第一篇 房产估值计算器《2015后勤管理制度》
第120XX年公司行政后勤管理制度
第一章作息时间管理
第一条：公司作息时间：
此处省略：每个公司上下班时间可自行做规定。
第二章考勤管理
第一条：职员上班和下班时须各刷卡一次。因故未能正常刷卡的，须申明原因并经部门负责人确认后报总经理办公室备案，否则，按旷工处理。
第二条：请假、外出培训、考察或出差，必须提前填写《请假审批表》或《出差审批表》，按规定程序报批并办妥工作交接手续，同时交总经理办公室备案后方可离岗。
第三条：职员不得要求他人代为刷卡，或替他人刷卡。每发现一次，对替人刷卡者和要求他人代为刷卡者，各罚款1000元，通报批评，当季考核系数不超过0、8、
第四条：公司级会议、培训、集体活动考勤罚则：迟到或早退5分钟以上、15分钟以下：迟到者本人及其直接上司分别罚款50元，部门副经理以上人员罚款100元；迟到或早退15分钟以上、2小时以下罚款加倍。
第五条：公司规定，以下情况视为旷工：
（一）无故缺勤两小时以上，返回公司上班后1个工作日内也未补办请假手续或补办手续未获批准；
（二）请假未获批准即擅自不上班（包括续假未获批准）视同无故缺勤；
（三）以虚假理由请假获批准而不上班的。
第六条：公司对于旷工的处理：
（一）旷工期间劳动报酬不予发放，包括岗位工资和房补以及其他福利待遇。
（二）旷工计算时间为半天，不足半天按半天计。
（三）每旷工半天，自当月起降薪0、5级，取消当季度的季度奖，年终奖视情节予以部分或全部扣减。
（四）连续旷工超过五天，或一年内累计旷工超过十天，作过失性辞退处理，公司不负担任何经济补偿。
第三章假期管理
第一条：带薪年休假及相关待遇
（一）职员加入公司后下一年度可享有15个工作日的带薪年休假（转正后实施）。
（二）具体休假时间由职员和部门负责人协商后安排。
（三）取（销）假的一般程序如下：
&61550；职员请假需部门负责人、公司分管领批准，抄报总经理办公室后方可取假。
&61550；一次取假在5个工作日（含）以上的，需提前一个月申报。
（四）正式休假、出差、外出考察、外出培训前须通过前台知会全体。
（五）带薪年休假只在当年有效，不累计到下一年。公司每年向当年内有带薪年休假资格的职员发放300元带薪年休假补贴。
（六）带薪年休假取假按照工作日计算，最小取假长度为半天，不足半天算半天，超过半天不足一天算为一天。可多次取假，但间隔少于3天的应提前一并申请。
（七）凡符合以下情况之一的，不享受当年带薪年休假。
&61656；一年内一次性病假超过45天或累计病假超过65天；
&61656；一年内一次性事假超过25天或累计事假超过30天；
&61656；一年内病、事假相加超过50天；
&61656；一年内休产假超过30天。
（八）如在带薪年休假后再请病假、事假超过上述规定时间的，则在下一年度取消带薪年休假。
第二条：婚假以及相关待遇
依法履行正式结婚登记手续的职员，可一次性享受婚假7天。如符合男25周岁、女23周岁以上初婚的晚婚条件，另加10天假期，一共17天。婚假应在结婚登记之日起5个月内取完假。办理休假手续时，需向总经理办公室出示结婚证登记备案。公司致新婚贺仪人民币300元整。
第三条：丧假以及相关待遇
直系亲属（包括父母、配偶、子女、配偶之父母）死亡的职员，可取丧假5天，路程另计。半个月内知会总经理办公室，公司将致以奠仪人民币1000元整。
第四条：工作调动假
异地办理行政和户口关系调动手续，应当根据办理相关手续的实际需要给假，累计不超过5个工作日。
第五条：产假、护理假、哺乳假、计划生育假
（一）产假及假期（注：男26周岁、女24周岁以上初育为晚育）：产假以产前产后休假累计。
产假领取独生子女证者增加假期共休产假
非晚育者90天35天125天
晚育者105天35天140天
（二）男职员护理假：10天（限在女方产假期间）。
（三）哺乳假：小孩一周岁以内，上班时间给予母亲每天哺乳时间一小时（不含午餐时间）。在子女出生3个月内向总经理办公室出示《独生子女证》，公司将致贺仪人民币300元整。
（四）计划生育假按国家规定执行。
第六条：关于病假的折抵规定：职员在因病请假时，如当年带薪年休假尚有剩余天数，经总经理办公室同意后可按带薪年休假取假审批流程要求从带薪年休假中折抵，作为带薪年休假处理。
第七条：关于出国考察折抵假期的规定：由公司安排出国考察，按实际考察占用工作日天数的50%折抵个人当年带薪年休假假期。实际考察天数的50%不足半天算半天，超过半天不足一天算为一天。
第八条：职员按本章规定申请假期的，应按本章规定填写《请假审批表》。
第四章着装管理
第一条：着装标准（不含每周最后一个工作日）
&61618；男职员应着衬衫、深色皮鞋、系领带；女职员应着有袖衬衫、西装裙或西装裤或有袖套裙，着丝袜、皮鞋（露脚后跟及脚趾的皮凉鞋等不在此列）。
&61618；各项目管理部及其他部门驻工地现场人员：经过在公司的备案后可以着便装，但如返回公司办公室、外出会见重要人员、出席重要会议等场合，需按办公室职员要求着装。
第二条：每周最后一个工作日着装标准
&61618；从事对外公务或接待外部客户（如：销售、维修、拜访等活动），应按周一至周四要求着装或着统一工作服。
&61618；其它职员可着与工作场所相应的轻便服装，但无袖装、超短裙、拖鞋不在此列。
第三条：逢公司重大活动，职员应按公司通知的要求着装。
第四条：上班时间全体职员应佩带工作牌。
第五章职员个人通讯管理
第一条：职员入职后，应将个人通讯号码及紧急联络家庭或宿舍电话号码交总经理办公室备案。
第二条：申报报销手机通讯费的职员，必须及时公布手机号码，并保证每天（包括节假日）8：00-22：00处于开机状态。
第三条：职员在执行公司特别任务期间，须保证每天24小时处于开机状态。
第四条：总经理办公室负责每月抽查职员开机状况。如发现职员在一个月内有三次或三次以上联系不上者，取消该职员当月通讯费报销资格。
第六章图书管理
第一条：图书的购买
（一）购买前将图书类型、数量、价格报部门负责人、公司分管领导批准方可购买。
（二）购买图书后必须到公司图书管理员处登记，然后交申购部门使用，有条件的部门可以设部门图书管理员。
（三）未经公司图书管理员登记的图书，财务部不予报销购书费用。
第二条：图书的登记
（一）建立公司书库，由前台担任公司图书管理员，负责图书登记。
（二）图书登记内容应包括购买日期、书名、编号、价格、保管部门、保管人等六项。
第三条：图书的借阅
（一）借阅图书者必须向图书管理员办理借阅手续后才能借书。
（二）借书者须妥善保管图书，如有污损或丢失，按原价赔偿。
第七章电子邮件管理
第一条：公司职员应按要求使用电子邮件，以求高效、规范地传递信息。
第二条：邮件发送者应填写主题，主题应简明扼要。
第三条：所有职员每天应最少安排三次时间（上午上班后、下午上班后、下午下班前）查看邮件，以便及时阅读和处理公司的信息。
第五条：下列文件必须以有纸方式存档：
（一）与金融机构往来的凭证、帐单等；
（二）建筑图、装修图及其它图案设计稿等；房产估值计算器
（三）财务管理、审计工作需要的原始单据、凭证；
（四）公司已签订的各种合同、协议等；
（五）公司已对外发出的各类函件；
（六）各部门认为有必要保存原件的其他文件。
第六条：邮箱设置及保密
（一）职员离职，总经理办公室应及时取消其个人邮箱。
（二）职员应保护好个人邮箱密码，并定期修改密码，如果发现密码泄露，应及时作出更改。
（三）未经总经理授权，任何人不得查看他人邮箱的内容。
第七条：邮件报批跟进
（一）为避免报批邮件流程进展缓慢，第一报批人应逐级跟进。
（二）为提高信息扁平化程度，鼓励报批同时抄送第二环节审批人。
（三）群发邮件提倡发送部门、工作小组。
第八章办公管理
第一条：职员上班时间应佩带好工作牌。
第二条：办公时间内应保持饱满的精神状态，微笑面对同事及任何来访者，使用敬语，维护良好的公司形象。
第三条：保持办公台面整洁，办公文具、纸张等用品应摆放整齐。工作位隔板上不得张贴，离开办公位应及时将座椅归位。
第四条：电话铃响三声之内接电话，先说“您好”，再报出所在部门名称及接听电话人姓名。接听电话应简单明了，尽量小声，以免影响其他同事办公。
第五条：如部门同事不在办公位，应及时接听其电话，待同事返回时告之。
第六条：接待来访、业务洽谈应在指定区域或会议室，避免影响他人办公。来宾一般不得进入办公区，如确因工作需要，应由相关部门人员带入。
第七条：办公时间应坚守工作岗位，暂时离开时应知会同事或上级领导。
第八条：办公区域内不准大声喧哗、聊天，禁止吸烟、就餐、吃零食。
第九条：上班时间不允许看报刊杂志及与工作无关的网站、书籍。
第十条：职员下班离开公司前应关闭电脑主机和显示屏电源。
第十一条：总经理办公室将每月定期进行全面检查与不定期的抽查，任何形式的批评都将会影响到部门负责人和其本人的绩效考核成绩。
第九章会议管理
第一条：各部门召开会议如需使用会议室或洽谈室，会议组织者须提前向前台预约。如需提供会务设备和服务，应提前半天知会前台，以便做好准备。
第二条：会议组织者应在会议前准备好会议相关资料。在使用会议室时应小心使用设备，离开会议室时，应知会相关人员关闭设备、电源、门等。
第三条：公司级、跨部门会议通知一律由前台下发，并按《广州公司会议通知》格式填写。前台在会前确认与会人员是否“接受”会议通知，并根据接受情况编制《会议签到表》，会议组织者根据签到情况进行会议考勤管理。
第四条：参加会议应准时，因故不能按时到达应事先向会议组织者请假，参加公司级会议未请假迟到者将被处以罚款。
第五条：每月末召开公司月度经营计划会议，各部门每周一需举行部门全体周例会，周例会纪要发部门全体并抄报公司领导。
第十章办公用品管理
第一条：所有办公用品及设备（含电脑、复印机、打印机耗材等）均由办公室统一采购。
第二条：办公用品领用程序
1、各部门需指定一人负责本部门办公用品领用，领用时填写《办公用品请购单》；
2、开大型会议或举办活动需申请办公用品，由会议或活动负责人填写《办公用品请购单》，并提前一天通知办公用品管理员进行准备；
3、如有新职员加入，待新职员到公司报到后，在办公室领取统一标准的办公用品，并在《新职员办公用品领用表》中签字确认。
第三条：办公用品的保管：办公用品领用后，由领用人妥善保管。计算器、打孔机、订书机、笔筒等耐用品，原则上遗失不补。如领用人因工作调动或辞职等原因离开公司，须归还办公用品管理员处。
第四条：申购电脑、打印机、复印机、扫描仪、数码相机、文件柜等固定资产填写《固定资产购置申请表》。
第五条：办公用品的申领，应结合实际需要，慎重申领，节约使用。
第十一章资产管理
第一条：固定资产的管理
1、总经理办公室负责对公司及项目部资产的实物管理，负责对公司电脑类资产进行专项管理，须对电脑类资产的购进、配置、使用、维修及报废等进行全面的登记和管理。房产估值计算器
2、财务管理部是公司资产帐务管理的主管部门，负责从资产的原值、已提折旧、净值等方面对公司资产进行监控和管理。
第二条：资产的分类和使用年限：根据现行的会计核算制度及公司资产的具体情况对资产进行分类编号。
第三条：资产登记的要求：
1、分别做好固定资产、低值易耗品的登记，登记的格式可参考《固定资产盘点表》。
2、为方便公司资产的统计，各项目部统一按上述资产大类及总分类进行固定资产登记。
3、资产的编号规则：（资产代号）-（资产序号）。
4、低值易耗品的分类和资产编号参照以上标准。
第四条：资产管理指引：
1、资产的购置、调拨、转让、报废等均须按程序审批，未经批准，不能办理相关手续。
2、资产编号规则需统一，并在资产上粘贴标识，确定资产责任人，确保资产的合理使用及管理。
3、未经公司同意，不得将资产外借和供无关人员使用。
4、资产的使用部门和使用人须合理使用设备，严格按规程操作，并注意设备维护、保养。由于使用、保管不善造成的遗失和损毁，责任人要按资产重置价格或资产管理部门的评估价值
赔偿公司损失。
第五条：资产购置、调拔、转让、报废的审批权限和审批程序：
1、资产购置：有关部门提出申请，填制《固定资产购置申请表》并按规定申报流程和审批权限获批后，方可进行资产的购置。
2、资产转让、报废：有关部门提出申请，填制《固定资产报废申请表》，并按规定申报流程和审批权限获批后，方可进行资产转让和资产残骸的处理。报废资产有残值的，经资产主管部门估价、处理后，回收的资金应及时上缴公司财务管理部。
第十二章公寓管理
第一条：凡出差深圳，且深圳无住房的职员，无特殊情况，须入住公司八卦岭公寓，公寓住满后入住八卦岭招待所；
第二条：异性职员同时出差深圳，女职员优先挑选入住公司公寓或招待所；
第三条：凡出差深圳并需入住八卦岭公寓的职员，需提前一天填写《入住申请单》并交总经理办公室确认，入住时凭《入住申请单》到八卦岭公寓管理处204房办理入住手续；
第四条：职员入住公寓后，应自觉遵守管理处的各项管理规定；
第五条：禁止擅自与公寓其他住户调房，不能将公寓交由外人居住，外来人员不得留宿；
第六条：退房时请到管理处办理手续，配合管理处进行房间设施、设备、日常用具的检查和核对，如有损坏和丢失应照价赔偿。
第七条：公司值班室仅供公司职员、司机休息或留宿，因加班需留宿值班室的职员，可直接到房管部领取钥匙；因其它原因需留宿值班室的职员，需提前填写《入住申请单》，交总经理办公室签字确认后，凭《入住申请单》办理入住。
第十三章印章证照管理
第一条：印章管理
1、各类公章必须指定专人负责和保管。公章不得随意存放，任意使用。
2、需盖公章的部门或个人须说明盖章的目的、用途、范围，填写《发文审批表》，经领导批准后，方可盖章并填写《公章使用登记表》。
3、各部门新刻或改制印章，须报公司总经理批准后方可办理，并由总经理办公室登记备案。
4、印章如遇丢失、损坏或被盗时，应及时向公司总经理汇报并予以备案，并及时办理补刻手续。
第二条：公司公章
1、因工作需要以公司名义对外发文、上报材料或有关资料需盖公司公章的，须说明用途、范围，经有关用章审批人批准后方能加盖公司公章；
2、凡因特殊原因需借公章外出公干，须书面申请说明用途和特殊原因，并经用章批准人同意方可借出；归还公章时，须将借用公章所盖文件的复印件一并交付备查；凡发现借用公章加盖其他文件或空白纸张或因此而发生问题，将严肃追究借用人的责任；
3、公章保管人外出时，应将公章交给总经理办公室指定的临时代管人保管，不得擅自交给他人代管代用。
第三条：公司公章、部门印章使用审批规定
1、以公司名义张贴、外发（公司以外）的各类文件需加盖公司印章。
2、以部门名义张贴、外发（公司以外）的各类文件需加盖部门印章。
3、各部门应指定专人对部门印章进行保管。
第四条：各类证照的管理
1、各部门在取得各类证照时，应同意交总经理办公室进行存档管理，并登记在《公章、证照登记表》上。
2、如需使用各类证照，使用人需经总经理办公室负责人同意后，方可使用。
第2机关后勤管理制度一、公务用餐管理
1、公务接待用餐分工作餐和公务接待餐两类，由办公室本着节约的原则选择用餐点。
2、工作餐经科室负责人同意，公务接待餐经局领导同意。接待由具体业务科室报办公室，办公室按人员级别和人数安排就餐。特殊情况可由各业务科室先行安排，但事后须报办公室。
3、公务接待用餐一般由局领导及具体业务科室的有关人员陪同，餐后应由陪同人员在结算清单上签字。
4、在外地出差，因工作需要需招待有关领导的，应事先征得局领导的同意。房产估值计算器
二、办公用品管理
1、日常办公用品统一由办公室购置，未经办公室统一购置的，原则上不予报销。
2、日常办公用品购置须由包括总务在内的两人以上经办，由总务保管，并填写进库单，一式二份，总务、办公室各执一份。
3、日常办公用品采用个人领用制度，并需填写《登记表》。
4、总务应每季度填报《日常办公用品收发统计表》，每半年盘存一次分别报办公室和行政分管领导。
三、邮、电管理
1、节省电话费用开支，严禁拨打各类信息、热线电话，不电话聊天。
2、局信件、包裹统一由文书办理寄发。
3、邮资费必须凭邮电局发票，由文书、办公室主任签名后方可报销。
4、非局工作人员不得使用传真机；传真机保管部门收到传真件，应及时递送办公室，由办公室按文件处理规定报送相关领导。
5、各科室要妥善保管好各自电脑，保证电脑能正常使用，上班期间不允许玩游戏、炒股。
6、电脑维修、购买电脑附属品须经办公室同意，由办公室统一办理；大额维修、购买电脑附属品须经行政分管领导审批，方可维修、购买，否则不得报销。
7、下班后应及时关闭电脑、饮水器电源，空调开关。
四、文印管理
1、文件和材料打印、复印应按照急文急办、特文特办，先文件后材料、先全局后科室的原则。
2、复印或打印，要本着资源节约的原则，实行双面打印、复印。局机关外的材料，原则上不予打印、复印，确因情况特殊，必须交办公室根据具体情况安排打印、复印。
第3政府机关后勤管理制度1、文印管理。机关日常工作文件、材料、各种图表等原则上由党政办公室安排打印，所有图文材料一律予以打印登记，少量能自行完成的材料应由本部门完成，以缓解党政办文印压力，确需党政办文印的各部门（线）材料，应由分管领导组织好原稿并签署打印意见后交党政办（配有办公电脑的应自行先打印好初稿），定稿后再作限量印刷。党政办文印业务仅对机关内部提供，除需到县城打印的紧急材料外，自行到机关外进行文印的，由该部门自负文印费用。非政府机关工作材料不予受理，确需到党政办文印的，按成本计价收费。无关人员不得到党政办操作文印设施。
2、食堂管理。食堂招待实行填单当日结算，属乡财政负担的由办公室主任餐后核数、分管领导和对口领导审核，每月由乡长审批后交财政所立帐。
3、招待所管理。⑴招待所由党政办公室全权管理，原则上不对外接待，招待所用房两间，其中一间为重要客人单人房，一间为多铺位房，具体使用由党政办公室主任安排。⑵招待所日常卫生由办公室负责打扫。⑶招待所物资由办公室负责保管，任何人未经同意不得擅自占用或借用。
4、卫生管理。⑴划定办公大楼内外卫生责任区，每日上下班时一小扫，确保办公、居住用房内外干净整洁，每月组织一次全方位大扫除。⑵大院内垃圾工作每星期进行一次，按责任区划进行。⑶机关院内消杀工作由党政办公室负责雇请人员进行，每月一次。⑷办公楼卫生间保持清洁，大小便入坑并及时冲洗干净，严禁乱便，严禁将报刊杂志和烟盒滞留卫生间，更不得丢入便坑，违者一经查实给予全机关通报。
5、水、电管理。机关用水要厉行节约，随用随关。个人用电实行电表管理，领导每人每月15度，一般干部每人每月10度，超额部分由个人承担，年底在工资中扣除。网络、电路、办公器具等的维修由党政办公室安排，办公易耗用品领用实行党政办公室造表登记管理。
6、固定资产管理。机关所有公有财物实行造册登记，使用者办理领用登记，确保妥善使用，如有损坏、遗失，使用者有维修、赔偿责任。
第4学校后勤管理制度1、为全面贯彻国家教育方针，加强和改善我镇学校校后勤管理，建立后勤管理的有效运行机制，特制定本规范。
2、后勤工作是学校工作的重要组成部分。后勤管理的基本职能是为教育教学、科研生产和师生生活服务，为学校正常的教育、教学活动提供必要的物质条件，并在管理和服务中发挥育人的功能。
第二章校园管理
1、校园管理的基本内容包括：校园绿化建设及管理、校园环境卫生管理、学生宿舍区管理等。校园管理的目标是建设安全、整洁、文明、优美的学习、工作和生活环境，营造和谐的育人氛围。
2、校园绿化建设及管理：①校园绿化建设应有规划，突出重点，形成风格。校园绿化中要针对不同功能区域合理配置景点，将知识性、趣味性、人文性融为一体，提高校园的文化品位。②学校应配备懂技术的专（兼）职人员，负责绿化和养护。③总务处应建立学校绿化管理制度和绿化档案。档案包括绿化现状图、规划图、设计效果图、施工图及地块绿化统计表、各类合同等。
3、校园环境卫生管理。校园环境卫生管理的任务是环境的清扫保洁，消灭蚊蝇兹生地及保持排水排污系统管道畅通等。①学校各部门应协同配合，充分发挥爱国卫生运动和学生劳动服务活动的作用。②建立环境卫生保洁制度和专职清洁工管理制度，明确岗位职责。③加强宣传教育，在师生中形成自觉维护整洁、优美环境的文明习惯和良好风气。
第三章资产管理
1、公用房的使用管理。①公用房的分配，由后勤部门按学校意见安排。②公共用房和专用房屋，如食堂、电化教室、专用教室、实验室、阅览室、室内活动室、会议室、汽车库、仓库、图书室、配电房、锅炉房等，由使用部门负责管理。③集体活动的公共用房，由使用部门制定制度，并负责管理。④教职工集体宿舍由后勤部门管理。入住教职工应遵守学校有关制度，保证宿舍的安全、卫生、文明。
2、公用房屋及附属设备的维修。①应加强对公用房屋的巡视，发现破损或接到用户报修，应及时维修。②整幢房屋的常规维修保养，由管理部门提出方案，经校长室研究报主管部门批准后实施。
3、水电管理
①、水电管理的基本要求是爱护设施、保证安全、注意节约、改善服务。水电工必须持证上岗，熟悉学校的供电、广播、电话、电视、网络线路、给排水管线和消防管线等。
②、水电设施的常规管理。对校内的水电系统要建立档案资料和巡视维修制度，保证用电安全，防止水质污染和管道破裂。
③学校应严格执行国家消防法，安排专人负责，定期对消防设施、器材进行检查、维护，保证完好无损。
④供电设备的检查、维护学校应按供电部门规定，在变电所（配电房）门前设立警示标志，定期检修、保养，避免发生事故。自备发电机要有专人负责管理，按规定检修保养，并做好记录。
4、物资管理。学校物资包括固定资产、材料和低值易耗品三类。学校的物资管理实行统一领导，专人负责，做好物资采购、验收、入库、建账、发放、核算及更新报废等管理工作。物资采购工作应严格按上级有关规定执行。
①固定资产的购置。学校各部门所需物资由后勤部门统一采购。各部门应在学期末提出下一学期的物资需求计划，经分管校级领导签署意见后，交后勤部门汇总，报校长审批，上交教委，由教委勤管站按审批后的项目内容组织采购。②固定资产由教委财务室统一管理，各校建立固定资产分类账、分户账；使用部门建立相应的账卡，并有专（兼）职人员管理；财产部门建立固定资产总账，统管固定资产的价格核算。③固定资产的增减和校内调拨，应办理手续。固定资产的报损、报废应填写《固定资产报损报废单》，批准后办理销账手续。
5、低值易耗品的管理。低值易耗品主要包括：办公用品、清洁卫生用品、劳保用品、劳动工具等。低值易耗品实行计划采购，定额供应。由后勤部门征求使用部门意见后编制计划，经分管后勤校级领导审批后，由后勤部门采购，专人负责领用。物品的采购、验收、入库、管理及材料管理相同。
6、家具、办公、生活用具及一般设备管理。一般设备指桌、椅、凳、橱柜、床、沙发、电扇、体育器械等，实行统一管理，由使用部门或个人负责。学校制定配备标准、管理及赔偿制度，后勤部门负责购置，按标准发放，建立账卡，每年核对一次，办理报损报废手续，做到账物相符。新生入学、毕业生离校、教职工调进调出，均应办理领用物品归还手续，遗失、损坏按制度赔偿。
第四章膳食管理
1、食品安全卫生管理。①严格执行《中华人民共和国食品卫生法》及卫生部、教育部的有关规定。②制订并执行食品采购、加工、贮存、销售过程的安全卫生要求和环境、个人、餐具的卫生制度，建立食品卫生管理台账，杜绝食品中毒及食品投毒事故发生。
2、食品营养管理。①膳食部门负责人、管理员应掌握常用主副食品中主要营养成份含量与烹饪制作要求，按周编制食品表，逐步实现营养配餐。②提高饮管人员的营养卫生观念，有条件的要进行系统的营养卫生基础知识培训。
3、食品成本管理。①建立成本核算制度，按成本内涵加强成本核算，按月公布账目，严格控制盈利率。②建立食品采购、验收、领用制度。③使用智能卡消费的学校，食堂每天对电脑生成数据进行备份，以防电脑故障造成数据丢失。
4、膳食服务管理。①炊管人员对就餐人员一视同仁，不卖变质霉烂食物，不以次充好。②食堂营业时间要考虑就餐者的实际情况，高中低档菜搭配合理；冬天要供应热饭热菜。③成立伙食管理委员会，定期召开座谈会，听取意见，改进工作。
5、库房管理。库房有专人管理，物品入库、验收和领用制度健全，账目清楚，账物相符，每月盘库一次，防止食物变霉变质，有灭鼠、灭蟑螂设施和措施，备有冷库或冷冻冷藏柜。
6、膳食管理体制。积极探索膳食管理体制改革，以适应学校教育事业的发展。对实行社会化管理的食堂，要制定相应的管理办法，把各项管理要求列入承包合同，明确学校对食堂服务的质量、价格、经营范围和食品卫生安全等进行监督检查的职责。杜绝食物中毒事件的发生，对不执行制度和规定酿成事故者，要追究其责任，取消其经营资格并赔偿一切损失。学校要成立由分管后勤的校级领导为组织的卫生安全工作领导小组，制订食品卫生突发事件处理预案，一旦发生食物中毒事故，立即启动预警系统。
第五章财务管理
1、财务管理是组织学校财务活动、处理财务关系的一项管理工作。基本任务是：①财务计划管理。及时编制财务预算，按照“精打细算、量入为出、保证重点、兼顾一般”的原则，合理分配和执行预算。②建立健全财务制度。在遵守国家财经制度和法令的基础上，根据学校的工作实际，制定财务收支的具体实施细则，做到用款有计划、收支有标准、管理有定额、分析有资料、监督有要求。③按照会计法要求进行会计核算，认真做好记账、算账、报账、对账，做到凭证合法，手续完备，账目健全（），核算准确，按照编送报表。④配合和支持学校开展各项创收活动，对实习、实训基地等独立核算单位的财务活动进行指导和监督。
2、学校收入管理。学校所有收入由财务部门统一归口管理，不得设立小金库。学校应使用印有财政监章的收费票据，不得自印或自行购买不合格的收据。财务部门应制定票据管理制度，建立票据台账，严格票据购入、领用、核销手续，定期公开财务。
3、严格执行物价部门收费规定。所有预算外收入均应进入财政专户。代办性收费要专款专用，按实结算。对已纳入地方行政结算中心的学校，要按结算中心规定，做好工资奖金、医保、公积金、所得税等报表编制上报工作和各项支出票据的核对、结账、支付工作。同时要做好每月经费开支的计划申报工作。财务部门负责人的任免及会计人员的配备，应符合国家会计法和财务主管部门有关规定。所有会计人员均应持有会计从业资格证书并按规定参加财政部门组织的继续教育培训。
第二篇 房产估值计算器《房地产估价计算法及公式》
1．2房地产的概念
•建筑密度%= 建筑基底总面积 ×100%
建筑用地面积
•容积率=总建筑面积
建筑用地面积
•总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数
•容积率=建筑密度×建筑层数
•套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积
•建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积
2．3房地产的供求与价格
•供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量 •弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化
作为自变量的经济变量的相对变化
•房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比
房地产价格变化的百分比
•房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比
消费者收入量变化的百分比
•房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比
人口数量变化的百分比
•房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比
另一种房地产或商品价格变化的百分比
•房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比
预期的房地产价格变化的百分比
•房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比
房地产价格变化的百分比
•房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比
要素价格变化的百分比
2．4房地产价值和价格的种类
•一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格
•基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
•标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。
•房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。
•房地价格=土地价格＋建筑物价格
•土地价格=房地价格—建筑物价格
•建筑物价格=房地价格—土地价格
•楼面地价= 土地总价
总建筑面积
•楼面地价= 土地总价 × 土地总面积 = 土地单价
总建筑面积 土地总面积 容积率
•期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿 •补地价=改变后的地价—改变前的地价
•补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率
•补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积
•补地价（单价）=原楼面地价×（现容积率—原容积率）
•补地价（单价）= 原容积率下的土地单价 ×（现容积率—原容积率）
原容积率
4．4建立价格可比基础
•建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格× 套内建筑面积
建筑面积
•建筑面积下的价格＝使用面积下的价格× 使用面积
建筑面积
•套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格× 使用面积
套内使用面积
•1公顷＝10 000平方米
•1亩＝666.67平方米
•1平方英尺＝0.09290304平方米房产估值计算器
•1坪＝3.30579平方米
•平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000
•平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67
•平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304
•平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579
4．5交易情况修正
•采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：
可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格
可比实例成交价格× 1 ＝可比实例正常市场价格
1±S % 或者：
可比实例成交价格× 100 ＝可比实例正常市场价格
100±S %
上式中, 1 或 100 是交易情况修正系数
1±S % 100±S %
•采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格±交易情况修正数额＝可比实例正常市场价格
•正常成交价格—应有卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格
•正常成交价格＋应有买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格
•应有卖方缴纳的税费＝正常成交价格×卖方缴纳税率
•应有买方缴纳的税费＝正常成交价格×买方缴纳税率
•正常成交价格＝ 卖方实际得到的价格
1—卖方缴纳税率
•正常成交价格＝ 买方实际付出的价格
1＋买方缴纳税率
4．6交易日期调整
•可比实例在成交日期时的价格×(1±T％)＝可比实例在估价时点时的价格
•可比实例在成交日期时的价格× (100±T)/100＝可比实例在估价时点时的价格
•采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：
可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数 =可比实例在估价时点时的价格
成交日期时的价格指数
•采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：
可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝可比实例在估价时点时的价格
•采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为:
可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数＝可比实例在估价时点时的价格
•采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为:
可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率×期数)＝可比实例在估价时点时的价格
4．7房地产状况调整
•房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法
•可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格 或者∶
可比实例在其房地产状况下的价格× 1 ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格
1±R %
可比实例在其房地产状况下的价格× 100 ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格
100±R
•可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格
•可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）×（）/100＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格 注∶上式（）为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分
4．8求取比准价格
•百分率法下的修正、调整系数连乘公式∶
估价对象价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数 估价对象价格×(1±S %)×(1±R %)＝可比实例成交价格×(1±T %)或者∶
估价对象价格＝可比实例成交价格× 1 ×(1±T %)× 1 或者∶
1±S % 1±R %
估价对象价格＝可比实例成交价格× 100 × 100±T × 100
100±S 100 100±R
•百分率法下的修正、调整系数累加公式∶
估价对象价格＝可比实例成交价格×(1＋交易情况修正系数＋交易日期调整系数＋房地产状况调整系数) 估价对象价格×(1±S %±R %)＝可比实例成交价格×(1±T %)或者∶
估价对象价格＝可比实例成交价格× 1±T % 或者∶
1±S %±R %
估价对象价格＝可比实例成交价格× 100±T
100±S±R
•差额法下的公式∶
估价对象价格＝可比实例成交价格±交易情况修正系数±交易日期调整系数±房地产状况调整数额
5．2房地产价格的构成
•开发利润＝开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费
•计算基数＝土地取得成本＋开发成本，即：直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本） •计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用：投资利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用）
•计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用,相应的利润率可称为成本利润率，即：
成本利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用）
•计算基数＝开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率,即: 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值
5．3成本法的基本公式
•成本法最基本的公式为：房地产价格＝重新购建价格一折旧
•新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用十销售税费＋开发利润
上式中：
•开发完成后可转让土地面积的比率＝开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100% •新开发区某宗土地的单价=（取得该用地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋ 总开发利润）/(用地总面积×开发完成后可转让面积的比率）×用途、区位等因素调整系数
•求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：
该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本 十总管理费用十总投资利息＋
总销售费用＋总销售税费＋ 总开发利润
=取得该荒地的总代价十土地开发总成本 十总管理费用十总投资利息＋可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率
得出：
•该荒地开发完成后可转让熟地的总价= (取得该荒地的总代价 十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)
1—销售费用、销售税费和开发利润的比率
•该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息
(1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积
= (取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用十总投资利息) (1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积比率×该荒地总面积
•新建房地价格=土地得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润
•新建建筑物价格=建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息销售费用＋销售税费＋开发利润
•旧房地价格=土地的重新取得价格＋建筑物的重新购建价格—建筑物重新购建价格
•旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧
5．5建筑物的折旧
•建筑物的折旧＝建筑物重新购建价格一建筑物市场价值
•剩余经济寿命＝经济寿命一有效经过年数
•直线法的年折旧计算公式：
Di＝D＝C—S/N
＝C (1—R) /N
上式中：Di——第i年的折旧额。D是一个常数；C——建筑物的重新购建价格；S——建筑物的净残值 N——建筑物的经济寿命；R——建筑物的净残值率；(C—S) ——称为折旧基数；
•年折旧率d=D/C×100％ =(C—S)/(C×N) ×100％=(1—R)/N×100％
•有效经过年数为t年的建筑物折旧总额Et=D×t＝(C—S)t/N＝C(1—R) t/N
•直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V=C—Et＝C—(C—S)t/N＝c[1—(1—R)t/N]
上式中：Et——建筑物的折旧总额；V——建筑物的现值；(C—S) ——称为折旧基数；
•成新折扣法
V=C＋q 式中：V——建筑物的现值；C——建筑物的重新购建价格；q——建筑物的成新率(%)； •用直线法计算成新率的公式为：
q＝[1—(1—R)t/N] ×100％ 当R＝0时，q＝(1—t/N)×100％
＝[1—(1—R) N—n/N]×100％ ＝t/N×100％
＝[1—(1—R) t/ t＋n]×100％ ＝n/ t＋n×100％
•建筑物经济寿命＝1/年折旧率
•修复所必需的费用≤修复后的房地产价值—修复前的房地产价值
•扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本—超额持有成本
•扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本—(无效成本＋超额持有成本)
5．6成本应用中涉及的有关规定
•年折旧额＝原价×(1—残值率)/耐用年限
6．1收益法的基本原理
•地价＝年地租×购买年 •地价＝地租/利息率
•某笔资金×利率＝房地产的净收益
•房地产价格＝房地产的净收益/利率
6．2报酬资本化法的公式
•V=A1/1＋Y1＋ A2/(1＋Y1)×(1＋Y2)＋…＋An/(1＋Y1)×(1＋Y2)…×(1＋Yn)]
•V=A1/1＋Y＋A2/(1＋Y)2＋A3/(1＋Y)3＋…＋An/(1＋Y)n
•A末＝A初(1＋Y)
•V=A/Y[1—1/(1＋Y)n]
•V=A/Y
•Kn=1—1/(1＋Y)n =(1＋Y)n—1/(1＋Y)n
•V70=V∞×K70
•V50=V∞×K50
•V∞=V50/K50
•V40=V40×K40/K50
•Vn= VN×Kn/ KN
=VN×(1＋Y ×[(1＋Y)n—1] / (1＋Y —1
•Vn= A/Yn〔1—1/(1＋Yn)n〕或VN= A/YN〔1—1/(1＋YN)N〕
以上几个公式中：V—房地产收益价格又称现值；n—收益年限；A1，A2…An—第n期净收益；Y1，Y2…Yn—第Y期报酬率(折现率)
•收益期限为有限年的公式: 式中t为净收益有变化的期限
•收益期限为无限年的公式:
•净收益按一定数额递增 有限年V=(A/Y+b/Y2)×[1—1/(1+ Y)n]—b/Y×n/(1+Y)n 未来第n年为 [A十(n—1)b]收益年限为无限年V=A/Y+b/ Y2
•净收益按一定数额递减 有限年V=(A/Y—b/Y2)×[1—1/(1+Y)n]+b/Y×n/(1+Y)n 未来第n年为
[A—(n—1)b]
n≤A/b+1
•净收益按一定比率递增 有限年 V=A/(Y—g)×[1— (1+g)/(1+Y) n ] 未来第n年为 A(1+g)n—1
无限年 V=A/(Y—g)
•净收益按一定比率递减 有限年 V=A/(Y+g)×[1— (1—g)/(1+Y) n] 未来第n年为A(1—g)n—1
第三篇 房产估值计算器《房地产价格构成及测算公式》
房地产价格构成及测算公式
［教学目标］
知识目标：
（1）了解房地产价格的构成
（2）理解并掌握成本法的测算公式
能力目标：
（1）能厘清房地产的成本项目
（2）能熟练运用成本法测算公式
素质要求：
（1）具备了房地产成本构成的基础性知识
（2）具有一定的数学计算功底
［知识导入］
若欲对一宗旧房地产估价，讨论若重新购建该房地产，需支出哪些费用项目？这些费用项目如何测算？。老师对学生的讨论结果进行总结点评，导入本课程的学习。
［学习与操练］
[工作任务] 熟悉房地产的价格构成，求取积算价格
[教学活动] 以工作任务为导向安排教学活动。
教学活动1：房地产价格的构成
[学习新知识]
引导语：同学们，请思考：一宗房地产的完整价格由哪些要素构成？如何测算各要素金额？
运用成本法估价，需要懂得房地产价格构成。房地产价格的实际构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成可能不同。另外，房地产价格构成还取决于对其构成项目的划分。划分的标准或角度不同，价格构成内容也会不同。在实际运用成本法估价时，不论房地产价格的构成如何，最关键的是要调查、掌握当地从取得土地一直到建筑物建成交付使用的全过程中，所涉及的税费种类、支付标准及支付时间，既不可有重复也不可漏项，在此基础上再针对估价对象的实际情况确定其价格构成并估算各构成项目。
下面以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，并从便于
各构成项目估算的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由下列6大项构成：(1)土地取得成本；(2)开发成本；(3)管理费用；(4)投资利息；(5)销售税费；(6)开发利润。
一、土地取得成本
土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商（买方）缴纳的税费构成。在目前情况下，土地取得成本的构成，根据房地产开发取得土地的途径分为下列3种：
1．通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等。
2．通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金等。
3．通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费(如交易手续费、契税)等。
二、开发成本
开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：
1．勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用；
2．基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设费用； ×
3．建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建费和安装费；
4．公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用；
5．开发过程中的税费。
三、管理费用
管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来估算。
四、投资利息
投资利息与会计上的财务费用不同，它包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息。另外，从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与其应获的利润分开，不能算做利润。
五、销售税费
销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商(卖方)缴纳的税费，又可分为下列3类：
1．销售费用，包括广告宣传、销售代理费；
2．销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加；
3．其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。
上述三类销售税费，通常是售价的一定比率，特别是销售税金及附加，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来估算。
六、开发利润
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，需要求取的，开发利润是要先估算的，所以，运用成本法估价需要先估算出开发利润。估算开发利润应掌握下列几点：
1．开发利润是所得税前的，即：开发利润=开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售税费。
2．开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。
3．开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：
（1）计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：
所以，在估算开发利润时要注意计算基数与利润率的对应，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率，反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。从理论上讲，同一个开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率来估算，所得的结果都是相同的。
[技能训练]
分类搜集当地住宅、写字楼、商铺等房地产的价格构成资料，并求取各构成项目的平均值，得出各类房地产的客观成本数值。
教学活动2：成本法的测算公式
[学习新知识]
引导语：请同学们思考，我们搜集了房地产的价格构成资料之后，如何计算才能求出房地产的积算价格呢？
一、最基本的公式
成本法最基本的公式为：
积算价格=重新购建价格—折旧
上述公式可针对下列3类估价对象而具体化：(1)新开发的土地；(2)新建的房地产(此处指房地、建筑物两种情况)；(3)旧的房地产(此处指房地、建筑物两种情况)。
新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧，但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影响而给予适当的增减修正。
求取新开发土地的价格、新建房地产的价格和旧房地产的重新购建价格的基本步骤是：(1)搞清房地产价格构成；(2)估算各构成部分的金额；(3)将各构成部分的金额累加。
二、适用于新开发土地的基本公式
新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下成本法的基本公式为：
新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
上述基本公式，在具体情况下又会有具体形式。如新开发区土地的分宗估价公式如下：
新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润)÷(开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率)×用途、区位等因素修正系数
上式中：
实际估算时通常分为下列3大步骤进行：
1．计算开发区全部土地的平均价格。
2．计算开发区可转让土地的平均价格。用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率即是。
3．计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、建筑容积率等做适当的增减修正即是。 对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。
例5—1：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10％，销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的5.5％和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60％。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。
该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润
=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+可转让熟地的总价×（销售税费率+销售利润率）
得出：
该荒地开发完成后可转让熟地的总价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-销售税费率+销售利润率)
该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-销售税费率+开发利润率)÷可转让熟地总面积
=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-（销售税费率+开发利润率）)÷(该荒地总面积×可转让土地面积的比率)
=[(120000000×(1+10％)3+250000000×(1+10％)1.5)÷{[1-（5.5%+9.5%）]×(2000000×60％)=439.4(元／㎡)
三、适用于新建房地产的基本公式
在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：
新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润，即：
新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。
四、适用于旧房地产的基本公式
在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：
旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧
在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。 在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：
旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧