第一篇 2004年鼓楼房价《2015房地产调研报告范文》
房地产调研报告范文（一）
在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。
一、东莞市房地产发展状况
在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。
然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。
二、宏观规划对常平房地产的影响
1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。
东莞市政府关于常平（20**~20**）经济发展战略预测：20**年、20**年和20**年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；20**年、20**年和20**年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。
根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20**年、20**年和20**年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；20**年、20**年和20**年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20**年、20**年和20**年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。
3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。
常平镇城市绿地景观规划将其中20**年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。
三、房地产市场分析
1、常平各个区域分析：
1）常平中元街及中心地段
沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。
2）西北面区域
西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。
3）常平南面，常黄公路沿线区域
住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2015年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。
4）常平东门区域。
常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。
5）丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。
位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤
山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。
2、本区域竞争楼盘分析
针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。
丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，**年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用。
山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成。
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。
市场结论：
1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。
2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变，由于港人（含其它外销需求部）与大陆与内销置业者的消费习惯不同，新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。
3、内销市场的主力需求以相对较大的住家型物业为重，集中在100—140平方米，三户二厅为主，相对创新的错层与跃式较受消费者的青睐。
4、常平房地产市场住宅销售的价格平稳，实际成交价集中在2700－4000元/平方米区间，个别楼盘因其早期设计不适应市场需求而价格下调，现整体市场环境除部分投资型产品和品质较好的项目外，都呈现出销售缓慢的情况。2004年鼓楼房价
房地产调研报告范文（二）一、我县房地产市场发展的现状
（一）房地产市场发展形势分析
近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。
目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升；楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。XX年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25%左右。
总体看，XX年我县房地产需求增长速度将低于XX年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。XX年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。
预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了XX年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于XX年水平。XX年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，XX年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。
XX年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点；对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。XX年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。
（二）房地产市场发展存在的主要问题
1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。
2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化；二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。
3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房（1997）173号文和省建设厅鲁建房发（1997）239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，(www.suibi8.com)不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。
4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。
5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击；也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。
二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议
1、引导普通商品房建设，推行安居工程（经济适用房和廉租房），调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。XX年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另国办发【XX】37号文件已经要求，自XX年6月 1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后发布拆迁公告，最后签订拆迁协议，
3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发[**]43号文中规定：“从1999年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[XX]22号文件中再一次规定：“从意见下发之日起（XX、3、22），各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[XX]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调， “自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。
4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。
5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场；三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。
6、各部门加强协调沟通，做好拆迁工作。近年来，城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事，但在实际工作中，由于牵扯到各个方面的利害关系，特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题，拆迁工作变得十分复杂，并出现了一些新问题，新情况。如我局在整理拆迁档案工作中发现，有的房产已拆除，但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续，导致一宗土地出现两套房产证，权属上容易产生纠纷，不利于房产档案的管理，至使有关问题难以及时妥善解决。根据国务院和山东省《城市房屋拆迁管理条例》的规定，计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责，协同做好城市房屋拆迁管理工作，使上述问题得以妥善解决。
7、加快房地产交易大厅建设，强化市场监管。我局在已建成房地产交易中心的基础上，决定整改再进步，效率再提高，建立真正意义上的“一站式”服务大厅，每科室都有一名工作人员进驻大厅，群众进一个门，领一份表，就可办妥所有手续。同时，在交易大厅门口还有各开发公司简介、年度开发量、楼盘介绍、联系电话等宣传图板，形成了一个“房产小超市”，既方便了人民群众，又宣传了开发公司，可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之中。
房地产调研报告范文（三）南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。20**年南京房地产开发累计投资额445.97亿元，同比增长27%，20**年1-2月房地产开发完成投资额77.2亿元，同比增长41%。**年以来平均销竣比为2.64，**年全年呈现供不应求的局面，但是**年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受市场"拐点论"的影响。
**年1-2月份商品房销售均价为5331元，同比**年2月份增长10.1%，相比**年全年销售均价增长0.5%，但是比较**年末的销售均价略有下降。**年12月份南京市商品房成交量显著放大，**年前两个月成交量较少，相比**年1-2月份同比减少60%多。
**年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较**年同比有所减少。**年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交40.2万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比**年4月仍有缩减。
南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落实"90/70"政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，**年土地供应相比**年减少135万平方米左右，但是**年将在**年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。
一、**年以来南京商品房销售情况，20**年，南京市商品房全年销售额为603.51亿元，销售面积 1137.88万平方米，销售均价为5303.8元/平方米，其中住宅全年销售额533.42亿元，销售面积为1064.52万平方米，销售均价为 5011元/平方米，现房全年销售额为77.58亿元，销售面积为190.27万平方米，销售均价为4**7元/平方米，期房全年销售额为455.84亿元，销售面积为874.24万平方米，销售均价为5214元/平方米。
**年1-2月份南京市商品房销售额为24.74亿元，销售面积46.41万平方米，销售均价为5331元，售价同比**年2月份增长10.1%，相比**年全年销售均价增长0.5%。其中住宅销售额为20.61亿元，销售面积42.63万平方米，销售均价为4835元/平方米，同比增长 16.23%，现房销售额为2.05亿元，销售面积为4.37万平方米，销售均价为4691元/平方米，同比下降22.2%，期房销售额为18.56亿元，销售面积38.26万平方米，销售均价为4851元/平方米，同比增长27.83%。
从各月商品房销售均价的走势来看，**年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势，但是**年末到**年初房价有略微的下降。
从图表6的每月销售量来看，20**年12月份南京市商品房成交量显著放大，**年初可能受淡季因素和房地产"拐点论"影响，成交量较少，相比**年1-2月份同比减少60%多。
**年以来，南京市各区域板块住宅成交数量不一，成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到**年4月22日，江宁板块累计成交近5000套，约38.9万平方米，浦口板块累计成交近3400套，约32.9万平方米。江宁板块3月份成交约11.5万平方米，浦口板块成交约12.44万平方米，分别占全市总成交额的29%和31%。河西板块属于南京市的高尚住宅区，该板块的项目大多属于知名开放商，楼盘房型结构和质量也相对比较好，但是价位偏好，离市中心较远，适合有车族的消费群体，**年该板块成交量位居全市，城南板块4月份成交量有显著放大，截至到4月22日，城南板块4月份成交近8.7万平方米，占全市总成交量的14.8%。
二、南京各区域主要在售楼盘根据搜房网提供的信息，南京各行政区域主要在售楼盘情况
玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米~25000元/平方米之间，白下区普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。
新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来南京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在 6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间。
三、南京未来两年住房建设计划，根据南京市住房建设计划，**年南京各类住房上市量将达1120万平方米，其中普通住房上市总量约850万平方米，经适房（含廉租房）约240万平方米，比**年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约30万平方米。**年南京廉租房建设计划投入资金3.6亿，筹建廉租住房1000套，约5万平米。**年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米，其中住房建设用地700万平方米，保障性住房建设用地约150万平方米，相比**年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。
**年南京普通住房上市量约800万平方米，相比**年的850万平方米有所下调，其中，中低价位、中小户型商品房约560万平方米，将逐步落实"90/70"政策；经济适用住房约225万平方米，与**的计划基本持平；中低价商品房（含限价房、拆迁复建房）可上市供应总量为60万平方米，比 **年30万平方米的供应计划将近翻了一倍；廉租房建设计划投入资金3.4亿元，筹建廉租住房1000套，约5万平方米。**年各类住房建设用地计划供应 1050万平方米，其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米，保障性住房建设用地200万平方米，相比**年的土地供应量有所增加，预示土地市场将持续活跃。**年南京市住房建设计划总量与**年大致持平。
总的来或，未来两年南京的住房建设计划将逐步落实"90/70"政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，**年土地供应相比**年减少135万平方米左右，但是**年将在**年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。
第二篇 2004年鼓楼房价《怎么看房价过高》
怎么看待房价过高
首先给出一组南京截止9月的房价数据，二手房均价为17408元/㎡，新房均价为13821元/㎡，其中房价最高的建邺区，鼓楼区和玄武区二手房价更是在2.2万/㎡以上（数据来源房天下）。房价为何如此之高？
个人认为可从以下几方面回答，首先，居住条件还有周围的配套生活娱乐设施成为了人们选房的首要条件。拿相对没有开发或者说开发程度不高的六合还有溧水区来看，这两个去平均房价只有七千左右，虽然相当于一些二三线城市的搞房价但是和鼓楼等三区根本不能比。它们之间最大的差距便是所谓的地域发展程度。其次，随着生活水平的提高，人们对于健康等一些更高一些精神物质上的要求更高，一些环境好或者靠近自然风景区的小区房价相对来说就会升高。再者，政策越来越成为了很多人选择是否买房的一大要素，拿浦口新城来说，在政府政策没有下来之前，那里房价只有四五千，但是随着地铁的开通，以及新城的开发，房价也是蹭蹭直往上涨，每次有小区开盘都是排了很多看房的。最后，我认为也是国内房价高的很大原因就是存在很多的炒房客，大批量的买入卖出很容易影响房价走势，情况严重就是房地产泡沫。
虽说民以食为天，但房子或者说一个家在中国人心中的地位丝毫不比吃低，人们如果准备在一个地方落地生根，心中最急切的便是给自己和加人找一个能则风避雨的家，所以说，房价过高会在很大程度上制约外来人口的迁入，这里的迁入指的是变为常驻人口，像北京上海等一线大城市，也可以说有很多或者说大部分都是外来人口，但是这些人都是候鸟，逢年过节，就会出现空城现象。房价过高同样会对本地人口带来很大困扰，随着一代代的出生，原来的家肯定不能容纳得下那么多人，外迁或者说给子女找一个新家成为必须，父母在不远游，很多子女更多地想着能靠近父母买套房，但是在现阶段城市发展阶段来看，老城区依旧是房价最高的地区，所以这就成为了奢望，时间往后推，父母老了之后的赡养，还有自己孩子的看带都会成为大问题，很明显，目前阶段国家还是很难解决这个问题，更多的赡养还是靠子女，同样爷爷奶奶外公外婆也会成为孩子入学前的首选，所以相对来说遏止房价能减缓这些社会矛盾。从大学生自身来看，房价过高意味着房子租价也会变高，大学生毕业后的几年内，如果没有父母资助，买房绝对是种奢望，而且，年轻人想的更多的是到更多的地方去拼搏寻找适合自己的工作，所以租房成为了必须，心的血液的加入能很大程度地加速城市和社会的进程，但是如果放假过高，很多毕业生会把目光放到一些房价较低的二三线城市，所以从大学生就业来看，遏止房价也是必须。
近几年，国家对于房价的遏止措施也是越来越多。2010年4月17日，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出五方面十条政策措施，本称为新国十条。这次调控措施力度之大，涉及面之广，针对性之强，被有的媒体称为“史上最严厉的房地产宏观调控”。随着新国十条的下发，房地产市场虚火有所降温。2010年9月29日，为进一步贯彻落实国务院新国十条的精神，国家有关部委出台了所谓的新国五条，相对新国十条带来的成交量以及成交价格的大跌与停滞，新国五条严格打击了开发商及炒房客对短期停滞的期望。
要让广大群众住有所居，概括地来讲就是要做到“低端有保障，中端有支持，高端有市场”。低端有保障就是通过保障性住房建设解决低收入人群的基本住房需求，各级政府加强保障性住房建设的力度。中端有支持就是采取措施支持中等收入群体解决住房问题。中等收入特别是中等偏下群体享受不了政府提供的保障性住房，又难以承受价格高昂的商品房，被通俗地称为“夹心层”。对于这部分群体，应通过加大经济适用性住房建设力度，社党扩大经济适用房供应范围，加快建设限价商品房、公共租赁房等方式。高端有市场就是支持有支付能力的群体通过市场解决住房问题。逐步完善房地产市场体系，加强宏观调控，规范市场2004年鼓楼房价
秩序，促进房地产市场持续、稳定、健康发展。
从城市发展进程来看，房价过高出现房地产泡沫ui成为不可避免的问题，不仅仅需要政府的调控，同样普通群众也要转变住房观念，树立适度、合理、节约的住房消费理念，不盲目攀比。
古往今来，住房始终倾注着人们太多的希望与憧憬。随着经济社会不断发展和住房制度改革不断变化，通过党和政府、社会各方面坚持不懈的努力，广大群众的住房会得到更好的解决，“住有所居”的目标奖一步步变为现实。
第三篇 2004年鼓楼房价《8闽专题：2005年福州房地产发展情况》
第一部分：福州城市概况 一、福州市城市概况
福州又称榕城，位于福建省东部、闽江下游，是福建省省会，全省政治、经济、文化中心。全市总面积11968平方公里，其中市区面积1043平方公里，辖5区2市6县，即：鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区、福清市、长乐市、闽侯县、连江县、罗源县、闽清县、永泰县、平潭县。2004年末，全市常住总人口660万人，其中市区人口243万人。全市户籍总人口609万人，其中市区人口171万人。 二、城市发展与规划
根据1998年通过实施的福州城市总体规划(1995年-2010年)，福州市制定了“东扩南进西拓”的发展战略，以闽江为轴心，以中心城为依托，以港口为导向，加快沿江向海发展。福州城市规划区范围为：福州市区、杜坞、官头、上街、峡南、长乐国际机场航空城和松下港，总面积1170平方公里。福州市区由中心城和马尾、长安、琅岐三个城市组团组成。中心城由鼓楼、台江、晋安、仓山四个行政区的城区部分组成。
三、福州经济运行情况
1、2000年以来福州生产总值比较表：
2、2002－2005福州市城镇居民人均可支配收入柱状图：
第二部分 2005年福州市房地产市场发展报告
一、福州市区商品房供给分析
（一）近年来福州市房地产开发投资情况
2001-2005年10月福州全市房地产开发投资主要指标（单位：亿元、万平方米）
上表说明：2004年施工面积、新开工面积以及竣工面积出现下降，从2005年1～10月的投资情况来看，市场回暖明显，各项指标均有较大增长。 （二）2005年福州市区商品房供给情况
（1）2005年的商品房供给量比上年略长的水平。2005年福州市区批准预售商品房共233个项目，比上年222个增加11个，增幅6.39%；可售商品房面积584.96万平方米，比上年539万平方米增加近45万平方米，增幅8.46%。
（2）商品房供给重心向住宅倾斜，商品房供给结构基本合理。从供给面积来看2005年住宅供给量约占商品房供给量的86.13％，比2004年增加9.07％，商业物业、写字楼、车库供给量略有下降分别为9.61％、0.48％、3.71％，总体供给结构基本合理。
（三）福州市区商品房销售情况分析
受国家宏观调控的影响，2005年5～10月市场进入观望状态，全年市区商品房销售面积总计588.24万平方米（和市场供应量相当），比去年销售面积减少61.59万平方米，同比下降9.5％。整体销售面积下降的另外一个原因是商品房销售价格的大幅度提高。
两次住交会——楼市的方向标
从福州市2005年举办的两次住交会的情况来看，可以清楚的看出宏观政策对福州市房地产的影响。
◇ 2004年11月举办的福州市第十一届住交会总成交金额为5.8亿元，签订购房意向3139项，总成交面积为15.6万平方米；而2004年4月份举办的福州市第十届住交会总成交金额为6．5亿元，成交面积达19万多平方米，达成购房意向5313起。 ◇2005年4月福州市第十二届住交会，住交会总成交金额达5.1亿元，总成交面积12.7万平方米，签订购房意向2911项，总成交面积12．7万平方米，其中商品房占84％左右，二手房占16％左右。尽管十二届住交会人气空前，房源充足，共有超过500万平方米房源参展，但与2004年相比，成交金额和成交面积呈下降之势。 ◇2005年11月第十三届住交会被业内看为是宏观调控背景下的福州楼市“晴雨表”。从展会现场呈现的热闹场景来看，“房产新政”对福州楼市的影响已经逐渐减弱，楼市已基本回暖。据统计，十三届住交会上房地产总成交额达4.3亿元，签订购房意向5077项，总成交面积7.3万平方米，其中商品房占82%左右。二手房占18%左右。
（四）福州市房地产价格
1、 近年来福州市区商品房价格情况
2002、2003年福州市区商品房价格走势平稳，2004年、2005年是房价迅速上涨的时期，特别是2005年全年上涨536元/m2，达到3798元/m2，比上年增长16.43％，创下历年新高。主要原因是高档楼盘和商业地产项目集中在这两年上市，住宅和商业价格有了很大提升。如世茂外滩花园、水乡温泉、居住主题公园、冠亚广场、宝龙城市广场、万象城等，高档项目的集中上市拉高了整体房地产市场的价格。 2、
福州市目前单价较高的项目主要是别墅项目、市中心和江滨板块的高档楼盘。 二、福州市区土地供应状况
1、供应总量：2005年福州市区成功出让国有土地土地交易国土面积2481.99
亩，成交金额约51.1亿元。与往年相比，土地供应量有明显缩小的趋势，土地成交单幅地块单价有了很大提高，未来1-2年内房价将有更大提升可 能。下表是2001－2005年市区土地出让情况：
第四篇 2004年鼓楼房价《南京房价影响因素分析》
第五篇 2004年鼓楼房价《2012全国省会城市房价排名》
2012全国省会城市房价排名
1.北京:37100
北京,我国的首都.一个拥有2,069.3万人的大都市,房价自然而然的当之无愧的第一.不过这价格也让多少人汗颜啊.好多人辛苦的大半辈子,都只能在二环以内买个厕所.不过北京的雾霾天气,确实让人无语.
2.上海:27461
上海,这货也不是省油的灯.国际大都市听听这名字吧,就知道了房价必然不便宜.是中国最大的贸易口和最大的工业基地.算是中国最繁华的的城市了吧.所以价格贵还是有它道理的.
3.杭州:19623
杭州,这地方堪称天堂啊,以前就有这么一句话,上有天堂下有苏杭.住在杭州市多么舒服的一件事.杭州生态环境真心的好,但物价太高.这房价也太高.虽然好,但是房价确实太贵了.
4.广州:168922004年鼓楼房价
广州,中国的第三大城市,中国的南大门,世界著名的港口城市.而且广州的外国人士非常多,被称为第三世界首都.再加上广州的外来人口众多.本地人和外地人的住房需求必,自然而然的房价也会高起来.不过在广州居住的话会不会太热了呢?
5.南京:15590
南京,华东第二大城市,中国科教第三城,国家综合交通枢纽,通信枢纽城市和科技创新中心.南京牛了..历史名城六朝古都,十朝都会.可见其地利上的重要性.还有很多名胜古迹.经济也非常发达.位列第五也是理所当然.
6.天津:14029
天津,中国的第三大城市,还是中国北方最大的沿海开发城市.是中国唯一一个确切建城时间记录的城市.经历600多年,特别是近代,造就了天津中西合璧,古今兼容的独特城市风貌.国内少有的几个大城市房价也自然贵.
7.福州:12882
福州,中国东南沿海重要的贸易港口和海上丝绸之路的门户,又是重要的文化中心.有着佛国之称,重点佛教寺院有6座,为全国城市之最.福州山清水秀,风光绮丽,名山,名寺,名园,名居繁多.你说房价能不贵么?
8.成都:9182
成都,一提这名字我想到的第一点就是美女多,大火炉.成都还是吃货的天堂哟.而且还是个历史名城.再者福布斯未来10年全球发展最快的城市中,成都名列第一.这就意味着房价肯定还会提高,还要人活不
9.济南:9067
济南,又一个历史名城,世界泉水之都旅游景点丰富.济南现代服务业繁荣发达,服务功能健全,市区范围共有各类商业网点数量近40000个.可谓是方便至极.难怪房价也不低.
10.昆明:8689
昆明,一提到昆明就会想到四季如春.气候迷人啊.居住环境真心不错.还有花都之称,又是国际形象最佳城市.真是个美丽的地方.能居住在昆明确实还是挺幸福的.
11.武汉:8537
中部六省最大都市及唯一的副省级城市;中国内陆地区最繁华都市及国家区域中心城市;中国长江中下游特大城市.而武汉出名的就是长江大桥和黄鹤楼了,繁华的城市消费高,房价自然也就高.8537啊!想买个地段好一点的也快赶上北京那价了吧!
12.南昌:8362
南昌可是个革命英雄城市,想当年的南昌起义,也是大家耳熟能详的.南昌也是中国重要的综合交通枢纽和现代制造业基地,俗话说得好"金桥银路",这交通枢纽地一向来都是金价,看看这价格,和上面的武汉不分伯仲啊!
13.郑州:8277
郑州素有"中国铁路心脏"和"中国交通十字路口"之誉,中国中东部现代化中心城市和国家综合交通枢纽,全国唯一的郑州航空港经济综合实验区.我说的没错吧!交通,地段就是决定性要素,虽然郑州没有什么著名的名胜古迹,但是这房价也是高的吓人的.
15.沈阳:7901
终于看到一个8000以下的房价了,但是这价格也不是很低嘛!沈阳是东北第一大城市,素有"一朝发祥地,两代帝王城"之称.这样的大城市人口一定不会少,人多买房的人就多,求大于供自然房价就不会低到哪里去.
16.哈尔滨:7530
哈尔滨的冰雕最是好看,每一年多会吸引很多的游客,有"东方莫斯科","东方小巴黎"之称的哈尔滨,房价也是7530啊!这样负盛名的城市虽然寒冷,但是人口也不在少说,买房人才是决定房价的人. 17.石家庄：7522
石家庄是一个沿海城市，交通便利，为公路、铁路、高铁、航空、港口综合枢纽，也是很多工业基地的聚集地，但是这房价也悠着点啊！石家庄的收入很高吗？怎么和贵阳的比起来这么悬殊呢？看着这房价我就肾亏得厉害啊！
17.石家庄：7522
石家庄是一个沿海城市，交通便利，为公路、铁路、高铁、航空、港口综合枢纽，也是很多工业基地的聚集地，但是这房价也悠着点啊！石家庄的收入很高吗？怎么和贵阳的比起来这么悬殊呢？看着这房价我就肾亏得厉害啊！
18.太原:7509
一说到太原就让我想起唐高宗李渊,这不就是他的老家吗?这皇帝的老家房价一定不便宜,但是看看这价格也不是很贵,对于北京的37000来说,这还是做很平民的价格。
19.西安:7471
西安不仅让我想到很多名胜古迹,兵马俑是最具代表性的,这自然不用说.还有杨贵妃的华清池,鼓楼,武则天墓等等.这样一算下来西安不能动工的地方还真不少,古迹多,目的多,土地少了修的房子自然就少了,物以稀为贵房价高也是自然现象.
20.重庆:7383
重庆是一个很特殊的城市,不但是直辖市,还是中国西部第一大城市,中国中西部第一大经济体,顶着这么多的第一,房价不够高怎么行?而且重庆的外来人口多,这更是负担啊!
21.海口:7306
海口作为海南的省会城市,平均房价增幅曾经也是一度居于全国之首啊,但是由于中央调控的主要原因影响,又是省会城市,所以不会像同省的三亚那样,所以平均房价还是控制得稳定,因此排在倒数第十也是情理之中啊2004年鼓楼房价
22.南宁:7222
南宁是广西壮族自治区首府,广西第一大城市,北部湾经济区核心城市,位于广西中部偏南,是红豆的故乡,也是一座历史悠久的边陲古城,具有深厚的文化积淀.但是也由于属于民族文化比较有特色的原因,所以房价虽然偏高,但是也高不过海口啊。
23.呼和浩特:6821
呼和浩特是内蒙古自治区首府,全区政治,经济,文化,科技和金融中心.由于民族化比较有特色,所以有些出乎意料的平均房价位于长沙和合肥之前,但是也还是倒数24.合肥:6694
合肥,是安徽省省会,因淝,施二水交汇而得名,全省政治,经济,文化,信息,金融和交通中心,平均房价相对于呼和浩特来说是低了,估计也是中央调控的原因吧,很多方面限制了房价的大幅增长。
25.长沙:6673
长沙市为湖南省省会,位于湖南省东部,辖六市辖区,二县,一县级市.虽然近几年来长沙经济发展得很快速,但是房价方面相比较其他省会城市来说稍稍偏低。
26.长春:6661
长春是吉林的省会,是闻名中外的国际汽车城,电影城,光学城,科教文化城和森林城,也是新兴的绿色食品城和国际知名的雕塑城,但是比较于其他城市而言,平均房价还是处于稍低的级别。
27.贵阳:5976
贵阳作为贵州的省会,那可是中国西南地区重要的交通枢纽,工业基地及商贸旅游服务中心啊,其实本来房价就不低,如果光看单个楼盘之间的对比,高的能达到两万,低的也要四五千,就算平均下来也不会成倒数几名,但问题就在于贵阳的楼盘那是多得让你眼花缭乱啊,这样一平均,很多小盘的低价就拖下了几个大盘的高价,因此倒数无疑啊.
28.银川:5551
宁夏的省会银川是文化多元鲜明的城市,由于中央调控的控制,一定的限制了和规范了房产买卖市场,所以虽然银川在不断的经济发展,房价也不会涨幅特别大,不过,高的房价依旧也高,低的也低,主要是和其他城市一样受到了一些牵制,因此均价也位居贵阳之后.9.西宁:5421
西宁是青海的省会,是青海第一大城市,也是全省政治,经济,文化,教育,科教,交通和通讯中心,同样也是多民族和宗教聚集的地方.比起一线城市,西宁的房价当然还是有很大
升值空间的,城中区和城西区,是西宁房价比较高的区域,城北区地段繁华但价格不高,城东区交通便利但经济不发达,因此又是一个低价扯高价后腿的例子,没办法,均价倒数第二这个事实得接受啊。
30.乌鲁木齐：4930
人均住房建筑面积为26.34平方米,而乌市统计局发布的2011年全市城镇居民人均可支配收入16144元,房价收入比是:4930×26.34/16144=8.05。
31.拉萨:4444
拉萨是西藏的首府,旅游业是非常发达的,但是房产方面,平均房价响当当的垫底了.造成拉萨房价低的原因其实很多,地势,政策等等方面都有,所以比起全国其他省会城市,自然而然的稳居于末尾,在看看这数字也是相当给力。