篇一:《北京通州楼市崩盘 越降越没人买》
北京通州楼市崩盘 越降越没人买
2011年10月28日 14:54 本文来源于财新网 订阅《新世纪》《中国改革》|注册财新网 通州住宅目前库存量在1.5万套左右，企业库存压力越来越大
2007年04月05日，北京通州某楼盘模型。 王晓东 / 东方IC
编者按：通州是北京过去几年楼价上涨最剧烈的区域，现在却成了下跌最剧烈的区域。通州的楼市，见证了房地产调控的路径和影响力。
（本文全文来源于北京中原市场研究部，仅供参考，不代表财新传媒立场）
通州降价现象蔓延 库存积压消化难
在政策的严厉调控和限制下、开发商的资金链进一步趋紧，楼市持续低迷，通州作为2010年初房价上涨最快的区域，在今年调控中受到的影响更大，北京中原市场研究部全面调查通州楼市数据，形成报告，期望能够使读者了解通州目前楼市现状。 1：通州区域介绍
2：通州房地产市场介绍
3：通州降价商品房项目成交情况详细列表
4：通州二手房市场概况
5：通州后市预测
1：区域介绍：
通州，地处长安大街东延长线上，是北京最重要、发展最早的城市发展新区。根据北京市第六次人口普查，常住人口规模达到118.4万人，主要分布于城铁八通线沿线、新华大街-运河大街、通州北、马驹桥（亦庄部分）四个主要的生活组团。{北京通州商品房限购}.
影响通州楼市发展的主要是“一核四区”的新城规划，四条城铁规划的年内敲定，同时通州区生活配套各方面不断完善。如近段时间，京通快速公交通道开通，直达国贸，全程耗时14分钟，比地铁快10分钟；而明年年底城铁六号线一期开通，对通州社会发展效率的提升无疑利好。“十二五”期间，规划确定东城区10万名居民安置至朝阳、通州，同步迁入部分三甲医院、光明小学、史家小学等十余所中小学和20所幼儿园分校，进一步提高通州生活水平和质量。{北京通州商品房限购}.
2：通州房地产市场介绍：
近几年，通州楼市发展很快，房价也一路飙升，然而配套设施却相对滞缓，所以在楼市调控的情况下，通州房价迅速收缩。
目前，通州在售住宅楼盘45个，库存量在1.6万多套，占到全市的12%左右，月均销售量在300-500套，成交均价15000-16000元/平米。2009年至今，住宅地块出让合计24块，建筑面积417.5万平米，占全市的13.3%，土地成本平均在5000元/平米左右，所以，对于大部分开发商有承受一定幅度降价的空间。
3：通州降价商品房项目成交情况详细列表：
目前通州主要的在售的住宅楼盘有15个，主要位于通州新城、亦庄部分，包括“京城
数据来源：北京中原市场研究部
北京房地产交易管理网数据显示：在限购执行后的3月和4月，通州商品房住宅月签约分别为156套及170套。在7月份也仅签约231套。
到了8月份在部分项目价格明显下调的影响下，通州成交量有所回升，到了9月份成交量达到了496套，达到了调控后的新高。但是这一成交量相比2009年7月创造的通州单月成交量最高2975套依然跌幅超过8成。相比2010年3-4月下调幅度也超过6成。
成交房价则出现了明显的松动，8-10月三个月，房价从1.7万到1.6万，实现了三级跳。百合湾、华业东方玫瑰、天时名苑等项目均出现了明显的价格下调，特别是天时名苑，2010年期房签约均价超过2万元，而在最近2个月的现房签约只有1.6万元左右的均价。下调2成。{北京通州商品房限购}.
数据来源：北京中原市场研究部
4：通州二手房市场概况
通州二手住宅主要分布于地铁沿线、新华大街-运河大街等区域，目前月成交量在500套上下，成交均价在14000-15000元/平米，主要集中于地铁沿线项目。通州社区主要分为城内居民安置房、回迁房、商品住宅，部分安置房和回迁房，离地铁较远，售价较低，均价在8000-12000元/平米之间。
通州二手住宅受新建住宅降价影响降价明显，从3月份至今单价多降1000-2000元/平米。另外根据北京中原市场研究部对八通线沿线二手房调研，管庄、双桥离地铁较近的楼盘售价降至15000-20000元/平米之间，所以通州二手住宅价格下行趋势明显。
篇二:《北京通州临时限控户籍人口 非住宅房屋一律不批准落户》
北京通州临时限控户籍人口 非住宅房屋一律不批准落户
2016年05月29日07:34 深圳晚报
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北京通州临时限控户籍人口{北京通州商品房限购}.
非住宅房屋一律不批准落户
深圳晚报讯 据中国之声《新闻纵横》报道，放眼京津冀，昨天有两条新闻值得关注，其一是中共中央政治局前天召开会议，研究部署规划建设北京城市副中心和进一步推动京津冀协同发展有关工作。
其二是前天晚间，北京市通州区政府网站发布了《对通州区户籍人口采取临时性限控措施的通知》。当中涉及8项对通州区户籍人口的临时性限控措施，包括通州区域内的商业、办公等非住宅房屋一律不批准落户。{北京通州商品房限购}.
根据北京市通州区人民政府的通知，这次临时性限控措施是为了贯彻落实〈京津冀协同发展规划纲要〉的意见，进一步加强北京城市副中心人口规模调控和户籍管理工作。
此次对通州区户籍人口的临时性限控措施主要有8项，具体包括：一是，冻结北京市其他区迁入通州区的非直系亲属投靠落户；二是，对通州区现有废弃地址户籍人员进行清理，并冻结废弃地址落户；还有，冻结单位已不在通州区的集体户口落户；此外，通州区不再受理未经市政府批准的单位集体户立户申请。 其他的四项，临时性措施则多少都和房子有些关系。包括：对通州区引进的人才，已在北京市城六区外的其他区购置了房产的，应在实际购房居住地办理落户；对于在北京市内有两套或多套房产的北京市居民，申请在通州区房产落户时，严格审查是否在通州区居住，对不在通州区实际居住的，不予办理落户；还将对现有通州区单位集体户进行清理，对其中已在本市他区（不含城六区）购置房产的人员，动员将户口迁走，对单位不配合的，集体户口予以冻结；最后，是通州区域内的商业、办公等非住宅房屋一律不批准落户。
篇三:《北京通州楼市交易惨淡 九成售楼员离职》
北京通州楼市交易惨淡 九成售楼员离职 无成交、高库存、九成售楼员离职
房地产过冬唯有大降价
编者按/
地产困局难解，开发商降价声四起。
但消费者依然承受不了现在的房价，成交量迟迟不见回暖。《中国经营报》记者在通州调查时发现大量楼盘还有比较大的降价空间，因为目前在售的大部分楼盘都不是2010年地价最高时拿的地，地价占比都不是很高。
但对通州大部分在售楼盘而言，即便是降价以后的售价依然高达楼面价的三倍，市场在以自己的方式继续催促和逼迫开发商降价。也许，只有到资金链更为紧张的关口，广大开发商才能意识到，只有更积极地降价卖房回流现金才能过冬。
“现在通州房地产形势，已经回到通州新城概念出台前的状态。”泰禾集团总裁助理、通州知名楼盘“运河湾上院子”项目总经理沈力男如是评价。
楼市宏观调控逐步加码的一年多时间里，通州房价走入量价齐跌的现实。相比较北京其他区域，通州2011年的金九银十已成泡影。接近2万套的库存量，按照目前每月300套的成交量，要消化掉存量需要4.4年。
《中国经营报》记者调查发现，相比年中的假降价真促销策略，目前通州开发企业竞相通过货真价实的降价销售，依然吸引不了消费者。据通州地产中介粗略计算，有90%以上的售楼人员离职另谋工作或者离开北京市场。
在市场低迷和资金绷紧的压力之下，房地产商不仅在一线高调降价，二三线城市也杠不住了。{北京通州商品房限购}.
无成交 高库存
开发企业的意见出奇一致：没有看到楼市政策松动的迹象。“楼市的寒冬已经到来，开发企业能否熬到春天还是未知数。”阳光100常务副总裁范小冲对楼市表达了他的悲观。 代表通州房市的楼盘主要分布在城铁八通沿线和新华大街—运河大街，前者为通州交通要道，后者则为通州新城的核心地区。这两个区域曾经引领了通州房价的飙升，如今则是“门
前冷落”，交易惨淡。
“金隅花石匠(楼盘资料 业主论坛) ”位于城铁八通线终点土桥东北方向500米，东六环内侧。金融危机发生时，土桥附近的商品房报价均在6000元每平方米。金隅花石匠2010年以18000元每平方米的高价入市，之后就与宏观调控政策撞上，至今几乎没有成交量。 11月15日，“金隅花石匠”售楼处除了几个零散的工作人员，没有一个购房者。工作人员看到记者走进去，立即过来匆忙把沙盘上的灯打开。工作人员告诉记者，现在的均价在15000元每平方米左右，降价幅度超过15%，“但还是卖不出去”。
根据北京市房地产交易管理网显示，“金隅花石匠”8、9、10三个月分别销售1套、4套和1套。在记者询问什么时间买房合适时，售楼小姐的回答有些意外。她建议：“最好还是等等，现在不是买房的时候。”
类似情况也在其他楼盘上演。与网上炒得热火朝天的业主维权活动相比，“华业东方玫瑰(楼盘资料 业主论坛) ”售楼处乃至整个小区显得异常冷清。“华业东方玫瑰”位于城铁八通线临河里北侧200米，8月6日，“华业东方玫瑰”推出的A9号楼相比此前销售的A4号楼降价10%，相当于原房价的8.1折，实际价格为14500元/平方米。
记者在现场了解到，“华业东方玫瑰”降价并非对外宣传的那样，销售均价基本还处在17000元/平方米左右。根据售楼人员介绍，“华业东方玫瑰”只是通过交款方式的不同有相应的折扣和物业费的减免。
位于通州核心区的K2·百合湾、运河湾、京贸国际城(楼盘资料 业主论坛) 、北京ONE等楼盘也有不同程度的促销和降价，均价都跌破20000元/平方米，但仍然没有引来购房者的青睐。
比较而言，上述楼盘降价难卖也是情理之中的。位于五环外、城铁八通线管庄站的“远洋一方(楼盘资料 业主论坛) ”均价也在17000元/平方米左右。在购房者看来，无论是从地理位置还是交通便利，“远洋一方”都要优越于上述楼盘，但价格却持平甚至低于上述楼盘。 这样与市区“成交价格倒挂”的房源在通州有很多。沿着八通沿线的，比如“远洋一方”、“世纪新城”、“时尚街区”等，不仅紧挨着城铁，而且离市区相比而言稍近。“这些打着通州新城概念的高价房，小幅降价依然没有优势。”中原地产华北区总经理李文杰认为。
目前，通州在售住宅楼盘45个，库存量1.6万多套，占到全市的12%左右，月均销售量在300~500套。
与此同时，售楼员开始批量流失。一售楼小姐告诉记者，一个月1000多元，卖不掉房子，拿不到提成，谁也不会继续坚持。
某地产代理公司的工作人员孔先生透露：“我们通过短信平台群发了现付20万元佣金招售楼人员的信息，都是打电话咨询的多，真正愿意干的人却凤毛麟角。”
小幅降价无效
通州房价在今年年中就开始了降价之旅。
8月24日，“润枫领尚(楼盘资料 业主论坛) ”为庆祝公司10周年庆典，特别推出了100套特价房，均价15500元/平方米，起价13000元/平方米。
9月初，“京贸国际”公寓二期开盘，均价14000元~15000元/平方米。同时，“京州世家”也发布消息称，93~95平方米大两居特价房均价14200元/平方米。9月7日，被外界称为不会降价的“金隅花石匠”突然宣布，140平方米房源起价13400元/平方米，为南北通透现房。
但根据记者调查，上述降价楼盘噱头多于实际。以“金隅花石匠”为例，该楼盘降价房源只有为数不多的几套，目的只是吸引消费者。如果说之前的降价只是假摔，如今通州开发商实施的则是真正的让利策略，但却已经难以打动消费者。
按照“京贸国际”负责人高枫的说法是，目前来看，楼市调控政策没有松动迹象。“通州各个项目已经调整了价格，这一轮降价预计在年前不会有多大的变化。”据了解，“京贸国际”共13栋商品房，目前开盘的5号楼仅仅销售100余套，占总套数400多套的1/4，但价格已经从之前的19800元/平方米调整到15600元/平方米。
除了一部分明确降价外，更多楼盘采取了打折的策略。根据“华业东方玫瑰”售楼员的介绍，首付30%享受9.8折；首付50%则享受9.7折；全款享受9.6折。“在此基础上，还可以享受9.1折，一套71平方米的房子相当于优惠10万元，接近总价的10%。”售楼人员给记者这样计算。
问题是，开发商无论怎么降，购房者都不买账。就像开发商不知道“政策底部”一样，消费者还是希望继续降。如何让购房者看到“房价底部”，有一家楼盘开始“赤膊上阵”。 位于通州新城核心区的“东亚·逸品阁(楼盘资料)”(靠近东六环)11月初开盘之际，主动公开了房价成本。该楼盘公布：各种成本合计下来，单位成本为12347元/平方米，所以开盘价格定在13200元/平方米。据东亚新华地产(东亚上北鑫座 东亚逸品阁)营销管理中心总监贾玉鹏表示：“这是企业的营销策略之一，目的是为市场树立信心，打破观望的局面。”
据了解，“东亚·逸品阁”自曝成本价格并非首次出现。2008年金融危机时，“东亚·逸品阁”就曾公布了回龙观“东亚上北鑫座(楼盘资料) ”的成本价格，并取得预期的销售效果。“房地产的微利时代到来，开发企业要学会审视夺度。”全经联执行主席杨乐渝评价。 “东亚·逸品阁”的“定价”是不是购房者心中的“底部”呢？按照目前通州的情况，并不乐观。统计数据显示，2011年1月份通州区域内商品住宅成交均价为22318元/平方米。到了2011年8月份，通州区域整体成交均价持续下跌至17861元/平方米。
以至于，有业内人士呼吁：降价最好一步到位。SOHO董事长潘石屹就呼吁：减价促销是一个技术性问题，开发商切忌试探市场，不要以“挤牙膏”方式逐步减价，否则永远都不会有成交。“开发商认为合理应该降多少，就应该直接一步降到位。”
通州概念用尽
大批房源难以出手不但让开发企业感到压力空前，也让通州区政府无计可施。通州区委一位负责人表示，在大的宏观调控环境下，通州相关政府部门也无能为力。
之前八通线和通州新城概念这两把火，烧沸了通州房地产。尤其是在2009年年底和2010年年初，CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念刚刚提出后，通州房价经历一个突飞猛进的历程。
通州新城概念于2009年年底和2010年年初推出，一度引爆了通州高房价的到来。很多楼盘短时间内从每平方米价格不到1万元，迅速飙升至2万元甚至3万元，通州由此被认为房地产泡沫重灾区。
彼时，北京市房地产交易管理网记录显示，通州区新建商品房可售项目中，2010年1月份成交价格每平方米在1.4万元左右，而3月成交均价已超过2万元/平方米，部分房价突破3万元/平方米。
大批开发商进入通州拿地，通州地王频繁出现。据了解，2009年至今，通州住宅地块出让合计24块，建筑面积417.5万平方米，占全市的13.3%。根据房地产开发规律，今年和明年是通州商品房供应的高峰期。
新华联伟业房地产公司总经理杨云峰认为，通州房地产受到宏观调控的极大影响，现在通过调价已经趋于理性。“楼市后继乏力的关键在于，通州新城概念出台后开发商放大了利好，但通州相关配套没有落地，睡城的局面没有改变。”
“运河湾上院子”项目总经理沈力男认为，通州新城概念当初被过度炒作，现在消减到政策出台起初的状态。“过去涨幅太大，现在冷清的局面属于正常，降价才是唯一的出路。”
如今开发企业心态各异。“华业东方玫瑰”售楼员则对记者信誓旦旦表示，明年限购政策铁定会取消。和“华业东方玫瑰”的侥幸不一样，“K2·海棠湾(楼盘资料 业主论坛) ”则选择了对抗。由于“K2·海棠湾”所属的开发商在通州聚集了超过3个项目，其中“K2·百合湾”因商住两用不受到限购影响，回笼了大批资金。所以，位于八通线梨园站的“K2·海棠湾”依然以开盘时的每平米27000元价格对外销售，尽管没有一个前来看房者。
而其他明折暗扣的楼盘尽管降价，却得不到市场的认可，究其原因则是降价幅度太小。记者通过查阅以往资料发现，通州90%楼盘的楼面价格均低于5000元/平方米，按照平均每平方米4000元建安成本等费用计算，通州房价还有很多降价空间。
一个内部资料显示，“京洲世家(楼盘资料 业主论坛) ”2009年3月销售计划定价仅为7300元/平方米。一年后，价格涨了3倍。“当时7300元的价格，还担心不能销售出去。”“京洲世家”一内部人士告诉记者。
中原地产华北区总经理李文杰认为，在当前情形下，通州房价合理的价位应该12000元/平方米左右。这或许是通州房价的底部。“未来尽管长期看好，目前市场估计也只能承受10000元出头的价格。”沈力男表示。
在售楼盘地价较低
和开发商认为高地价让房价难以下降不同的是，记者在调查中发现，通州目前在售的大部分楼盘地价占比并不是很高。
截至目前，通州在售住宅楼盘45个，库存量在1.6万多套，占到全市的12%左右，月均销售量在300~500套，成交均价15000~16000元/平方米，5000元/平方米的楼面价只是房价的三分之一，而这样的项目主要分布在城铁八通线和通州新城核心区域。
据中原地产统计，通州自2009年至今，共出让土地24块，住宅开发面积有417.5万平米，90%以上的项目楼面成本在5000元/平方米以下。具体到这三年，2009年通州出让的9块地，楼面均价为4191元/平方米；2010年出让9块地，楼面均价6906元/平方米；2011年出让6块地，楼面均价4833元/平方米。
从这组数据可以看出：其一，土地出让金在房价中比例并不大，尤其是在通州房价最疯狂的时候。其二，楼面均价最高的时候是在2010年，也就是通州新城概念爆出后，但根据住宅开发周期，这类土地现在还不到供应住宅的时候。
不仅如此，在通州还存在着国有企业利用工厂用地建房，该类土地成本更低，“金隅花石匠”就是一个明显的例子。该楼盘的开发商为北京市国有企业金隅集团的子公司，其土地成本据中原地产统计只有1909元/平方米，而“金隅花石匠”开盘的价格高达2万元/平方米。
篇四:《北京住建委回应通州楼市走高：严打哄抬房价》
据中国之声《央广新闻》报道，通州区被定为北京市行政副中心之后，房地产项目开始出现核心区价格走高，外围项目捂盘惜售的现象。对此，北京市住建委主任徐贱云回应称，通州要严格执行限购政策，严厉打击开发商捂盘惜售、哄抬房价的现象。目前来看，北京市住房价格的总体情况是怎样的？相关部门如何解决通州区房地产价格走高的现象？
相关数据显示，从总体来看虽然北京现在的房屋成交量仍然是比较多，但是房价总体还是基本稳定的，对此北京市住建委主任徐建云表示，和去年相比，呈现的趋势是稳中有升，可是去年北京的房价总体来说是下降的，所以今年稳中有升被相关部门认为是一个恢复性的上涨。
北京市一直在按照国家的各项调控政策措施来调控北京的房地产市场，经过这几年的调控，投机性和投资性的需求基本上被遏制了，市场上基本为自住型和改善性的需求，无论是供方还是需求方总体上还是比较理性的，徐建云还表示，房价在经历了恢复性的上涨以后将会保持相对稳定的状态，不会有大起大落，但是今年5月份之后北京东部地区的商品房成交量明显增加了不少，特别是通州区因为行政副中心的确立出现了炒房的现象，对此北京市住建委采取了5项措施：1是严格执行现有的各项房地产调控措施，特别是商品房住房限控政策；2是加强土地市场的继续管理；3是加强房地产成交量和价格的监测分析；4是加强在售项目的检查和对房地产经营机构的监管，严厉打击捂盘惜售、虚假宣传、恶意哄抬房价的行为；5是加强舆论宣传和引导，及时解读市场信息。
此外针对自住房销售合同的特殊性，北京市住建委表示还将在2到3个月之内出台自住房销售合同的示范文本，建立合同风险评估机制，并组织相关专家对已签售的销售合同进行检查，确保合同内容的合法合规。(实习记者王慧斐)