篇一:《北京学区房的现状与发展》
北京学区房的现状与发展
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摘要
一、 学区房的定义„„„„„„„„„„„„„„„. 1 1、1学区房的定义„„„„„„„„„„„„„„„„„ 1 1、2北京学区房的特点„„„„„„„„„„„„„„„ 1
1、3北京学区房的理论分析„„„„„„„„„„„„„. 1
二、北京学区房的现状
2、1北京学区房的问题„„„„„„„„„„„„„„„ 2
三、 北京学区房的发展
3、1北京学区房的解决方法„„„„„„„„„„„„„ 2
四、参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3
五、致谢„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3
北京学区房的现状与发展
摘要
中国有句口号，叫“再穷不能穷教育”，如今现实似乎是“再富也为教育穷”在各地房价出现环比大降态势之时，一些地方的学区房却成为“房坚强”，逆势上涨，甚至供不应求。有人花135万买个4.4平方米的房子，根本不能住，只为给上学买个进门证。即便如此，仍一“房”难求。
一、学区房的定义.
1、1学区房的定义
学区房，从某种意义上讲，学区房是房地产市场的衍生品，同样也是现行教育体制下的一个独特的现象，随着社会竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置一切属于教育质量好的小学学区的房产。另外，一些重点中学附近的房产，例如天津学区房的远洋城，也会受到学生家长的青睐，
在学校附近购买
房产居住，将有利于家长管理孩子的生活和学习，孩子也可以提高学习的效率。学区房成为一些房地产商的一个促销手段，好的学区房普遍高出其他房源的20%，尽管价格不菲，但往往常受关注。
学区房的出现折射出现行教育体制方面的弊端，主要体现在一个城市教育资源的分配非常不均衡，造成一些所谓的“好”的优质中小学，这也同时体现出教育的不公平性。也就是说不是所有的义务教育阶段的孩子都能享受到优质教育的权利。
1、2学区房特征：
相对于普通商品住宅而言，“学区房”具有单价相对较高、升值空间相对较大的特点。随着房地产市场调控政策的收紧，“学区房”的投资优势日渐凸显，无论是商品房市场还是二手房市场，即使是在楼市的低迷期，学区房的成交量与租赁量仍旧保持比较稳定的状态。
学区房要以居住功能为主，房子是要住很久的，不能为了学校而放弃了自己想要的生活动能。看房子的时候，还是要看它的居住品质、楼盘景观以及居住功能等方面。当然，拥有良好居住价值的基础上，如果周边还有学校教育资源，那么这个房子是非常值得考虑的。
理由一：孟母三迁 给孩子更好的成长环境望子成龙是每个父母的心愿，学校周边文化气息比较浓重，人文环境比较好，家长希望让孩子在好的环境中受到熏陶，使他们的身心得到更好的发展。
理由二：交通便捷 安全 配套设施完善
名校周边向来是交通密集的场所，也是政府会加大力度保证安全的区域，并且必然能够感受到学校带来的成熟配套设施所带来的方便，生活便利，孩子成长环境安全。
理由三：教育房产双投资 升值空间大
购买学区房也不失为一种投资行为，只要重点小学、名牌小学不搬走，学区房的升值空间将十分巨大，当孩子毕业之后，完全可以把升值多倍的房子再卖出去。 1、3学区房的理论分析
价格是调节市场一只无形的手，但在学区房面前却显得失灵了。据调查报告显示，北京对学区房的供给与需求比率为1∶10。从经济学的角度分析，一方面，需求过于旺盛导致成交量上升，另一方面，供给严重短缺引起供求关系的脱节导致了学区房价格上涨过快。
下面就从供需两个方面来进一步剖析学区房价格形成机制背后的原因。
（一）需求方面
1、社会对教育的诉求
消费者的渴求是催生这个市场的关键。买“学区房”本质还是“择校”，是在打政策的擦边球。中国传统“学而优则仕”的精英选拔制度影响深远，教育促进社会流动的潜在功能一直是受到广大老百姓关注的。目前，我国居民，尤其是城镇居民的消费意向正由原来以物质消费为主的“硬”消费向以子女教育为主的“软”消费转
变，所以追求相对的“教育公平”
，获取更优质的资源，是旺盛需求的根源。2010年以来，政府相继出台了取消二套房贷、提高住房公积金利率和外资购房限制等相关政策来促使楼市软著陆。尽管这些政策已初见成效，但仍无法改善学区房僧多粥少的局面。
2、消费者的预期心理
和股票市场一样，作为理性经纪人，买房者便会秉承“买涨不买跌”的原则抢购供不应求的学区房。目前市场上对学区房的需求呈现出长期性和稳定性，价格进一步的上涨具有很大现实性。此外许多公司也将这些房产作为投资项目之一，在某种程度上助推了学区房价格的上扬趋势。
3、良好的收益性导致需求过于旺盛
学区房的需求以投资需求为主，因而投资收益是影响消费者决策的主要因素。对家长来说，一方面投资学区房，可以让孩子上名校，获得良好的教育；另一方面，即使孩子还没到学龄或者根本没有教育方面的需求，学区房丰厚的租金也是一笔可观的收入。投资学区房，具有很好的抗跌保值性。学区房的收益性使它成为理想的二次置业产品。
（二）供给方面
根据经济学的供求理论，由于土地资源有限和开发管制，导致供给缺乏弹性，于是学区房供给量的增长有限，进一步导致价格出现大幅度提升。学区房供给的短缺主要体现在以下两个方面：
1、增量不足。影响学区房增量供给的两个重要因素是土地和建设年限。老学区一般位于基础设施比较完善，交通发达，规划基本完成的城市中心地段，可用于扩大建设的土地资源几乎没有。因而短期内学区房供给增加空间不大。此外，房地产增量市场属于寡头垄断市场，开发商处于强势地位，追逐利润是开发商的目标，价格当然不会低。
2、存量总体不乐观。存量市场属于垄断竞争市场，价格机制仍然有效。学区房的存量交易以二手房为主。在二手房市场上，影响供给量的不是要素价格、开发商数量等生产性因素，而是经济、人口统计等非生产性要素。虽然学区房价格高涨时，将存在使业主抛售住房的激励；但是由于总体供给短缺，很多学区房待价而沽，业主占有价格的主导地位，并且这种供给随时可以转化为自住性需求，具有不稳定性。同时，房地产市场的不规范导致房地产中介利用不对称的市场信息控制供应量，进一步加剧了供不应求的局面。
二、北京学区房的现状
2、1北京学区房的问题
需求过于旺盛，供給严重短缺这种供求关系的严重脱节是一种
不均衡状态，必然会导致家庭对学区房展开竞价，同时对社会产生了一系列的负面影响。
（一）引起教育资源分配不公平
从制度设计上说这无疑是进步的，只可惜过于理想化了。此前的教育发展以重点、精英化发展模式为主，导致各地区的教育资源分配并不平均，这一软肋制约了制度的执行，加上一些房产商、中介和学校的恶意利用重点学校的概念，导致市场越来越畸形。市场通过价格机制配置优质教育资源，使得教育资源分配不公平。由此衍生的学区房的本质是把教育资源和商品住房挂钩。这种捆绑式流通在提高优质教育资源利用效率的同时，也考验着不同家庭钱袋的
深度。学区房高昂的价格让穷人“望楼兴叹”
，毫无选择权利，而富人则利用自己的经济优势购买学区房并享受相对优质的教育资源。
（二）形成城市的“藩篱”
在某种意义上说，好学区就等于富人区，坏学区就等于穷人区，造成了城市的藩篱。在良好的竞争氛围下，好学区产生正外部性，土地租金溢价曲线具有正斜率，且高收入家庭的溢价曲线高于穷人。随着高收入家庭（素质相对较高）数量增多，正外部性越强，溢价值越高，这种自我强化的变化表现为学区中高收入家庭数量增加，直至到达分离均衡。在我国，房地产发展不过短短数十年，富人区和穷人区的分界还未形成。但学区房高昂的价格和供不应求的市场状况不得不使我们警惕可能产生的财富的“马太效应”的担忧。
（三）导致消费挤兑现象
当人们收入一定，家庭开支主要转向学区房时，必然会缩减其他方面的支出，如食品、衣着、汽车、旅游消费等。此种行为一方面需求过于旺盛，供給严重短缺这种供求关系的严重脱节是一种
不均衡状态，必然会导致家庭对学区房展开竞价，同时对社会产生了一系列的负面影响。
（一）引起教育资源分配不公平
从制度设计上说这无疑是进步的，只可惜过于理想化了。此前的教育发展以重点、精英化发展模式为主，导致各地区的教育资源分配并不平均，这一软肋制约了制度的执行，加上一些房产商、中介和学校的恶意利用重点学校的概念，导致市场越来越畸形。市场通过价格机制配置优质教育资源，使得教育资源分配不公平。由此衍生的学区房的本质是把教育资源和商品住房挂钩。这种捆绑式流通在提高优质教育资源利用效率的同时，也考验着不同家庭钱袋的
深度。学区房高昂的价格让穷人“望楼兴叹”
，毫无选择权利，而富人则利用自己的经济优势购买学区房并享受相对优质的教育资源。
（二）形成城市的“藩篱”
在某种意义上说，好学区就等于富人区，坏学区就等于穷人区，造成了城市的藩篱。在良好的竞争氛围下，好学区产生正外部性，土地租金溢价曲线具有正斜率，且高收入家庭的溢价曲线高于穷人。随着高收入家庭（素质相对较高）数量增多，正外部性越强，溢价值越高，这种自我强化的变化表现为学区中高收入家庭数量增加，直至到达分离均衡。在我国，房地产发展不过短短数十年，富人区和穷人区的分界还未形成。但学区房高昂的价格和供不应求的市场状况不得不使我们警惕可能产生的财富的“马太效应”的担忧。
（三）导致消费挤兑现象
当人们收入一定，家庭开支主要转向学区房时，必然会缩减其他方面的支出，如食品、衣着、汽车、旅游消费等。此种行为一方面
三、 北京学区房的发展
区房价格目前畸高，并出现了不健康的增长趋势，这既是房地产市场运行的结果，也是住房政策、教育政策推动和社会公众对于优质教育资源热衷的结果。究其根本，就是旺盛的需求与短缺的
供给所导致的均衡偏离。
为遏制“学区房热”负面效应，笔者认为应从如下几个方面着手：
首先，我们应该从政策上、规划上，采取更积极、更有效的措施推进教育资
篇二:《北京学区房每平方米30万》
北京学区房30万/平
在上海市静安区，一套破旧的小户型二手房单价可达8万~10万元/平方米，原因且只有一个，这是一套学区房。北京的情况则更为夸张，一套靠近北京市第二实验小学（下称‚实验二小‛）的学区房报价甚至超过30万元/平方米。
‚郊区的一手楼盘都在促销，房价几乎回到3年前，但核心区的学区房价格从来没有降过。‛在另一个房价高企的一线城市广州，合富臵业的一位物业顾问告诉《第一财经（微博）日报》记者，学区房是‚房子中的战斗机‛，拥有教育这个独特资源，不太可能降价。 不过，据本报记者了解，随着楼市整体走弱，一线城市学区房的成交量价也出现了下跌，但相对于普通房源，其量价均相对坚挺。 德佑地产市场研究部总监陆骑麟告诉记者，随着‚单独二孩‛政策的逐步放开，一线城市的学区房预计还有十年牛市。 只涨不跌的‚神话‛
15平方米，售价460万元，单价超过了30万元/平方米。这是北京文华胡同一处平房最新的网上报价。除了邻近西单、可改作门面等因素，在近期楼市较为低迷的北京，该房源之所以如此天价，主要与旁边的一所著名小学有关。
位于北京西城区新文化街111号的北京实验二小师资雄厚，地处西单地区寸土寸金的黄金地带，始建于1909年，在北京‚声名显赫‛。此前，该小学划片学区房只有文华胡同和文昌胡同的平房，因此价格一直居高不下。
海淀区、西城区、东城区为北京市传统的学区房大区。链家地产市场研究部提供给本报的统计数据显示，今年4月，这三个区域的学区房占各自区域成交的全部二手住宅的比例能达到30%左右，明显高于北京市平均水平。
而在上海，以对口静安教育学院附属小学的海防村为例，2012年下半年，30平方米的学区房均价在五六万元，此后一直上涨，如今同样面积的学区房均价大概在9万元。海防村少量10平方米的学区房报价甚至达到18万元/平方米。而距离海防村300米的句容小区不是学区房，同样面积的房子每平方米均价只有4万元。{北京学区房房价}.
安居客集团提供给《第一财经日报》的数据显示，北京学区房去年一年的涨幅高达35%，均价已超过4.5万元/平方米；上海学区房均价逼近4万元/平方米，过去一年的涨幅约为20%，高于上海全城二手房价16%的平均涨幅。
名校对口学区房的涨势尤其惊人。例如，截至今年4月底，上海福山外国语小学的福山、花园、瑞华三个校区，对口小区的均价均已超过50000元/平方米，相比去年同期分别上涨35%、24%、35%。 陆骑麟表示，目前上海学区房的价格还是比较稳定的，不过，部分教育资源相对优质的学区房价格依旧处于缓慢上涨阶段，如徐汇区汇师小学附近的学区房相比4月份依旧出现了1%左右的上涨。 21世纪不动产对上海金桥、源深、七宝、新华路、南黄浦等板块抽样调查结果显示，尽管学区房受到整体二手房市场影响，成交表现乏力，甚至部分房源价格也出现一定松动，但学区房整体价格较普
通房源更为坚挺，原因在于，相比普通的住房，学区房往往拥有地段和教育配套两大优势。
政策复杂，市场也复杂
‚以前的中国楼市是政策复杂、市场简单，但今年的楼市是政策简单，市场复杂。‛不少业内人士如是形容今年国内楼市的现状。 然而，这样的措辞似乎不适用于学区房。今年以来，多个一线城市出台了形式各样的入学新政，这些政策不仅给孩子们的入学带来变数，也让优质教育资源周边的学区房市场‚无法淡定‛。
根据教育部今年的新规，到2015年，19个大城市所有县（市、区）实行划片就近入学政策，100%的小学实现划片就近入学，90%以上的初中实现划片入学。
4月18日，此前备受关注的2014年北京市小升初新政出台，取消‚共建生‛、小学免试就近入学，小升初实行‚单校划片‛或‚多校划片‛入学。
在北京从事房产中介行业多年的小王告诉《第一财经日报》记者，想要入名校，花钱、找关系也不靠谱，只有买下学区房落户最为‚可靠‛。
‚在最新划入片区的区域，我们有3个业主知道消息后准备涨价。‛房产经纪人小赵说，最新的入学政策公布后，北京文昌胡同、文华胡同的房源价格仍在上浮，而附近的新文化街小区6栋楼也被纳入名校入学片区，这些房源的成交单价约8万元/平方米，明显高于去年的7.5万元/平方米。
同样在4月，上海静安区的一项入学新政则给疯狂上涨的学区房价泼了一盆冷水。静安区教育局发布的《关于2014年本区义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》规定，从今年起，静安区各公办小学将开始建立对口入学新生数据库，静安区每户地址5年内只享有一次同校对口的入学机会。
上述‚最严入学新政‛公布后一周，效果立竿见影。当时，信义房屋的一位负责人对本报记者表示：‚许多客户习惯于提前两至三年为孩子上学做准备，因此，新政对这部分已买房的客群影响不大。但整体上看，客户购买学区房的欲望有所下降，接下去，学区房的转手频率也会降低。‛
昨日，信义房屋昌平店的臵业顾问刘五营对记者称，目前静安区的学区房属于有价无市状态。市场挂牌量有微弱下降，上门购买学区房的客户较春节后有了大幅度下降，观望情绪严重，但议价空间并不大，市场价格趋于平稳。
除了静安区，上海的长宁区今年也对‚就近入学‛作出了严格规定，要求适龄儿童的户籍地址与其父母、祖父母或外祖父母的房产证地址必须一致，而使用权房的对口入学条件则更为严苛。
对于多年来与中小学入学紧紧伴随的学区房高烧现象，21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，新的入学政策旨在平衡各义务教育学校的资源，给越来越严重的择校潮降温。作为特权而长期存在的共建生被一举取消，值得称赞。
‚由于今年政府的教育改革态度比较坚决，家长应当冷静观察一
段时间，不可盲目追抢学区房。‛桑豫峰称，如果学区资源能够逐步得以平衡，那么，以前高价抬升的部分名校周边的学区房价格，就有可能下跌。反过来，那些非名校周边的房子，由于学校资源（师资和生源）得以提升，价格存在适当补涨的空间。总体而言，义务阶段入学改革越彻底，学区资源越平衡，学区房价格就越易受抑制。 还能‚牛‛多久？
上海静安区共有13所公办小学，其中第一师范学校附属小学、第一中心小学和教育学院附属学校最为抢手。一直以来，为了让孩子进入优质学校接受教育，不少家长争相购买学校周边的学区房。 静教院附小校长张人利曾对《第一财经日报》记者表示，择校就有个学区房的问题，全世界包括美国都有学区房，但是全世界的学区房价格没有中国这样高，像该校学区房比周边其他地区贵一倍，这种情况在国外是没有的。
张人利称：‚我们学校一套学区房卖了以后是反复炒作，照理有一套学区房后就有户口，可以就近入学，但你看看我们学校有多少人是就近入学？家长大多数都是开车接送孩子，我问家长‘为什么就近入学还要开车，这么近还开车？’他们笑笑。实际上他们都不住在这，他们是为了孩子能进我这个学校才买了一套房子。‛
显然，今年上海静安区出台的上述‚最严入学新政‛，就是为了维护就近入学的原则并抑制学区房的炒作。
篇三:《北京学区房每平米近30万 300万买个10平米蜗居》
北京学区房每平米近30万 300万买个10平米蜗居
各地新闻新华网2014-04-09 10:46
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新华网北京4月9日电（“新华视点”记者乌梦达、孔祥鑫）日前，教育部下发通知要求北京等19个重点大城市的义务教育在2015年实行免试就近入学政策。看似堵住了“递条子”“送票子”，却衍生出更加疯狂的“拼房子”。