采用何种标准确定其属于善意？ 倾向性意见认为，善意取得的标准，应当采用严格标准，买受人不仅善意且无过失，要从合同签订是否符合常理、房价、履行等诸多方面进行全面审查。
3、后手买受人完成房屋产权登记后，要求在系争房屋内实际居住人员迁出如何处理？
倾向性意见认为，从产权登记情况来看，买受人已作为系争房屋的权利人登记在册，依法应享有占有、使用、收益、处分的权利，而实际占有人已非系争房屋的产权人无权在房屋内居住使用，买受人可基于物权请求权要求对方从房屋内搬离。但在个案处理中，应注意考量房屋的实际居住人员是否享有居住房屋的权利，或房屋买卖合同是否存在虚假交易，以及房屋现实交付是否存在履行障碍等情况，予以区分处理。
五、关于无权处分人签订房屋买卖合同效力的认定
倾向性意见认为，当事人以出卖人对房屋没有所有权或完整所有权为由主张房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因出卖人原因导致房屋不能办理转移登记的，买受人要求解除合同，并要求出卖人承担违约责任或者损害赔偿的，人民法院应予支持。
六、关于假冒权利人（如伪造产权人身份证、找相貌近似者冒充产权人交易等）签订房屋买卖合同后，买受人是否可以适用善意取得制度
倾向性意见认为，行为人假冒房屋权利人名义与买受人签订房屋买卖合同的情况下，房屋权利人并无交易房屋的意思表示，双方之间并不存在房屋买卖的合意，故房屋权利人主张合同无效的，人民法院应予支持。买受人主张善意取得的，人民法院不予支持。理由是善意取得制度的本质是以牺牲财产静态的安全来换取财产动态的安全，其理论基础在于物权的公示公信原则，即在不动产登记错误时，仍为第三人对不动产登记簿??虚假权利外观的信赖提供适度保护，以保障交易秩序的安全。但在冒名处分房屋过程中，买受人是基于行为人的欺骗行为，误以为是权利人出售房屋，故买受人是对交易主体身份的误信而不存在对虚假权利外观的信赖保护的基础事实，因而不能适用不动产善意取得制度。
七、买卖夫妻共有房屋的合同的问题
对于房屋登记在夫妻名下，买受人与夫妻一人签订房屋买卖合同，买受人要求办理转移登记的，研讨会形成一致意见认为，夫妻一方对于共有房屋无处分权，故买受人要求办理产权登记的，人民法院不予支持。
八、关于被查封房屋买卖合同的效力认定
倾向性意见认为，当事人一方以房屋被有权国家机关采取查封等强制措施等为由主张房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持，但房屋未取得合法建造审批手续的除外。
九、关于“阴阳合同”中价格条款的效力认定
倾向性意见认为，当事人签订的房屋买卖合同与办理登记备案、抵押贷款等事宜提交的房屋买卖合同就相同事项约定不一致的，应以当事人真实意思表示来确定双方当事人的权利义务。判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。同时，若买卖双方存在做低房价等逃税行为的，将不仅破坏了国家对于不动产交易的税收体系，使国家应征税款流失，还会扰乱
了不动产交易的市场秩序，故对于房屋交易中签订“阴阳合同”规避纳税等行为，人民法院可建议相关部门予以处理。
十、隐名购房问题的处理
倾向性意见认为，借名人与出借人达成隐名购房协议，借他人名义签订房屋买卖合同、支付房屋价款。在取得产权后，借名人请求确认房屋权属的，人民法院可以支持，但规避国家房产宏观调控政策情形的除外。
十一、户籍迁移违约金问题的处理
买受人依据合同约定主张出卖人承担逾期迁移户口违约责任的，出卖人经传票传唤拒不到庭参加诉讼，法院能否依职权对原告诉请的违约金进行调整？
倾向性意见认为，申请法院对违约金数额进行调整是当事人的诉讼权利，当事人经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，不利后果理应由当事人自行承担，法院不能依职权调整违约金。
第四篇 冒名处分他人房屋《上海高院关于涉房地产案件最新观点汇总(2014)》
上海高院关于涉房地产案件最新观点汇总（2014）
一、为套贷签订的房屋买卖合同的效力和处理
1、为套取银行商业或公积金贷款，当事人签订房屋买卖合同的效力认定。
倾向性意见认为，当事人签订买卖房屋合同的目的是为了套取银行贷款，并无真实交易房屋的意思表示。双方也无交付房屋、支付房款等合同履行行为，还贷往往也是由出卖人借买受人名义实施，故从合同订立及履行等情况来看，当事人内心真实的意思与合同表示的意思相悖，属于较为典型的通谋虚伪意思表示。意思表示不真实而签订的房屋买卖合同应为无效。
2、在审理程序上是否追加银行等信贷机构作为第三人参加诉讼。
倾向性意见认为，虽然房屋买卖合同与抵押借款合同分属不同法律关系，但在处理上存在一定牵连关系。房屋买卖合同无效的后果处理，必然涉及设置抵押权的房屋返还问题，故不宜完全割裂两者在处理上的关联性。上海高院也曾在《关于审理房地产买卖与抵押、租赁交叉纠纷若干问题的意见》第三条中规定：“房屋买卖合同可能被确认为无效或被撤销、解除的，法院可将诉讼情况告知担保权人。若担保权
人就此提出诉讼请求的，可与房屋买卖合同纠纷合并审理；若担保权人未申请参加诉讼的，仅处理房屋买卖合同纠纷，但应尽可能查明房屋上设定的权利，并在处理时予以考量。”故法院审理中应在查明房屋上设定权利情况的同时，可告知担保权人涉讼情况，由其自行作出决定。若担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，抵押借款合同应当与房屋买卖合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理房屋买卖合同纠纷。
二、以委托出售形式签订房屋买卖合同的效力
出卖人在借款时出具委托书，授权他人出售房屋。事后因欠款不还，受托人凭借委托书与买受人签订的房屋买卖合同的效力认定。
倾向性意见认为，在委托书真实有效的情况下，相对人有理由相信代理人获得了有效的授权，代理人所作出的代理行为有效，其订立的房屋买卖合同应为有效。但买受人明知或应当知道代理人没有代理权、与代理人恶意串通签订房屋买卖合同的除外。至于恶意串通要件的审查，主要从委托内容、合同订立、履行是否符合正常市场交易习惯和流程等方面进行衡量。
三、以买卖形式将房屋过户，为本人或他人借款担保，该房屋买卖合同的处理。
1、债务清偿期届满前，以买卖形式将房屋过户，为本人或他人借款担保，该房屋买卖合同效力的认定。冒名处分他人房屋
倾向性意见认为，在债务清偿期届满之前，当事人之间约定的房屋买卖关系，看似正常交易，但就其本意而言，该合同往往是为担保借款债务而存在，房屋买卖并非原、被告真实的意思表示。若无论债务人是否能够清偿债务，均需依买卖合同约定将房屋转移给相对方，实质上就是对担保财产所有权转移的约定，属于买卖担保型的非典型流质，应为无效。但买卖合同中约定借款债务履行期届满时进行清算的除外。
2、债务清偿期届满之后，以房抵债的房屋买卖合同效力的认定。
倾向性意见认为，债务履行期届满后，债务人在无力归还借款的情况下，与债权人就债务清偿达成以房抵债合意，是其履行债务的一种方式。双方签订房屋买卖合同后，一方当事人要求履行的，人民法院应予支持，但当事人虚构债务、或是规避宏观调控政策、或是违反法律行政法规强制性规定的除外。
四、房屋经连续多手买卖，对于后手房屋买卖合同的处理。
1、第一手房屋买卖合同被确认为无效后，对于第二手房屋买卖合同
效力的认定问题。
倾向性意见认为，第一手房屋买卖合同被确认无效，第二手房屋买卖合同效力不受第一手合同效力认定的影响，如不存在其他无效情形的，确认有效。但第二手买卖合同买受人是否可以获得房屋权利，应从善意取得制度的角度进行审查。
2、若后手买受人基于善意取得，则应采用何种标准确定其属于善意？
倾向性意见认为，善意取得的标准，应当采用严格标准，买受人不仅善意且无过失，要从合同签订是否符合常理、房价、履行等诸多方面进行全面审查。
3、后手买受人完成房屋产权登记后，要求在系争房屋内实际居住人员迁出如何处理？
倾向性意见认为，从产权登记情况来看，买受人已作为系争房屋的权利人登记在册，依法应享有占有、使用、收益、处分的权利，而实际占有人已非系争房屋的产权人无权在房屋内居住使用，买受人可基于物权请求权要求对方从房屋内搬离。但在个案处理中，应注意考量房屋的实际居住人员是否享有居住房屋的权利，或房屋买卖合同是否存在虚假交易，以及房屋现实交付是否存在履行障碍等情况，予以区分
处理。
五、关于无权处分人签订房屋买卖合同效力的认定
倾向性意见认为，当事人以出卖人对房屋没有所有权或完整所有权为由主张房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因出卖人原因导致房屋不能办理转移登记的，买受人要求解除合同，并要求出卖人承担违约责任或者损害赔偿的，人民法院应予支持。
六、关于假冒权利人（如伪造产权人身份证、找相貌近似者冒充产权人交易等）签订房屋买卖合同后，买受人是否可以适用善意取得制度
倾向性意见认为，行为人假冒房屋权利人名义与买受人签订房屋买卖合同的情况下，房屋权利人并无交易房屋的意思表示，双方之间并不存在房屋买卖的合意，故房屋权利人主张合同无效的，人民法院应予支持。买受人主张善意取得的，人民法院不予支持。理由是善意取得制度的本质是以牺牲财产静态的安全来换取财产动态的安全，其理论基础在于物权的公示公信原则，即在不动产登记错误时，仍为第三人对不动产登记簿虚假权利外观的信赖提供适度保护，以保障交易秩序的安全。但在冒名处分房屋过程中，买受人是基于行为人的欺骗行为，误以为是权利人出售房屋，故买受人是对交易主体身份的误信而不存在对虚假权利外观的信赖保护的基础事实，因而不能适用不动产善意
第五篇 冒名处分他人房屋《冒用他人名义出资并在登记公示,被冒名人不应被认定股东身份,实际出资人有权处分相应股权》
冒用他人名义出资并在登记公示，被冒名人不应被认定股东身份，实
际出资人有权处分相应股权
原文链接：/713.html
关键词：南京公司律师,实际出资人,冒名出资,股东资格,股权转让冒名处分他人房屋
在司法实践中，冒名股东包括以根本不存在的人的名义(死人或虚构者) 出资并登记和盗用真实的人的名义出资并登记两种情形。对以根本不存在的人的名义(死人或虚构者)出资并登记的，应认定实际出资人取得股东资格。以根本不存在的人的名义出资，应当由实际出资者取得股东资格，行使股东权利、承担股东义务。对盗用真实的人的名义出资并登记的，也不应当认定被盗名人为股东，被盗名人对内对外都不承担责任，因为被盗名人对此一无所知，没有作公司股东的真实意思表示，不具备股东的本质特征。
冒名出资是指冒名者以虚拟人的名义或者盗用真实人的名义向公司履行出资义务的行为。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第二十九条的规定，冒用他人名义出资并将该他人作为股东在公司登记机关登记的，冒名登记行为人应当承担相应责任;公司、其他股东或者公司债权人以未履行出资义务为由，请求被冒名登记为股东的承担补足出资责任或者对公司债务不能清偿部分的赔偿责任的，人民法院不予支持。可知，为了保护善意的被冒名人，因冒名行为而产生的法律责任仅仅由冒名登记行为人自己承担，被冒名人既不需要承担补足出资的责任，也无需承担公司债务的赔偿责任，这足以说明在法律上被冒名人并不被认可为公司真正的股东。因此，在股东冒用他人名义出资的情况下，即使已将被冒名人作为股东在公司登记机关进行了登记，其在法律上也不能被认定为该公司的股东。
2005年8月9日，许光全、许光友向四川省攀枝花市中级人民法院提起诉讼请求判令：
一、确认许光全、许光友为开明房产公司股东;二、确认舒鑫不是开明房产公司股东;三、确认开明房产公司各股东现有资本金额;四、由涂开元、舒鑫承担本案诉讼费用。四川省攀枝花市中级人民法院于2005年11月18日作出(2005)攀民初字第126号民事判决，许光全、许光友不服该判决，上诉至四川省高级人民法院，该院于2006年11月9日以(2006)川民终字第69号民事裁定将该案发回重审。四川省攀枝花市中级人民法院在重审中追加开明房产公司为本案第三人。
该院审理查明：许光全与许光友系兄弟关系，二人的姐姐许泽君与涂开元年轻时曾系恋人，由于各种原因，许泽君和涂开元没能结婚。分手后，许泽君和涂开元各自结婚并生育子女。之后，二人又先后与自己的配偶离婚。1994年底，许泽君来到攀枝花市和涂开元以夫妻名义同居生话。1999年12月，攀枝花市开民商贸有限责任公司(以下简称开民商贸公司)购得攀枝花市春华小区规划内的1号、2号、3号住宅楼用地使用权。该公司法定代表人涂开元准备进行房地产开发，遂决定筹建开明房产公司。此后，开民商贸公司向攀枝花市建设委员会递交了关于组建开明房产公司的报告。
20000年8月15日，攀枝花市建设委员会以攀建发[2000]房产364号文件同意开民商贸公司设立开明房产公司。随后，开民商贸公司员工彭琦按涂开元的安排，从网络上下载了公司章程并起草了股东会决议等文件。涂开元在设立开明房产公司的上述文件上签名，彭琦则在上述文件上签署了许光全、许光友的姓名。为取得设立开明房产公司的相关验资手续，涂开元经人介绍向何平借款100万元。
20000年10月23日，涂开元持许光全、许光友的身份证复印件，在攀枝花市商业银行望江支行为许光全、许光友开设了银行帐户，并将何平在该支行的100万元存款取出，先后以许光全、许光友和涂开元的出资款名义转入拟设的开明房产公司的临时账户，然后又以预付款项的名义再从开明房产公司的临时账户转出。反复五次存入、转出后，涂开元取得了许光全、许光友存入投资款各100万元、涂开元存入投资款300万元的银行存款进账单5张。当日，涂开元就将100万元借款归还给了何平。次日，涂开元持500万元的银行存款进账单，找到攀枝花市华光会计师事务所，该所为其出具了攀华会验[2000]211号验资报告。报告称，开明房产公司已实际收到其股东投资款500万元(货币)。此后，涂开元将许光全、许光友和他本人的身份证复印件、验资报告等资料交给彭琦，安排彭琦到攀枝花工商局办理设立开明
房产公司的相关手续。在给工商局提交的委托彭琦办理开明房产公司设立登记事宜的委托书上，有涂开元、许光全、许光友三人的名字，但许光全、许光友的名字并非两人所签，而是彭琦所签。
2000年10月30日，攀枝花工商局批准了开明房产公司的设立登记申请，并向其核发了营业执照。开明房产公司成立时的工商档案载明，开明房产公司注册资金500万元，法定代表人涂开元，股东涂开元(出资300万元，占60%)，股东许光全(出资100万元，占20%)，股东许光友(出资100万元，占20%)。开明房产公司成立后，涂开元便着手清理开民商贸公司的债权债务。开民商贸公司的工商档案载明，该公司的股东为涂开元和李连强。在本案审理中，李连强作为证人出庭作证称，其仅是开民商贸公司的名义股东，开民商贸公司的实际股东只有涂开元一人。开民商贸公司清理完毕全部债务后，涂开元将开民商贸公司所有资产划至开明房产公司，并于2001年4月15日将开民商贸公司与开明房产公司合并。
此后，开明房产公司在开民商贸公司此前已购得的土地上(即攀枝花市春华小区规划内的1号、2号、3号住宅楼用地)先后开发了开明1号、2号、3号住宅楼。开明1号住宅楼由开明房产公司自行建设，由于开明房产公司没有建筑资质，遂挂靠攀枝花市园林建设公司，由许光全担任项目经理。2002年6月，涂开元和许光全作为发起人，申请设立了攀枝花市开明建筑有限责任公司(以下简称开明建筑公司)。开明建筑公司成立后，先后修建了开明房产公司的2号、3号住宅楼。开明1号、2号、3号住宅楼完工后，开明房产公司又先后开发了开明5号、6号、7号住宅楼等房地产项目。许光全先后参与了开明1号、2号、3号、7号住宅楼的修建，在施工过程中担任项目经理期间领取了工资，2003年春节后离开了攀枝花。许光友参与开发了1号、2号住宅楼的建设，在施工工地负责机械设备和安全等工作，期间领取了工资，2001年初离开了攀枝花。许光全、许光友离开攀枝花前，均未向开明房产公司履行补足各100万元出资款的义务，也未向开明房产公司主张其股东权益。
2003年7月，涂开元向攀枝花市东区工商行政管理局举报许光全、许光友对开明房产公司虚假出资。此后，攀枝花市东区工商行政管理局对许光全、许光友作出攀工商东经处
[2003]13号、[2003]14号行政处罚决定书，分别罚款许光全、许光友各5万元。2003年7月21日，涂开元分别以许光全、许光友的名义各缴纳了5万元的行政罚款。对上述行政处罚，许光全、许光友均不知情。2004年4月20日，涂开元分别以许光全、许光友的名义与申请人舒鑫签订了两份股金转让协议，将许光金、许光友名下各100万元股金转让给舒鑫。
同日，开明房产公司召开股东会，修改了公司章程，决议同意许光全、许光友退出公司，由新股东舒鑫补足200万元股金，并选举舒鑫为公司监事。当日，舒鑫在修改后的开明房产公司章程上签字。2004年6月8日，舒鑫向开明房产公司交付了200万元出资款。此后，开明房产公司到工商行政管理部门办理了变更公司股东登记等手续。目前，开明房产公司的工商档案载明的股东是涂开元(出资300万，占60%)、舒鑫(出资200万，占40%)。
该院另查明，许泽君和涂开元自1994年开始同居生活，2001年1月双方发生矛盾，遂协商分手并签订了协议。此后，双方并未履行该协议，仍继续同居生活。2003年初，许泽君和涂开元之间的矛盾再起，双方无法继续同居生活。2003年6月27日，许泽君和涂开元协商分手并就同居期间的财产达成书面协议。此后，许泽君和涂开元分居。2003年7月，双方分别向法院起诉，许泽君要求分割双方同居生活期间设立的开明房产公司财产份额和投资权益的50%;涂开元要求确认其对双方同居生活期间出资43万元购买的四川省筠连县茶叶站煤矿45%股权享有一半的股权。2004年11月26日，攀枝花市中级人民法院作出(2004)攀民终字第291号民事调解书，对双方的如下调解协议内容予以确认：1.涂开元除按2003年6月27日与许泽君签订的协议内容将财产分割给许泽君外，另行支付许泽君财产补偿款200万元，许泽君不得再要求分割双方同居期间的共有财产;2.许泽君在四川省筠连县茶叶站煤矿所拥有的股权归涂开元所有。调解书生效后，涂开元向许泽君履行了上述给付义务。在与涂开元的诉讼中，许泽君得知了涂开元曾向工商行政管理部门举报过许光全、许光友对开明房产公司的虚假出资。此后，工商行政管理部门接到了有关涂开元对开明房产公司虚假出资的举报。2005年7月21日，涂开元被工商行政管理部门罚款15万元。2005年7月25日，涂开元向工商行政管理部门缴纳了15万元的行政罚款。
攀枝花中级人民法院审理认为：开明房产公司系涂开元作为发起人申请设立的有限责任公司。有限责任公司具有很强的人合性特征，在公司设立前各发起人对彼此的出资数额和所占股份均应当是明知的。涂开元作为开明房产公司设立的发起人，并不认可许光全、许光友是开明房产公司的共同发起人。作为有独立法人资格的开明房产公司，也不认可许光全、许光友是它的合法股东。判定是否是开明房产公司股东，关键须审查许光全、许光友是否有成为该公司股东的真实意思表示，是否履行了公司章程中所确定的出资义务。在开明房产公司设立时的公司章程、股东会决议和向工商部门提交的委托书上，均没有二人的签名，二人的名字都由彭琦所签。彭琦办理开明房产公司设立登记事宜是当时开民商贸公司的法定代表人
涂开元给彭琦作出的工作安排。无论开明房产公司筹建期间还是该公司成立后，许光全、许光友一直未向开明房产公司履行过任何出资义务。许光全、许光友主张在开明房产公司成立前，曾将出资款交给许泽君和涂开元，但没有向法庭提供证据予以证明，且涂开元也不予认可。二人还主张，他们从没有在开明房产公司领取过分红、二人实际上以各自的分红履行了各自的股东出资义务。因二人没有向开明房产公司履行过出资义务，也就无权在开明房产公司分红，以不该享有的分红作为各自的出资也就矛盾且无法成立。结合本案证据和庭审查明的事实，可以认定：许光全没有作为开明房产公司股东的真实意思表示，没有向该公司履行过任何出资义务，也没有参与过该公司经营方针或投资计划的决定;涂开元在与二人的姐姐许泽君同居生活期间，使用二人的身份证办理了设立开明房产公司的相关手续。开明房产公司成立之初的工商档案虽载明二人是股东，但这一记载仅是备案式的登记，且与本案查明的事实相悖，不能据此来确认二人的股东身份。许泽君虽应二人申请出庭作证，但因其与二人系亲姐弟关系，且与涂开元因解除同居关系和分割同居期间财产发生过较长时间的诉讼，因此许泽君与二人和涂开元之间存在明显的利害关系，其证言不能作为本案的定案证据。许光全、许光友均主张口头委托彭琦代为签名，但又都认可未交给彭琦任何资料。彭琦出庭作证虽认可当时接受的二人的口头委托，但作为开明房产公司设立发起人的涂开元对此委托当时不知晓，此后也不予认可。办理开明房产公司设立手续时所使用的二人的身份证复印件是由涂开元交给彭琦，也并非由二人交给彭琦。彭琦的证言属于孤证，不予采信。许光全、许光友没有充分证据证明他们曾有成为开明房产公司股东的真实意思表示，也没有证据证明其已履行出资义务，由此产生的举证不能的相关法律后果应由许光全、许光友承担。二人要求确认其为开明房产公司股东等有关诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条，《中华人民共和国公司法》第二十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经该院审判委员会讨论决定，判令驳回原告许光全、原告许光友的诉讼请求。案件受理费及其他诉讼费26013元由许光全、许光友负担。
许光全、许光友仍不服上述民事判决，向四川省高级人民法院提起上诉称：设立开明房产公司是许光全、许光友和涂开元的共同行为，且是三人的共同合意。三人在设立开明房产公司时，有共同的“家族”式合意，有共同委托彭琦办理工商登记等事宜的行为;在公司成