第一篇 国家城中村改造政策《2015推进城中村改造若干意见》
推进城中村改造若干意见
第一章总则
第一条为推进和规范城中村改造工作，进一步加快城镇化进程，提高土地节约集约利用率，优化城市布局，改善城市环境，提高居民居住水平和生活质量，根据有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法所称城中村是指城市规划建设用地范围内，使用集体土地，并以村民委员会或由履行原村民委员会职能的股份制公司为组织形式，由成片低水平住宅组成的配套不到位、功能不齐全的村庄或街区。
第三条******市区范围内、城市规划建设用地范围外，有条件实施改造的村庄，经市政府批准，可按本办法执行。
第四条城中村改造的基本目标：通过城中村改造，使原村民聚居的村落或街区成为规划合理、居住舒适、功能完善、设施配套的现代城市社区。
第五条城中村改造的基本原则：按照“统一规划、合理布局，综合开发、配套建设，政策扶持、市场运作”的方针，坚持以村民委员会为开发改造主体，区政府统一组织协调、自下而上运作的原则；坚持整合土地、统一规划、连片开发、共同提高的原则；坚持政策引导、市场运作、依村定策、尊重民意、让利于民的原则。
第六条城中村改造方式：根据实际情况，可由各乡（办事处）、村（社区）自行组织改造，或者选择有实力的开发企业实施改造。
自行实施城中村改造，可按照《公司法》相关规定组建集体性质或村民入股性质的城中村改造建设发展有限公司，由该公司依法运作。
第二章规划管理
第七条城中村改造必须符合我市城市总体规划和土地利用总体规划。
第八条根据城市总体规划及实际需要，城中村改造项目用地范围可突破现有村庄限制，用地范围应尽量规整，支持相邻的乡（办事处）、村（社区）联合、成片开发，实行统一规划、统一征迁。
第九条辖区人民政府、******新区管委会应依据城市总体规划、土地利用总体规划，委托具有相应资质的规划设计单位编制城中村控制性详细规划，按照城市规划要求，结合改造地块的现状情况合理确定建设范围、建设密度和容积率，并按国家有关规定合理配置公共绿地、社区服务设施、中小学、幼托、停车场等配套设施。
第三章土地管理
第十条城中村改造项目用地原则上应利用原有村民居住的集体建设用地，原成片住宅用地相连的集体建设用地中的空闲地、废弃地等优先用于安置房建设，确保村民回迁。
第十一条在安置征迁村民过程中，确需实施周转安置或重新选址占用农用地的，按国家有关规定办理。周转用地土地面积不得超过该城中村改造项目总规模的20%。
第十二条列入改造范围的城中村应依法办理集体土地征收与国有土地处置手续，项目区域内用地（含周转用地）征收补偿后按规定办理净地出让手续。
第十三条城中村改造完成后，由辖区人民政府、******新区管委会负责，按城中村改造项目方案具体要求，将腾出的剩余农村集体建设用地交由市政府统一征收。
第四章征迁安置
第十四条辖区人民政府、******新区管委会负责组织实施城中村征迁补偿工作。征迁安置工作要严格执行国家、省和我市房屋征迁管理有关法律、法规规定，依法保障被征迁人的合法权益。
第十五条征迁补偿安置方案要明确拆迁补偿标准、拆迁面积、安置房面积、出让土地面积，并载明货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被征迁人自由选择。
第十六条辖区人民政府、******新区管委会在制订城中村改造项目征迁补偿安置方案时，可参照下列原则确定征迁补偿标准：
1.被征迁人合法宅基地上的被征收房屋建筑面积，有房屋所有权证的以房屋所有权证标注面积为准，对未取得房屋所有权证，但同时具有土地、规划等能够证明房屋来源合法手续的，对审批手续的真实性、合法性进行确认无误后，按照有房屋所有权证房屋给予补偿。未办理房屋所有权证的集体土地上的房屋、历史原因造成手续不全的被征迁房屋，由辖区人民政府、******新区管委会根据实际情况制定统一标准，组织确认后给予合理补偿。
2.被征迁人选择货币补偿的，货币补偿的金额应当根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等具体情况，以房屋市场评估价格确定补偿价款。
3.被征迁人选择产权调换的，原则上实行拆补平衡。房屋建筑面积在60平方米以下部分免交结构差价；房屋安置面积超出原有面积就近上靠产权调换安置户型的，超出被拆迁房屋建筑面积的部分，可按成本价交纳购房款；被征迁人要求超过标准户型建筑面积安置房屋的，超出标准户型之外的部分按照商品房屋销售价格交纳购房款。
4.城中村改造中被拆迁人的搬家补助费、临时安置补助费标准参照******市城市房屋拆迁管理有关标准执行。
5.进行改造建设的城中村涉及拆除的村民委员会（公司）办公用房、生产用房和其他用房，应等面积给予安置，或参照房地产市场评估机构的估价给予货币补偿。
第十七条城中村改造项目在项目总规划建筑面积扣除拆迁安置用房面积后，按照不低于10%的比例配建公共租赁住房。由市政府按约定回购或收回后，优先用于安置城中村改造中生活确有困难、无法按本办法第十六条规定进行安置的被拆迁人，剩余公共租赁住房交由市房产管理部门统一分配。
第十八条非城中村村民购买本村房屋的，在城中村改造中不得享受城中村村民安置政策（已办理土地和房屋手续的除外），具体安置办法由辖区人民政府、******新区管委会确定。
第五章实施程序
第十九条城中村改造的申请与审批。
1.城中村提出改造申请。
城中村根据其实际情况，本着条件成熟、有序开展的原则，经全体村民签字同意后，由村民委员会（公司）提出城中村改造书面申请。
申请资料应包括：（1）拟进行改造的城中村基本情况，包括现状地形图中标明的村址占地、农用地、未利用地、村民住宅占地、宅基地、村企业占地等；村民和非村民人口及户数结构、人员组成；住宅建筑面积、商业房及其他房屋的建筑面积。（2）申请改造准备工作情况。（3）实施改造的初步思路、步骤和方法，如分期、分批实施，要列出每一期的初步范围及拟拆迁面积、安置人口、拟建设面积等指标。（4）实施改造的保障措施。（5）村民同意实施改造的签字记录等。
2.辖区人民政府、******新区管委会审查改造申请，审查同意后上报市城中村改造领导小组办公室。
3.市城中村改造领导小组审批改造申请。市城中村改造领导小组办公室组织市国土、规划等部门对提出的改造申请进行审核，市城中村改造领导小组对条件成熟、符合相关政策要求的予以批准，由市城中村改造领导小组办公室向辖区人民政府、******新区管委会下发批复文件，并抄送市城中村改造领导小组成员单位，作为列入城中村改造的依据，同时进行公告。
第二十条城中村改造项目规划审批。
城中村改造项目获批后，辖区人民政府、******新区管委会在充分考虑改造城中村具体情况的基础上，本着积极推进、可操作性强及公共服务设施和市政基础设施配套齐全的原则，提出城中村拟改造地块（含周转用地）的初步范围及安置人口、拆迁面积等数据，并及时向市国土资源局申请将城中村改造用地列入年度土地供应计划。
辖区人民政府、******新区管委会及时向市城乡规划管理部门申请办理地块控制性详细规划手续。城乡规划管理部门依据城市规划对控制性详细规划进行审核，审核后进行公示，公示无异议后上报市政府审批，并将批准后的控制性详细规划提交国土资源管理部门。
如需办理农转用和土地征收，由辖区国土资源分局组织报件申报（报批期间可同时办理规划手续和制定改造方案）。
第二十一条城中村改造项目方案编制与审批。
1.城中村改造项目方案的编制。
城中村村民委员会（公司）在辖区人民政府、******新区管委会的组织指导下，根据批准的城中村改造控制性详细规划起草项目改造方案。
项目改造方案应包括以下内容：（1）项目改造总体思路。如分期、分批实施，要列出每一期的范围及规划指标，排出时间进度表。（2）改造范围内占地面积（村址占地、农用地、未利用地、村民住宅及宅基地占地面积）。（3）改造涉及人口及户数，需拆除的建筑物数量及分类（村民住宅建筑面积、乡村企业建筑面积、商业房建筑面积等）。（4）项目控制性详细规划指标。（5）项目征收补偿方案。包括安置房的建设方式、规模及资金筹措方式，产权调换和货币补偿标准，过渡期限及过渡费标准，征收工作保障措施等。
改造方案经村民代表大会表决通过后，改造方案和村民代表大会表决记录一并上报辖区人民政府、******新区管委会。
2.辖区人民政府、******新区管委会审查改造项目方案。
辖区人民政府、******新区管委会负责对项目改造方案的实际操作性、方案内容是否符合村实际情况、征收补偿政策能否落实等内容进行审查。审查前，应将方案在改造范围内公示，必要时举行听证会，充分听取利害关系人的意见和建议。辖区人民政府、******新区管委会对城中村改造方案审查同意后，上报市城中村改造领导小组办公室。
3.市城中村改造领导小组审核改造项目方案。
市城中村改造领导小组办公室就改造方案是否符合城中村改造的有关规定提出审核意见，上报市城中村改造领导小组审批。
第二十二条市国土资源局根据市城中村改造领导小组批准的改造项目方案，委托土地评估机构对城中村改造用地进行地价评估、制定土地出让方案。
土地出让方案应明确以下内容：（1）不使用周转用地的城中村改造项目，原居住用地出让方式为招标，出让金按评估价与拆迁成本的差额确定，交地方式为拆迁后净地出让，开发企业中标后取得周转用地的限制性国有土地使用权，在完成城中村改造征迁安置后，取得正式国有土地使用权。交地时间依据城中村改造方案确定的拆迁进度确定，分期实施改造的，分期交付土地、缴纳土地出让金、办理土地手续，分期缴纳的土地出让金价格以中标价为准。（2）使用周转用地的，周转用地单独出让，出让方式为招标，交地方式为净地出让，开发企业中标后取得周转用地的限制性国有土地使用权，在完成城中村改造征迁安置，市政府收回借给辖区人民政府、******新区管委会的土地出让金后，取得正式国有土地使用权。周转用地以外的其他城中村改造用地按本条款（1）执行。
出让方案经市政府批准后，在市城中村改造领导小组办公室备案。
第二十三条辖区人民政府、******新区管委会根据批准实施的城中村改造方案、土地出让方案制定项目招标文件。
项目招标文件应明确以下内容：（1）城中村改造的实施步骤、范围、时间，征迁安置的方法、标准，安置房的建设标准、户型要求和交付时间，以及城中村改造配套设施的建设标准。（2）根据城中村改造投资规模确定城中村改造保证金，保证金按60万/亩计算。在中标单位与辖区人民政府、******新区管委会签订城中村改造协议书时，由中标单位向辖区人民政府、******新区管委会缴纳，保证金的退还方式由辖区人民政府、******新区管委会与中标单位协商确定。使用周转用地的，其保证金按本办法第三十二条规定执行。（3）明确城中村改造范围内（包括周转用地）的国有建设用地使用权为限制性使用权，并将缴纳土地出让金的多少作为竞标条件，缴纳出让金高的获得城中村改造项目的改造权和限制性国有建设用地使用权。完成征迁后，中标单位取得正式国有建设用地使用权。（4）未按招标合同约定期限完成拆迁改造的，市国土资源管理部门重新确定土地出让价格，或由市政府按招标合同约定收回限制性国有建设用地使用权，重新处置土地。
第二十四条辖区人民政府、******新区管委会通过市公共资源交易中心发布城中村改造项目招标公告。招标公告面向全国发布，市国土资源局同时在中国土地市场网发布招标公告，引进资金雄厚、信誉良好的开发企业。
第二十五条市公共资源交易中心根据竞标情况，按规定确定城中村改造项目中标单位，并于成交后三个工作日内将招标资料报市国土资源局。
第二十六条辖区人民政府、******新区管委会与中标单位签订城中村改造协议书，并将城中村改造项目的中标单位报市城中村改造领导小组办公室进行备案、公示。
第二十七条中标单位持辖区人民政府、******新区管委会出具的城中村征迁工作完成证明及其他相关材料，到市国土资源局办理土地出让手续，缴纳土地出让金，取得正式国有建设用地使用权。
第二十八条中标单位获得土地使用权后，应委托具有资质的规划设计单位编制城中村改造修建性详细规划，报城乡规划管理部门审核，审核、公示无异议后上报市政府审批，并依法办理环保、立项、规划、土地、人防、建设等行政审批手续，实施工程建设。
第六章优惠政策
第二十九条严格控制旧城区的零星开发及新城区住宅用地的审批，对联合、成片开发的城中村改造项目，优先办理出让和报建手续。
第三十条社会资本出资城中村改造项目房屋征收安置，但不参与项目土地挂牌出让或未竞得该宗土地使用权的，根据资金的实际占用时间，按投资金额加银行同期贷款利息加投资金额10%的利润，由辖区人民政府、******新区管委会与投资人进行结算；参与土地挂牌出让获得土地使用权的，不计贷款利息和利润，由辖区人民政府、******新区管委会与投资人进行成本结算。
第三十一条城中村改造项目土地出让收入扣除按国家、省规定上缴、计提部分及征地和拆迁补偿等相关成本外，剩余部分全额返还项目所在辖区人民政府、******新区管委会，用于城中村改造被拆迁村民的补偿安置和城中村改造项目配套设施建设。
第三十二条使用周转用地的城中村改造项目，将周转用地土地出让收入扣除按国家、省规定上缴、计提部分及征地和拆迁补偿等相关成本外，剩余部分全额作为城中村改造项目建设保证金，借给项目所在辖区人民政府、******新区管委会（无息），办理借用手续后，专项用于该城中村改造项目建设，市政府在返还辖区人民政府、******新区管委会的城中村改造项目土地出让金中以扣除方式予以全额收回。
第三十三条城中村改造项目按期开工建设并按期竣工的，在项目竣工验收合格后，由市财政局负责，将该项目缴纳的城市基础设施配套费全额奖励辖区人民政府、******新区管委会，用于支持城中村改造项目配套设施建设。
第三十四条城中村改造项目（含商服面积）免缴地方行政事业性收费，具体包括：临时占道费、道路挖掘修复费、土地登记费、征地管理费、场地使用费、新型墙体材料费专项基金。项目全部使用商品混凝土的免征散装水泥专项基金，未使用商品混凝土的，按最低限减半征收散装水泥专项基金。
第三十五条城中村改造中村民安置房建设及用地所涉及的建筑安装营业税、土地流转税、土地增值税和企业所得税，市级留成部分除用于城中村改造项目外，全额用于支持辖区人民政府、******新区管委会城中村改造建设。
第三十六条市政府对城中村改造腾出的土地统一征收后，进行公共设施和公益事业建设的，按国家、省有关规定进行补偿；进行经营性开发的，其土地出让收入扣除按国家、省规定上缴、计提部分及征地和拆迁补偿等相关成本外，剩余部分全额返还项目所在辖区人民政府、******新区管委会，用于城中村改造被拆迁村民的补偿安置和城中村改造项目配套设施建设；不适宜开发建设的，按城市总体规划安排使用。
第七章保障措施
第三十七条城中村改造由市政府统一领导、组织和协调。各城区人民政府、******新区管委会负责编制本辖区城中村改造计划，组织制定城中村改造项目方案，协调城中村改造建设的相关问题，并具体负责本辖区城中村改造建设的组织实施工作。市城中村改造领导小组负责审定全市城中村改造计划，审核城中村改造项目方案，并负责指导、协调、考核各城区城中村改造工作。市发展改革、财政、城乡规划、住房城乡建设、国土资源、房产管理、公安、民政、劳动社会保障、教育、电力等有关部门和单位要按照各自职责分工，负责做好相应的城中村改造建设管理和服务工作。
第三十八条实行城中村改造项目联审联批制度。建立项目审批绿色通道，各级各部门审批城中村改造申请的时限为十个工作日。
第三十九条建立城中村改造激励约束机制。市政府对城中村改造工作实行目标管理，严格进行考核，并设立专项奖励资金，对城中村改造工作推进快、效果好的辖区人民政府、******新区管委会给予奖励，具体奖励办法另行制定。
第四十条城中村改造项目方案一经审批，不得擅自更改，凡未按审批方案实施的，由市政府各职能部门依照相关法律法规予以处罚，并按审批的方案予以纠正。
第四十一条城中村改造完成后，如不能按时交付腾出的土地，则该城中村改造项目后续手续暂停办理，相关优惠政策暂不享受。
第四十二条城中村改造中村民安置房不得对外销售，在安置完成前，不予办理房屋预售许可证。开发企业要在安置房建设施工现场醒目位置设置公示栏，标明为安置用房，不对外销售。
第四十三条已公告确定的城中村改造范围内不得擅自新建、改建、扩建各类建筑物，经鉴定属危房的，可以维修或原面积翻建，但不得扩大、加层。(www.suibi8.com)凡擅自新建、改建、扩建的各类建筑物，一律不予补偿。
第四十四条城中村改造中标单位未取得合法手续不得在已公告确定的城中村改造范围内进行工程建设，擅自开工建设的，市城乡规划、国土资源、住房城乡建设等部门和辖区人民政府、******新区管委会、乡（镇）人民政府、街道办事处、及村民委员会应当予以制止，并依法查处。
第四十五条对超出国有土地使用权出让合同约定动工日期满1年未开发以及没有按规定完成拆迁安置的城中村改造项目，依法从高征收土地闲置费，不得享受优惠政策，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，依法无偿收回土地使用权。对虽按期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
第四十六条城中村改造范围内的居民，应积极配合城中村改造工作，对于阻碍拆迁改造、违反治安管理规定的，由公安机关给予治安管理处罚，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第四十七条城中村改造开发建设企业在城中村改造工作中有违法违规行为的，由相关职能部门按照有关法律、法规依法予以处理，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第四十八条在城中村改造工作中，相关职能部门工作人员有不履行职责、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿等违法违纪行为的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第八章附则
第四十九条各城区人民政府、******新区管委会可依据本办法，结合各辖区和拟改造村庄实际，制定相应政策；市政府有关职能部门要结合本部门职责分工，制定相应服务措施和扶持政策。
第五十条本办法自下发之日起施行，原《******市人民政府关于进一步加快城中村开发改造的意见》（******政[2015]10号）同时停止执行。
第二篇 国家城中村改造政策《2015棚户区改造实施方案》
方案一：棚户区改造实施方案
为全力推进我县棚户区改造工作，改善棚户区居民的居住条件，确保我县2015年棚户区改造目标顺利完成，根据《大兴安岭地区行署、集团公司2015年棚户区改造实施方案》和《大兴安岭地区2015年棚户区改造回迁安置实施细则》，结合我县实际，特制定本方案。
一、指导思想、工作目标和主要原则
（一）指导思想
以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以提高城镇居民特别是低收入群体的居住水平、改善城镇环境为目标，统筹规划，精心组织，配套建设，高标准完成棚户区改造任务。
（二）工作目标
于2015年底完成塔河镇城区棚户区改造建设6万平方米、1200户的目标。
（三）主要原则
1、坚持政府主导、市场运作的原则。县委、县政府统一领导，各责任单位作为政府主导的责任主体组织实施。棚户区改造项目由棚户区改造领导小组办公室进行管理。坚持统一领导、因地制宜、分工负责、强化配合的原则。
2、坚持政府推进和市场化运作相结合的原则。棚户区改造要与房地产开发、经济适用房建设、廉租住房保障工作相结合。
3、坚持依法运作、保持社会稳定的原则。在棚户区拆迁补偿过程中，严格执行国家和省有关法律法规，妥善解决好特困群体的住房问题。严格执行国家有关土地使用、资金管理、城市规划、房屋拆迁、工程建设、物业管理、最低保障等方面的规定。
4、坚持科学规划、配套建设的原则。依据塔河城镇总体规划，按照“科学规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，各项基础设施配套建设，功能完善。依据园林化城市建设总体要求，实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施的原则。
5、坚持先易后难、逐步推进的原则。既要立足长远，又要面对现实，突出重点，先易后难，综合治理，稳步推进。
6、坚持促进棚户区改造与维护社会稳定兼顾的原则。要正确处理推进棚户区改造与维护社会稳定的关系，棚户区改造既要逐步推进，又要充分考虑居民的心理和经济承受能力。在棚户区拆迁补偿安置过程中，妥善解决好低收入群体的住房问题，在政策上给予合理的照顾。
二、建设标准
1、棚户区改造的详细规划必须符合城市总体规划，容积率不超过1，日照间距系数不小于2.8，各项规划指标不能降低，必须按批准的规划方案完成改造区域内的公共基础设施建设。
2、棚户区改造新建住房要设施齐全，达到节能型住宅要求。楼房立面造型要突出林区特色，层数为6层，层高不低于2.8米，住宅室内墙面刮大白、卫生间和厨房铺地砖、安装室内门、简易灯具、卫生间安装坐便器和洗手盆、厨房安装水池、水龙头，满足居民入住和使用功能的基本要求。小区环境要进行硬化、绿化和建设必要的服务中心，做到道路畅通，环境整洁，办事快捷。
3、棚户区回迁居民的楼房户型面积控制标准以40、48、58、68平方米四种户型为主，其中40平方米户型占25%，48平方米户型占45%，58平方米户型占20%，68平方米（含少量75平方米）户型占10%。具体户型面积的选择，在结合居民住房实际情况，居民的收入水平以及通过入户详细调查了解棚户区居民意愿的基础上确定。
4、改造后的住宅小区实行标准化物业管理，保证居民生活环境有明显改善，安居乐业，社区和谐健康发展。
5、工程所用材料、施工工艺、节能标准、施工质量必须符合国家规范要求。实施棚户区改造项目的施工企业，必须具有较高的资质、资信和良好的业绩。国家城中村改造政策
三、资金筹措与使用
（一）改造建设资金筹措
1、积极争取国家和省财政补贴以及行署、集团公司配套资金。
2、县（局）财政、财务匹配。
3、积极争取各商业银行贷款。
4、政府对棚户区改造的政策扶持。
5、个人出资。
（二）加强资金的使用管理，棚户区改造资金要设立专户，专款专用，不得挤占挪用。
四、棚户区改造相关政策
1、土地政策。棚户区改造项目纳入经济适用住房计划，所需建设用地以划拨方式提供，其中开发为商品住宅或者其他商服项目的建设用地，应依法实行有偿使用。所得土地收益全部用于棚户区改造基础设施和配套设施建设。
2、税费减免政策。棚户区改造项目一律免收城市基础设施配套费等各项行政事业收费和政府性基金；以划拨方式取得土地使用权的棚户区改造项目，经税务部门同意后不征土地契税；棚户区居民因拆迁而重新购买的普通住房免征契税；与棚户区建设有关的经营性收费项目减半收取，其他按地区棚户区改造相关政策执行。
3、拆迁安置政策。棚户区房屋拆迁安置，原则上实行“就地”或“就近”安置回迁楼房，对不愿回迁的住户，实行货币拆迁，不做产权调换安置。被拆迁人选择就地或就近回迁安置的，实行结构差价及按“部分面积”结算。
棚户区改造回迁安置实行拆一补一，原有私产房屋面积回迁部分交纳每平方米300元结构差价，超出原面积部分并在合理享受面积内按1000元/平方米结算差价；超出上靠户型面积部分按1200元/平方米结算，交足购房款享受全部产权。被拆迁人选择货币补偿的，货币补偿的金额根据被拆迁人房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素，以房地产市场评估价格确定。
合理享受面积部分系安置标准与原房屋面积差额部分；超出合理扩大面积部分为按照居民意愿要求安置的户型面积超出正常安置标准部分。
4、回迁的低保户家庭，私有产权的原面积部分拆一还一，不收结构差，合理扩大面积部分每平方米减收200元房款，如仍无能力出资购买合理扩大面积部分，则允许欠款入住，缓交房款时间定为2年，第一年交房款的60%，第二年交40%。在规定的时间内交够欠款后，再办理房屋所有权证，到期后仍无能力交纳欠款的，则按廉租房管理。
5、对达标的节能住宅，实行取暖费减免政策，按非节能住宅取暖费标准的70%比例收取。
五、组织实施
1、入户调查摸底。由棚户区改造领导小组办公室组织人员入户调查，摸清棚户区居民住户的房屋产权归属，建筑结构、面积及附属情况，住户身份、户籍、人口组成、就业情况、经济收入、改造安置意愿等，一户一档，汇编成册，为棚户区改造提供详实资料。
2、宣传发动。利用广播、电视、听证会、入户调查、宣传单等各种形式，宣传棚户区改造的政策和意义。通过宣传使广大棚户区居民家喻户晓，人人皆知，达到推动和促进棚户区改造工作的目的。
3、依法拆迁。根据《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》和《黑龙江省城市房屋拆迁管理条例》等法律法规，实施“阳光拆迁，和谐拆迁”，统一标准，严格执行。要做到补偿安置标准公开、回迁安置方案公开、拆迁和回迁房屋面积公开、评估标准公开、搬迁顺序号公开，逐户签订书面拆迁安置协议。
4、建设监管。坚持公开、公平、公正、择优和诚实守信的原则，依据棚户区改造项目建设计划，依法组织设计、施工、监理单位的招投标工作。
严格执行建设程序，确保棚户区改造工程规范、优质、按期进行建设。施工图及设计文件要经过审查；工程竣工后，经验收合格方可交付使用。
5、为保障工程质量，降低建设成本，要选用符合国家与省技术标准要求或推荐的建筑材料与设备，大宗建筑材料实行政府统一采购。
6、物业管理。棚户区改造新建回迁住宅小区实行“政府引导、属地管理、业主自助、多方筹资、逐步走向市场化”的物业管理模式。
当业主入户率达到50%以上时，要在房地产行政主管部门指导下，在社区组织下选举产生业主委员会或成立小区管委会。可选聘专业的物业服务企业实施管理，也可实行业主自助式管理，或由林业局房产科进行物业管理。
实施业主自助管理的小区工勤服务人员原则上以本小区家庭困难、热心公益事业、有一定专业技能的低保人员作为首选。
棚户区改造要为小区管委会或物业服务企业无偿提供不低于60平方米的物业服务用房。
棚户区改造新建楼房的专项维修资金在居民入住前按每平方米18元向住户一次性收取。
六、组织领导和责任分工
（一）组织领导
成立以县委和县政府领导为组长，分管领导为副组长，相关部门负责人为成员的棚户区改造领导小组，负责全县棚户区改造工作。
（二）责任分工
成立棚户区改造建设指挥部，主要负责城市棚户区改造建设工作，组织房屋拆迁补偿，工程建设。设材料综合组、调查确权组、拆迁补偿组、建设安置组、现场督办组和宣传报道组。
建设局负责棚户区改造的规划、推进、综合和协调工作；经济发展和改革局、计划科负责项目的可研报批，向省和国家林业局争取棚户区改造政策和资金的支持；财政局、财务科协助筹集建设资金和商业银行贷款；国土资源局负责办理棚户区改造项目土地供应工作，协调落实腾空土地出让收益归集工作；民政局、劳动和社会保障局负责对棚户区内低保户核查认定工作；监察局、审计局负责棚户区改造资金使用的监督；宣传部、广播电视局负责棚户区改造的宣传工作；信访局会同相关部门负责棚户区改造居民的信访接待工作；法院、公安局负责棚户区改造拆迁过程中的强制执行工作；塔河镇协助有关部门做好入户调查登记、拆迁有关事宜；其他有关部门负责行业指导及本系统有关优惠政策的落实。
方案二：棚户区改造实施方案
推进城市棚户区、工矿棚户区改造工作,是落实科学发展观、构建和谐社会的重要举措,是市委、市政府为扩大内需、改善城镇低收入家庭住房条件作出的重大决策,对提升我市城市居民居住水平、改善城市环境、完善城市功能具有重要意义。为进一步加快推进全市棚户区改造,现提出如下意见:
一、指导思想及原则
(一)指导思想 全面贯彻落实科学发展观,按照保增长、保民生、保稳定的要求,坚持以人为本,以建设和谐新乡、促进经济社会协调发展为目的,加快棚户区改造步伐,改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件,提高城市土地节约集约利用水平,提升城市形象,努力把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。
(二)基本原则
1.统一领导,属地实施。坚持全市统一领导,因地制宜,加强协调。由各县(市)、区政府负责行政区域内棚户区改造的实施工作,实行县(市)、区长负责制。
2.统筹规划,分步实施。各县(市)、区政府要统筹考虑经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划、矿区发展规划,结合产业结构调整、基础设施建设、社会事业发展、生态环境建设、文物古迹保护、历史街区和优秀建筑物保护等工作,编制本辖区的改造规划,按照改造工作目标,有重点、有步骤地推进各项工作。
3.市场运作,政府支持。充分发挥个人、企业等多方面的积极性,以棚户区居民为主,多渠道筹措资金。市政府和各县(市)、区政府在政策与资金上给予必要的支持。
4.多方结合,综合开发。棚户区改造要与廉租房建设、经济适用住房建设、城市危旧房改造、城中村改造、城市建设用地挖潜结合起来,注重改善城市发展环境,注重提升城市形象,充分调动各方面积极性,鼓励综合开发。
5.整体推进,配套建设。坚持以人为本、安置先行,按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针,将棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。道路、供排水、供电、供暖、供气、通讯、消防等基础设施和学校、商业等公共服务设施要同步规划建设,同步交付使用。
6.因地制宜,多模式改造。对列入改造计划的项目,要在深入调查、摸清底数、精确测算的基础上,因地制宜制定改造方案。对有商业开发价值的棚户区,应当通过房地产综合开发方式进行重建。对改造难度大、经当地政府认定不具备商业开发价值的棚户区,可由政府直接组织实施改造,择优选择业主单位,其基础设施和公用配套设施建设由政府及有条件的工矿企业承担。
二、工作目标及建设标准
(一)改造范围
列入改造范围的城市棚户区是指城市规划区内国有土地上,建筑面积超过2万平方米并符合下列条件之一的集中居住区:一是房屋破损严重,房龄超过40年的房屋比重达到50%以上;二是符合《建设部关于修订〈城市危险房屋管理规定〉的决定》(建设部令第129号)规定的三、四类条件的房屋占50%以上;三是基础设施配套不全,公共排水、供热、供气、消防等设施达不到规定标准,存在严重安全隐患。
列入改造范围的工矿棚户区是指城市规划区内国有土地上,由国有及国有控股企业、集体企业管理的建筑密度大、年久残旧、基础设施不完善、生活环境差、建筑面积在1万平方米以上或改造户数超过200户以上危旧房集中连片的筒子楼或职工住宅区。
(二)工作目标
根据我市各县(市)、区政府调查摸底情况,我市现有95片危旧房屋比较集中的城市棚户和工矿棚户区,建筑面积765万平方米。新乡市区72片,建筑面积531万平方米,其中城市棚户区47片,面积377.6万平方米,工矿棚户区25片,面积153.8万平方米。从2015年起,力争用3年时间,基本完成全市工矿棚户区和城市棚户区改造任务。其中:2015年完成拆迁改造任务的30%左右,2015年完成拆迁改造任务50%左右,2015年完成拆迁改造的全部任务。
(三)建设标准国家城中村改造政策
棚户区改造要按照国家建筑节能的有关规定,建设节能省地型住宅。充分考虑棚户区居民的购买能力和意愿,原则上工矿棚户区改造项目户型建筑面积控制在80平方米以内,高层建筑可适当放宽到90平方米。城市棚户区安置回迁居民的户型面积结合当地居民住房实际情况和居民收入水平确定,以中小套型为主。
三、政策保障
(一)资金筹措政策
市发改委、财政局要积极争取国家、省的政策和资金支持,从土地出让金、城市基础设施配套费和投资集团融资等方面筹措棚户区改造启动资金。按照政府主导、市场化运作、项目可行、资金可融、风险可控、效益可期的思路,稳步推进全市棚户区改造工作。市财政设立棚户区改造以奖代补资金,对改造力度大、进展情况好的县(市)、区政府进行奖励。奖励资金根据工矿棚户区和城市棚户区改造完成面积、保障性住房建设面积等相关因素和权重计算确定。市奖励资金由各县(市)、区政府统筹安排使用,通过奖励、补助、贴息等形式用于城市棚户区、工矿棚户区改造,专款专用,不得截留、挪用。棚户区改造中配建廉租住房项目的资金筹措采取争取国家中央预算内投资补助、省财政资金补助和市县配套的办法解决。
(二)土地支持政策
纳入城市棚户区改造范围并完成拆迁安置工作的国有建设用地,由市和县(市)土地储备机构统一纳入储备计划,实施开发整理,也可以委托有资质、有实力的企业参与棚户区改造建设用地的开发整理。开发整理后的土地按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。居民安置费、拆迁补偿费、开发整理费一并计入公开出让地块土地成本。前期参与投资开发整理土地的资金,按实际投入成本加同期银行贷款利息给予补偿。城市棚户区改造范围内的市政和公用设施用地及配建经济适用住房、廉租住房用地以划拨方式供应。出让土地所得收益,优先用于城市棚户区改造的基础设施和公共服务设施建设。对工矿棚户区,原属于国有划拨的生产用地,城乡规划部门应及时调整为棚户区建设住宅用地,国土资源管理部门要根据规划部门的土地用途调整为原土地使用者办理土地用途变更手续;对于配建基础设施和公共服务设施涉及使用的新增建设用地报批,比照保障性住房用地报批方式实行一个窗口对外、一站式办公。
(三)税费优惠政策
城市棚户区改造和工矿棚户区改造项目免收城市基础设施配套费等行政事业性收费;经营服务性收费项目按低限减半征收。参照煤矿棚户区以划拨方式取得土地使用权的棚户区改造项目要纳入经济适用住房建设计划,并免征土地契税;城市棚户区居民因拆迁而重新购买的普通住房面积未超出拆迁面积的,免征契税;房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁房屋面积部分,按照有关规定减免税费。棚户区改造中配建的经济适用住房和廉租住房项目,可享受《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2015〕24号)规定的优惠政策。
(四)拆迁安置政策
严格拆迁计划管理,在年度拆迁计划中优先满足拆迁棚户区的需要。城市棚户区房屋拆迁补偿安置采取产权调换和货币补偿的方式,鼓励以产权调换方式为主。被拆迁人选择产权调换的,原则上实行拆补平衡。房屋安置面积超出原有面积,在规定标准(另行制定)内的部分,可按成本价格购买;超出规定标准的部分,按房屋市场价格购买。被拆迁人选择货币补偿的,货币补偿的金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等因素,以房屋市场评估价格确定补偿价款,不再进行土地补偿。城市棚户区和工矿棚户区改造范围内国有直管公房、已改制和未改制单位的自管公房,统一由市房管局履行国有产权代表职责,按照市场评估价格优惠优先出售给现房屋租赁户(公变私)后,按棚户区改造有关拆迁安置政策进行拆迁安置。对经济困难,无力购买原租赁住房产权的低收入家庭,安排保障性住房实物配租,确立新的租赁关系。国有公房出售收入纳入全市住房保障和棚户区改造统筹资金。
(五)住房保障政策
城市棚户区和工矿棚户区改造项目中配建廉租住房比例不得低于建筑总面积的20%;对棚户区内符合经济适用住房和廉租住房保障条件的被拆迁居民就地优先保障,一次性解决住房问题。
(六)棚户区居
民购房支持政策市住房公积金管理中心在防范风险的前提下,对缴纳公积金的居民要降低首付款比例,简化贷款手续,支持棚户区改造。设立规范的住房置业担保机构,鼓励有条件的各类经济组织和民间资金介入,为中低收入家庭提供住房贷款担保,降低银行贷款风险,支持个人合理住房消费。
(七)产权政策
城市棚户区改造中用于回迁居民安置的房屋产权归棚户区居民所有,商品住房以市场价购买后确认产权。工矿棚户区改造的房屋纳入经济适用住房的,实行国家和个人共有产权制度,个人以其出资额和企业补助取得部分产权;工矿棚户区居民通过补交土地出让金后可取得全部产权。持有部分房屋产权的工矿棚户区居民转让棚户区改造房屋时,要取得全部产权后方可上市交易。棚户改造配建的廉租住房产权全部归国家所有。
四、组织领导
成立“新乡市棚户区改造领导小组”和“新乡市棚户区改造办公室”,建立市棚户区改造联席办公会议制度,市发改、住房和城乡建设、财政、城乡规划、国土资源、房产管理、拆迁、审计、地税、人防等部门要协调联动,加强合作,研究解决棚户区改造的重大问题,主动提供服务,共同推进棚户区改造工作。
1.各县(市)、区政府:要成立相应工作机构,制定实施细则,搞好前期摸底调查和宣传动员,组织实施项目管理;负责棚户区房屋拆迁安置、资金监管和社会稳定工作,制止棚户区内乱搭乱建行为。
2.市发展和改革委员会:负责棚户区改造规划、计划的制定和安置住宅建设项目审批立项工作。
3.市住房和城乡建设局:负责棚户区改造工作的指导、协调和监督;负责棚户区的认定;工程建设质量、安全、进度的监督检查;拆迁安置房建设成本的审核;组织新建小区的综合验收。
4.市财政局:负责棚户区改造融资工作,落实棚户区改造财政补贴资金,争取国家、省的支持资金,落实本级财政廉租住房建设资金和棚户区改造项目贷款贴息资金。
5.市国土资源局:根据规划预留棚户区改造、廉租住房建设年度土地利用计划指标,提供异地安置住宅建设地块,确保土地供给;做好土地出让金收缴工作;办理棚户区改造项目、廉租住房建设项目土地手续。
6.市城乡规划局:依据城市总体规划编制拟改造片区和异地安置住宅地块的控制性详细规划及规划设计条件,规划相应的回迁安置和商业开发用地,审批棚户区改造中新建小区规划方案,对棚户区改造范围内的违法建设行为进行查处。
7.市房产管理局:负责棚户区改造中住房保障对象资格确认和保障性住房建设的组织协调,指导各县(市)、区落实住房保障工作。
8.市审计局:负责棚户区改造政府投入资金使用的监督审计工作。
各县(市)、区政府要制定棚户区改造实施细则,于3月15日报市棚户区改造领导小组办公室。
五、组织实施
(一)编制改造规划和年度计划
各县(市)、区政府依据城市总体规划、城市住房发展规划、棚户区改造任务及资金筹集情况,按照3年完成改造任务的要求,编制3年棚户区改造规划和年度计划,2015年3月底报市发改委审核同意后实施。市政府与各县(市)、区政府和市直有关部门签订棚户区改造年度目标责任书,纳入市政府绩效目标考核范围。
( 二)加快项目审批
将所有工矿棚户区、城市棚户区改造项目全部纳入省、市两级联审联批范围,实行一站式、一条龙集约化审批服务,简化审批程序,缩短审批时限,提供高效服务。
(三)依法规范拆迁
棚户区改造方案、优惠政策、面积测算方法、安置顺序等事关拆迁居民的事项要及时张榜公布,接受群众和社会监督。拆迁安置由各县(市)、区政府负责组织,严格执行国家和省、市的拆迁政策,阳光操作,和谐拆迁。坚持先安置后拆迁,实行货币补助或提供过渡性住房相结合的方式,解决被拆迁群众的安置问题。棚户区改造回迁安置住房只能安置棚户区住户,不得面向社会销售。改造资金的使用、成本核算、价格核定要向社会公开,接受审计监督。棚户区改造房屋拆迁,与拆迁当事人达不成补偿安置协议、在规定拆迁期限内拒不搬迁的,依法实施行政强制拆迁;对野蛮拆迁,无理取闹、阻挠拆迁的,要依法追究当事人的法律责任。
(四)加强建设监管
严格执行工程监理、质量责任制和项目投标制,严格工程质量管理,坚决杜绝“豆腐渣”工程。项目竣工后,由建设主管部门牵头,依法组织相关部门联合验收,合格后方可交付使用。市有关部门要加大审计和稽查工作力度,对棚户区改造工程进度、工程质量、改造资金的筹集和安排使用等情况进行监督检查,对各县(市)、区年度计划执行情况进行验收检查,对不能按期完成改造任务的县(市)、区和工矿企业,扣减棚户区改造以奖代补资金,并追究有关人员的责任。
(五)强化物业管理
新建回迁小区实行物业管理,缴纳公共维修基金,由业主按招投标方式确定物业管理公司,严格执行有关物业管理政策。小区内配建的商业性用房的经营收益可作为补充小区管理、房屋维修等费用。
方案三：棚户区改造实施方案
为加快城市改造步伐，改善棚户区居民居住条件和生活环境，根据中共广丰县委、广丰县人民政府《关于加快县城棚户区（城中村）改造的意见》，按照县委、县政府城市棚户区改造的统一部署，结合我街道实际，特制定丰溪街道棚户区改造实施方案。
一、指导思想
坚持以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，全面贯彻落实党的十七大关于着力改善民生、促进社会和谐的要求，坚持统一规划、界定范围、突出重点、典型引路、分步实施原则，采取政府“搭台”、居民“唱戏”模式，实现居民得实惠、城市变形象要求，加快推进棚户区改造，切实改善群众的居住条件和生活环境，全面提升我街道城市建设水平，保障我街道经济社会持续、快速、健康发展，在新的起点上再创丰溪新辉煌。
二、基本原则
目前我我街道棚户区及居民的主要特点是周边区域环境恶劣，居民收入少、大多居民为失地农民，地处城乡结合部，居民的居住观念落后，因此，棚户区改造的基本原则是：
1、坚持政府主导、市场运作的原则。按照县委、县政府确定的原则、政策、目标，认真组织实施。
2、坚持科学规划、配套建设的原则。按照城市总体规划，认真组织，科学合理，不降低标准；实行连片改造，不留死角，全面完成我街道所承担的建设任务。
3、坚持量力而行、积极而为的原则。既要立足长远，又要面对现实，改革与改善相结合，突出重点、先易后难，综合治理、稳步推进。
4、按照县政府有关政策规定，实行阳光操作，依法运作，保持稳定。
三、改造模式
坚持政府“搭台”、居民“唱戏”模式。棚户区改造，要十分尊重人民群众的主体地位，充分调动和发挥其改善居住条件、提高生活品质的积极性和创造性。改造工作实行一居一案并交由群众讨论。拆迁、安置过程由群众参与，改造资金动作交由群众监督。政府主要负责制定有关改造政策、编审改造规划和工作计划，审批拆迁安置方案，统筹协调相关部门提供支持服务等工作。街道作为棚户区改造的责任主体，具体负责安排确定居委会改造时序和实施主体（居委会及居民理事会），提供智力支持和组织保障。
四、拆迁安置办法
棚户区改造拆迁补偿，原则上实行“实物安置、价值结差”办法，以原地安置为主，异地安置为辅。
1、棚户区居民（国有土地上）的房屋，拆改前通过市场评估确定补偿价值，拆迁后安置其同等价值的商品房。
2、棚户区居民（集体土地上）的房屋。拆改时建筑物按重置价结合成新状况评估确定补偿价值。房屋占用的土地（包括有合法证件的宅基地），比照同地段国有出让土地评估价值60%计算补偿价值。补偿安置商品房既要参照原有住房面积，又要适当均衡人均住房水平，同步解决本地住房困难户的住房困难问题。属于改造区域内的本集体经济组织成员，原房屋人均低于60㎡（建筑面积）的，可按60㎡标准给予补足，补足部分按成本价结算。安置商品房价格依其成本价确定。
3、被拆迁房屋原有的规划、土地、产权等相关证件，由拆迁改造主体代为收缴交回发证机关。
4、先签协议并在规定时间内搬迁完毕的被拆迁人，可以先行挑选安置房。
5、棚户区改造前的店面，可在改造区域内实行产权调换。产权调换安置后剩余店面，可由拆迁改造主体单位实行公开销售；棚户区改造资金宽裕的，安置区多余店面可不对外销售，由原集体经济组织全体成员（居民）以股份制形式共享。
五、具体措施
1、加强组织领导。切实加强棚户区改造工作的组织领导，街道成立以党委书记为组长的棚改工作领导小组，领导小组下设办公室，并抽调精干力量充实到棚改办专门负责棚改工作。
2、搞好宣传发动。要充分利用广播、电视等宣传媒体和发放宣传单，宣传棚户区改造的重要意义、各项优惠政策，宣传政府关于棚户区改造的各项措施，使广大群众理解支持并积极参与到棚户区改造工程中来。要开好棚户区改造拆迁动员大会，向被拆迁居民讲清楚棚户区改造的目的、意义、优惠政策及工作程序，要对一些群众长期形成的“房子要住有天有地”的观念和思维耐心引导、坚决扭转；让棚改居民吃下定心丸。
3、搞好调查摸底，做好改造方案。对棚户区改造区域内的情况做深入细致的调查摸底工作，棚户区改造要坚持政府协调和市场运作相结合，要通过对棚户区改造区域的难易程度调查摸底的基础上，通过阳光操作，依法运作，确保拆迁户准时回迁，住上放心房。
4、要充分发挥社区、居民代表和居民理事会的作用。棚户区改造涉及广大群众的切身利益，在实施过程中，可能会遇到很多矛盾和问题，要充分发挥基层密切联系群众的桥梁纽带作用，积极做好群众的思想政治工作，反映社情民意，积极帮助拆迁户解决在租房、生活等问题上的实际困难，搞好拆迁以及监督建设单位保质保量完成改造任务。
5、要充分发挥政策的推动作用。要通过调查摸底，了解棚户区所处位置的优劣、改造的难易程度等具体情况，把省、市关于棚户区改造的优惠政策给足、给到位，尽最大可能提高新建居民区环境质量。
第三篇 国家城中村改造政策《2015城市棚户区改造方案》
方案一：城市棚户区改造方案
实施城市棚户区改造是改善民生的一项重要举措，也是广大人民群众的迫切要求。为加快我区城市棚户区改造步伐，改善人民群众居住条件和城市环境，完善城市功能，提升城市品位，根据财综〔2015〕46号《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》的通知和省政府办公厅《关于加快推进城全省棚户区改造实施意见》（青政办〔2015〕194号）文件精神，依据棚户区改造相关规定，结合我区2015年城市棚户区改造任务及旧城区改造实际，特制定本实施方案。
一、指导思想
以科学发展观为指导，加快我区城市棚户区改造步伐，着力改善城市低收人家庭的居住条件，同时把城市棚户区改造与推动城市发展、土地资源整合、完善城市功能、提高城市综合竞争力、改善城市生态环境和改善民生相结合，使乐都城市建设焕发新的生机与活力，推动经济和谐发展。
二、基本原则
（一）政府主导，市场运作。区政府将城市棚户区改造工程纳入房地产重点工程，统筹组织安排，强化检查指导。城市棚户区改造实行市场化运作，将城市棚户区改造与房地产综合开发、保障性住房建设相结合，与城市总体规划相结合，积极拓展融资渠道，多渠道筹措资金，吸引社会资金参与城市棚户区改造。
（二）多方结合,综合开发。棚户区改造要与城市危旧房改造、城中村改造、城市建设用地挖潜结合起来,注重改善城市发展环境,提升城市形象品位,充分调动各方面积极性,鼓励综合开发。
（三）整体推进,配套建设。坚持以人为本、安置先行,按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针,道路、供排水、供电、供暖、供气、通讯、消防等基础设施和学校、商业等公共服务设施要同步规划建设,同步交付使用。严格执行国家有关建设规范与标准，按照城市总体规划的要求，将城市棚户区改造成房屋质量优良、功能齐全、设施配套、环境优美的城市新型住宅小区。要严格执行拆迁法规，依法保护拆迁当事人的合法权益，严禁违法拆迁、野蛮拆迁，对被拆迁人进行妥善补偿与安置。
三、工作目标及建设标准
（一）工作目标及改造范围。
工作目标：根据上级下达任务，我区2015年需完成585户城市棚户区改造，今年全部开工建设。
改造范围：西门口旧城区改造100户、后花园旧城区改造xx0户、东关旧城区改造130户、农中路旧城区改造130户、乐都工业园区85户。如上述区域未按要求及时开工建设，可根据实际情况予以调整。
（二）建设标准。
棚户区改造按照国家建筑节能的有关规定,建设节能型住宅。充分考虑棚户区居民的购买能力和意愿,原则上棚户区改造户型面积控制在90平方米以内。
（三）建设实施单位。
西门口旧城区改造由乐都祥泰房地产开发有限责任公司组织实施，后花园旧城区改造由乐都国民房地产开发有限责任公司组织实施，东关旧城区改造由乐都区凯丽房地产开发有限责任公司组织实施，农中路旧城区改造由青海世翔房地产开发有限公司组织实施，乐都工业园区85户由乐都装备制造园投资建设有限公司组织实施。
四、政策措施
列入城市棚户区改造计划的项目享受以下优惠政策，城市棚户区改造的优惠政策只限定用于城市棚户区改造安置的面积部分。
（一）资金筹措政策。坚持多渠道筹措资金的原则，积极争取国家、省的政策和资金支持，开辟政府、开发企业和个人多元化筹资渠道，解决改造资金不足问题。
（二）土地政策。区政府将城市棚户区改造项目优先列入土地供应计划和房地产开发建设计划。
（三）优惠政策。依据青政办〔2015〕48号文精神，城市棚户区改造的安置房建设项目，免收行政事业性收费和政府性基金，免除供电、供排水、供气、供暖等工程增容费和开口费；依据财税〔2015〕42号文精神并可享受国家相关税收优惠政策。
（四）拆迁安置政策。坚持货币安置与实物安置相结合的原则，按照城市总体规划要求，实行就地、就近自愿选择，多元安置，充分考虑并妥善解决城市棚户区低收入住房困难被拆迁家庭的住房问题，在拆迁政策上给予积极合理的倾斜和照顾。城市棚户区改造上级补助资金用于拆迁、安置、建设以及相关的基础设施配套建设。
五、组织实施
(一)加强领导，强化责任。乐都区城镇保障性安居工程领导小组全权负责，全面落实城市棚户区改造的工作部署和相关政策。区发改、财政、国土、住建、规划、审计、房产等有关部门和有关房地产开发公司要切实增强大局意识、责任意识，各司其职，各负其责，全面加快棚户区改造进度。
(二)统一规划，分步实施。根据城市总体规划和片区规划，棚户区改造统一进行规划，严格规划设计，分步实施，设计既有地方特色又有现代气息。
(三)规范资金管理。棚户区改造专项补助资金在房产局设立专户，专户储存、专账核算、专款专用、财政监督，实行封闭运行。住户自筹资金在监管账户中监管使用。
(四)完善档案管理。改造工程建设档案和住户档案按规范要求建档。住户档案实行一户一档，建设档案从项目计划编制到竣工验收备案要全面完整,做到专人负责、资料齐全、管理规范，确保信息全部归档，数据准确无误。
(五)强化监督，提高效能。区监察、审计部门要对拆迁安置、土地出让、项目建设全过程实施跟踪监督，确保城市棚户区改造工作的公开、公平、公正。区城镇保障性安居工程领导小组要不定期组织人员对城市棚户区改造的规划、拆迁、建设、货币补偿等情况进行督查，定期通报情况，督促项目高效、有序推进。
方案二：城市棚户区改造方案
为进一步加快天义城区城中村及城市棚户区改造步伐，改善人民群众居住条件，提高城市整体环境水平，特制定本方案。
一、指导思想
根据城市总体规划，对基础设施落后，影响城市发展的城中村和城市棚户区整体改造。把改造工作与推动城市发展和转型相结合，与土地资源整合利用相结合，与完善城市功能、提高城市综合竞争力相结合，与改善城市生态环境、保障民生相结合，将天义城区建设成为经济发展、环境优美、宜居宜业的新型城市，拉动县域经济又好又快发展。
二、工作原则
（一）集中力量，整体推进。动员全县各级力量，形成强大合力，推进城中村及城市棚户区改造工作。县政府作为实施主体，制定统一方案，按照统一标准，负责整体推进。全县党政机关和各部门整体参与，抽调一批领导和干部专门推进此项工作。由县级领导负总责，牵头单位、参加单位、所在地单位、业务部门、各乡镇（度假区）抽调负责领导和精干工作人员，组织部选派后备干部，分项目区组成城中村及城市棚户区改造工作队，专项推进城中村及城市棚户区改造工作。
（二）统一规划，综合配套。坚持城市总体规划指导，科学制定改造计划，分阶段、有步骤地推进，力争到2015年对影响城市健康发展的主要地段改造基本完成，实现城市承载能力达到20万人的规划目标。城中村及城市棚户区改造要编制具体规划，细化实施步骤，突出改造重点，明确改造目标。改造的重点是涉及城市道路等基础设施建设和严重影响城市发展的城中村及城市棚户区。道路、给排水、供气、供热、供电、通讯等基础设施要同步建设。改造必须连片开发，做到改造一片、成型一片，将城中村及城市棚户区改造成规划超前、功能完备、设施配套、建筑优良的城市社区。
（三）以人为本，妥善安置。坚持房屋征收与被征收户安置同步进行，充分考虑群众利益，和谐推进房屋征收工作。认真执行国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《赤峰市房屋征收与补偿暂行规定》，依法开展房屋征收，做到征收方案公布，补偿标准公开，安置结果公示。同时制定多种安置补偿方案，群众自主选择安置方式，切实保护被征收人的合法权益。
三、主要工作任务及步骤
（一）征收工作任务。对天义城区13块地段进行房屋征收和改造，具体范围包括：五间房社区整村改造一期933户，金三角278户（含市场内出租户196户）,华鑫小区二期450户，滨河带状游园82户，大明街77户，大明街南侧75户，尤家洼71户，八大公司家属院70户，县医院东66户，职教中心南62户，天义实验小学操场35户，热水街西段16户，友谊路南段15户，合计2230户。
（二）征收工作完成时限。1、大明街、热水街西段、友谊路南段等3片到2015年5月末前完成； 2、滨河带状游园、金三角、大明街南侧、尤家洼、八大公司家属院、县医院东、职教中心南、天义实验小学操场等8片到2015年10月末前完成；3、五间房社区整村改造一期到2015年末完成，华鑫小区二期到2015年6月末完成。
（三）征收工作步骤。
1、宣传动员阶段（2月10日至3月10日）
制定具有针对性和可操作性的实施方案，成立领导组织。召开全县城中村及城市棚户区改造工作动员会议，安排部署各项工作任务。抽调人员组成片区工作队，通过各种新闻媒体和深入片区进行宣传发动。
2、学习培训阶段（3月11日至3月18日）
聘请上级业务部门领导和有关专家，对各片区工作队人员进行房屋征收法律、法规和政策的集中培训，掌握房屋征收工作的流程和工作方法。
3、房屋征收阶段（3月19日至各片区规定征收完成时限）
各片区工作队根据实施方案要求，进入所包项目区开展征收工作，并根据各项目区的时限要求，按时完成征收工作任务。
方案三：城市棚户区改造方案
为加快推进我区城市棚户区改造，努力把城市棚户区改造工程建设成为惠及百姓的民心工程，特制订本实施方案。
一、指导思想及基本原则
（一）指导思想
全面贯彻落实十八届三中全会、市委四届四次全会、区委十三届四次全会精神，加快推进城市棚户区改造步伐，切实改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件，提高城市土地节约集约利用水平，提升城市形象，努力把城市棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。
（二）基本原则
1.统筹规划，分步实施。统筹考虑经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划，结合基础设施建设、社会事业发展等工作，编制城市棚户区改造规划，按照城市棚户区改造工作目标，有重点、有步骤地推进各项工作。
2.政府主导，市场运作。充分发挥政府在城市棚户区改造中组织引导和统筹协调作用，充分调动各方面参与城市棚户区改造的积极性，注重发挥市场机制的作用，多渠道、多形式筹措城市棚户区改造资金。
3.整体推进，配套建设。坚持以人为本、安置先行，按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，组织好新建安置小区的供水、供电、供气、通讯、污水与垃圾处理等市政设施和商业、教育、医疗卫生等公共服务设施的配套建设。
二、改造范围及工作进度安排
（一）改造范围
根据《南川区城市棚户区（危旧房）改造规划》，20xx年重点实施城西片区、硫磺大院片区等12个项目，涉及征收面积20万平方米。其中：城区项目7个，征收面积17.5万平方米；乡镇项目5个，征收面积2.5万平方米。
（二）工作进度安排
1.20xx年1月—3月：启动调查摸底、征收协议签订等前期工作。其中，贤婆院片区、老武装部片区、南平镇兴南大道片区、鸣玉镇供销社片区、大有镇供销社片区、大观镇车站片区等6个项目，启动调查摸底工作；城西片区、河滨片区、九鼎山片区、气象局片区等4个项目启动征收协议签订工作，硫磺大院片区、南平镇下场口片区等2个项目按计划推进征收工作。
2.20xx年4月—6月：启动征收协议签订、按计划推进征收工作。其中，老武装部片区、南平镇兴南大道片区、鸣玉镇供销社片区、大有镇供销社片区、大观镇车站片区等5个项目启动征收协议签订工作，城西片区、河滨片区、硫磺大院片区、气象局片区、南平镇下场口片区等5个项目按计划推进征收工作。
3.20xx年7月—9月：加快推进征收工作，部分项目全面完成征收任务。其中，河滨片区、硫磺大院片区、气象局片区、南平镇下场口片区和兴南大道片区等5个项目全面完成征收工作，城西片区完成20xx年征收任务，九鼎山片区、老武装部片区、鸣玉镇供销社片区、大有镇供销社片区、大观镇车站片区等5个项目按计划推进征收工作。
4.20xx年10月—12月：全面完成20xx年征收任务，部分项目安置还房开工建设。其中，九鼎山片区安置还房主体工程完成，城西片区、硫磺大院片区、气象局片区等3个项目安置还房开工建设，河滨片区、南平镇下场口片区和兴南大道片区等3个项目挂牌出让，老武装部片区全面完成征收工作，贤婆院片区、鸣玉镇供销社片区、大有镇供销社片区、大观镇车站片区等4个项目完成20xx年征收任务。
三、保障措施
（一）加强组织领导。由区委常委、区政府副区长潘晓成总牵头，区城乡建委具体牵头，负责目标制定、责任考核等日常工作，各责任单位具体实施，区发改委、区国土房管局等相关部门配合完成该项工作。
（二）明确单位职责。区城乡建委负责城市棚户区改造的指导、协调和监督；负责制定城市棚户区改造的年度计划；负责根据年度计划，拟定具体实施方案、任务分解和进度安排，并严格按计划开展督促检查工作。区发改委负责城市棚户区改造项目审批立项工作。区财政局负责落实城市棚户区改造财政补贴资金，争取国家、市级资金支持。区国土房管局负责根据城市棚户区改造规划，预留城市棚户区改造年度土地利用计划指标，提供异地安置住宅建设地块，确保土地供给；负责做好土地出让金收缴工作；负责办理城市棚户区改造项目土地手续。区规划局负责根据城市总体规划，编制拟改造片区和异地安置住宅地块的控制性详细规划及规划设计条件，规划相应的回迁安置和商业开发用地，审批城市棚户区改造中新建小区规划方案，对城市棚户区改造范围内的违法建设行为进行查处。区土地和房屋征收中心负责统筹城市棚户区改造项目土地、房屋征收工作；负责做好征收土地报件工作；负责指导组织征地拆迁及司法强拆工作；负责统筹城市棚户区安置还房建设和管理工作。区审计局负责城市棚户区改造政府投入资金使用的监督审计工作。涉及乡镇（街道）负责城市棚户区改造项目征地拆迁补偿工作；负责做好信访维稳工作。责任单位负责城市棚户区改造项目的具体实施工作，按计划进度推进。
（三）加强建设监管。严格执行工程监理、安全质量责任制和项目投标制。严格工程质量管理，坚决杜绝“豆腐渣”工程。项目竣工后，由建设主管部门牵头，依法组织相关部门联合验收，合格后方可交付使用。加大审计和稽查工作力度，区政府有关部门要对城市棚户区改造工程进度、工程质量、资金筹集和安排使用等情况进行监督检查，对年度计划执行情况进行检查验收，对未按期完成目标任务的责任单位，追究有关人员责任。
（四）加强督促检查。建立棚户区改造月进度报送和通报制度，各项目责任单位于每月25日将当月进展情况包括项目完成情况、形象进度、存在问题等报区城乡建委，区城乡建委收集汇总后于30日前对当月进展情况进行通报。开展效能监察，由区监察局牵头，区政府督查室、区城乡建委参加，组成效能监察组，每季度对棚户区改造情况进行专项效能监察，并通报情况，督促解决相关问题，确保有力推进棚户区改造。
方案四：城市棚户区改造方案
我区现有棚户区占地面积70万平方米，其中建筑面积25万平方米，共10片、5700户、1.7万人。为在四年内完成25万平方米棚户区改造任务，改善和提高困难家庭的居住水平和生活环境，根据市政府关于城市棚户区改造实施方案，结合我区实际，特制定本方案。
一、指导思想
认真贯彻落实“三个代表”重要思想和党的十七大精神，以提高居民居住水平、改善城市面貌、增加城市空间、促进经济社会全面发展为目标，按照科学发展观要求，紧紧抓住国家和省市扶持棚户区改造的良好机遇，坚持以人为本，统筹兼顾，精心组织，配套建设，把解决低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房保障体系建设的重要内容，高标准地完成棚户区改造任务，加快我区“山水旅游名城”建设步伐。
二、基本原则
（一）坚持政府组织为主，市场化运作为辅的原则。通过政府直接组织实施，将棚户区改造与安居工程、廉租房建设相结合，降低改造成本，统筹使用土地，发挥土地效能，保护棚户区居民利益，减轻拆迁阻力，保证回迁居民住上放心房、满意房。同时，充分利用土地、规划、财税等政策，调动具备资质的开发建筑企业参与棚户区改造。
（二）坚持统一领导，区企联动的原则。棚户区改造工作由区棚户区改造工作领导小组实行统一领导。统一确定棚户区改造实施方案、改造规划，统一制定棚户区改造拆迁安置政策、设计标准，统一组织工程建设招投标，统一调度棚户区改造资金，统一协调安排配套工程建设。同时，鼓励并支持华安两大公司及北疆集团公司共同参与棚户区改造工作。
（三）坚持急需改造、区域优先的原则。本着量力而行、尽力而为、先易后难的原则，从碾北公路、繁荣路、中兴街、华兴街沿路进行梯次开发，逐步拓展至铁道南区域。
（四）坚持以人为本，利民惠民的原则。房屋拆迁实行拆一还一，采取实物安置与货币补偿两种方式，对被拆迁户合理补偿安置。
（五）坚持依法运作，确保稳定的原则。正确处理推进棚户区改造与维护社会稳定的关系，既要按时限完成棚户区改造任务，又要考虑居民经济承受能力。坚持依法行政，妥善处理和化解棚户区改造工作中出现的各种矛盾和问题，维护群众的合法权益，保证社会和谐稳定。
（六）坚持多渠道筹措资金的原则。发挥自力更生精神，积极争取国家和省市政府政策和资金支持，开辟政府、开发企业和个人多元化筹资渠道，解决改造资金不足问题。国家城中村改造政策
三、城市棚户区界定
棚户区是指城市建成区范围内1万平方米以上集中连片、平房密度相对较大、建设使用年限久、结构简易、人均居住水平低、居住条件恶劣、基础设施不齐全、道路狭窄、治安和消防隐患大，以及环境卫生脏乱差的区域。
四、工作目标
计划四年内完成25万平方米的棚户区改造任务。
五、建设标准
通过棚户区改造，建设一批生态、节能、集约用地型回迁安置住宅小区。建设标准为：交通便利、公共基础设施完善、软硬覆盖率达到100%;工程质量合格率100%,优良品率不低于40%;建筑节能达到国家规定标准，设计户型的建筑面积分别为40、50、60、70平方米。
六、优惠政策
（一）土地政策
棚户区改造安置房住宅和廉租住房建设用地实行行政划拨，其中的商服用地实行有偿出让。
（二）税费政策
安置房、廉租房建设项目行政事业性收费和政府性基金全免，即免收基础设施配套费、人防工程结建费、墙改专项基金、消防设施建设费、城市占道费、供热配套费、二次供水整合费、高可靠性供电费、固体污染排放费、房屋登记费、抗震设防费等。
管理性事业收费减半收取，即环境评价费、工程安全监察费、工程质量监督费、拆迁管理费、工程造价管理费、产权交易费等。
由政府建设的棚户区改造安置用房（含上套户型增加面积而缴纳的补差款）和廉租住房建设（不含商服）免收营业税。以划拨方式取得土地使用权的棚户区改造项目不征土地契税；棚户区居民因拆迁选择货币补偿重新购买的普通商品房价款未超出拆迁补偿款的免征契税；购买二手房的免征契税。房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分，暂不征收营业税、城市维护建设税、教育费附加，经地税部门审核后执行。鼓励国有大型企业积极参与棚户区改造，政府给予政策支持。
被拆迁人依据国家城镇房屋拆迁有关管理规定标准取得的拆迁补偿款，免征营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税。
棚户区改造拆迁后的腾空用地通过出让所获出让效益及棚户区改造安置住宅和廉租房用地中的商服用地出让所获收益，用于支付棚户区改造贷款和作为棚户区安置房基础设施和配套工程建设。
（三）拆迁政策
房屋安置。拆迁私产房屋对房屋所有人实行拆一还一。新安置房屋标准户型的建筑面积超过原被拆迁房屋建筑面积部分，被拆迁人应按新安置房屋的本体价格交纳增加面积款。国家城中村改造政策
对符合居住条件的无证房屋，具有房屋所在地的独立居民城市户口，且实际在此居住，又无其它住处的，按照棚户区改造拆迁补偿相关规定，给予妥善安置。
（四）基础设施建设政策
安置房建设项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目要求的，供电、热力、供水、排水、燃气、通信等部门应按规划要求无偿同步建设到该项目小区红线，在施工中涉及破路、园林、绿化等管理性收费免交。对棚户区改造涉及的道路、给水、排水、供电、供热、燃气等市政基础设施建设，列入当年建设计划，优先组织实施。
（五）公共用房配套政策
回迁安置小区要按规划建设物业和居委会用房，在区房产主管部门指导下成立业主大会，由业主大会确定住宅小区物业管理方式，也可以采取社区自助式对小区实行物业管理。
（六）审批政策
棚户区改造工作实施联合办公，实行“一站式”、“一条龙”集约化审批服务。相关部门要简化办事程序，缩短审批时限。
（七）其它政策
棚户区改造项目（安置和出让用地）在不突破国家刚性标准的前提下，可适度提高规划容积率。
安置房建设可以项目作抵押，申请银行项目贷款。个人可以申请公积金和银行按揭贷款，不具备公积金和银行按揭贷款条件的，可以申请小额贷款。区机关和事业单位人员可自愿给予担保。
从今年起在房地产开发项目中，推行按项目规划面积2%建设廉租房制度，对符合廉租房补贴的家庭，通过租金补贴和实物配租等形式，实现应保尽保。
棚户区改造工程安置房建设暂不执行墙改禁实政策。
七、工作措施
（一）充分调动各方面的积极性，多渠道筹措资金。一是积极向市里争取改造资金，同时可以向我区的大企业借款。二是与金融部门沟通，争取一部分贷款。三是出售一部分现有土地，缓解资金不足问题。四是争取开发商前期垫资。五是向有意回迁的居民收取增加部分的资金。六是吸引外来企业来我区建设安居房，招商企业垫付一部分资金。七是积极争取上级政策支持。八是争取华安公司和北疆集团公司的支持，筹借一部分资金。九是积极组织社会募捐，解决一部分资金。
（二）安排专项资金保证及时偿付借款本息。一是腾空土地出让收益及棚户区改造安置住宅和廉租房用地中的商服用地出让所获收益；二是土地出让地段的城市基础设施配套费；三是财政其它收入。
（三）通盘考虑，高标准规划。按照总体规划和土地利用规划，坚持“连片开发、分期建设”的原则，结合区情实际，高标准地编制好棚户区改造专项规划，做到棚户区改造和回迁安置住宅小区建设与城市景观相配套。
（四）依法运作，阳光操作。严格执行有关土地使用、资金使用管理、城市规划、房屋拆迁、城市建设管理等方面的政策规定。坚持公平、公正、公开的原则，同时对棚户区改造区域进行封闭冻结，停止新建、翻建、扩建及土地使用权变更、房屋交易、户口迁移、转户和分户等行为。
（五）强化监督检查。建设项目实行项目法人责任制、工程招投标制、工程监理制和合同管理制，确保工程质量。围绕设计、施工、验收等各个环节，纪检监察等部门要实行全过程监督，对于权钱交易、假冒伪劣工程等问题，严格按法律法规和有关政纪规定予以查处。
（六）明确工作责任。区政府是棚户区改造的责任主体，区棚户区改造工作领导小组办公室负责具体组织实施。经济计划局、财政局、审计局负责争取国家及省市相关的政策和资金筹措、监管等工作。国土资源分局、规划处负责土地供应、征用转用手续办理、协调落实腾空土地出让收益归集、规划审批等工作。建设环保行政执法局负责棚户区改造计划的制定和组织实施等工作。房产管理处负责棚户区改造的调查摸底、拆迁工作。民政局及各街道办事处要按照政策规定，严格城市低保管理。其它各相关部门根据各自职能积极支持棚户区改造工作。
（七）认真做好拆迁工作。对拆迁居民要做好耐心细致的思想工作，使其充分认识棚户区改造的重大意义，积极配合改造工作，在全区形成棚户区改造的浓厚氛围。同时，要加强信访接待工作，维护好社会稳定。
八、组织领导
为加强对棚户区改造工作的组织领导，区委、区政府成立碾子山区棚户区改造工作领导小组，负责组织、指导、协调、督查棚户区改造工作。
第四篇 国家城中村改造政策《旧城改造相关政策》
旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。
内容包括：①改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区；②改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等；③更新、调整城市工业布局；④更新或完善城市道路系统；⑤改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区。
当前旧城改造方案设计的趋向为：①保持中心城市相对稳定，增加一些结构完整、规模适当的封闭式卫星城镇，城市用地被划分为一些孤立的功能区，而整个规划结构的发展，有赖于相交半放射环形系统的扩展；②在向灵活分区过渡的基础上编制各种开敞式的城市结构，公共服务中心的布局则根据完善整个城市规划结构的具体条件，具有更加多样的组合方案。
武汉市人民政府关于进一步加快城中村和旧城改造等工作的通知
（武政〔2009〕37号）
各区人民政府，市人民政府各部门：
为进一步加快全市城中村、旧城、棚户区改造及东湖宾馆至武汉天河机场主干道景观路综合整治改造工作（以下简称城中村和旧城改造工作）步伐，完成市人民政府确定的工作目标，经研究，现将有关事项通知如下：
一、提高认识，增强推进城中村和旧城改造工作的紧迫感
实施城中村和旧城改造是我市推进“两型社会”建设的重要举措，是践行科学发展观、构建和谐社会的客观要求。各区、各部门要进一步提高认识，统一思想，增强推进城中村和旧城改造工作的紧迫感，以科学发展观为统领，以促进经济社会协调发展为目的，抓住机遇，克难攻坚，进一步改善居民生活环境，塑造
城市形象，提升城市品位，优化城市空间。
二、建立工作机构，明确工作职责
（一）为加强对城中村和旧城改造工作的组织领导，决定成立由市人民政府市长阮成发任组长、副市长孙亚任副组长，各有关区人民政府、市直有关部门负责人为成员的市城中村和旧城改造工作领导小组（具体名单附后），主要负责制订全市城中村和旧城改造有关政策，研究解决城中村和旧城改造工作中的重大问题。领导小组下设办公室（以下简称市城改办），由市人民政府副秘书长刘家祥兼任主任，承担城中村和旧城改造日常具体工作，各成员单位按照“一站式服务”的要求集中办公，实行“封闭运行”。市城改办主要职责是：
1.负责制订全市城中村和旧城改造工作计划和年度目标；
2.负责起草全市城中村和旧城改造的有关配套政策；
3.负责办理全市城中村和旧城改造项目的立项、规划、土地、拆迁、建设、房产的审批手续；
4.负责对各区城中村和旧城改造工作进行指导、协调和督促检查；
5.负责研究解决全市城中村和旧城改造工作中出现的新问题；
6.协调各成员单位的工作；
7.承办市人民政府交办的其他工作。
（二）市东湖生态旅游风景区管委会、各区人民政府也要成立以主要领导同志任组长、分管领导同志任副组长的区城中村和旧城改造工作领导小组，其主要职责是：
1.负责本区域内城中村的人口、户籍、房屋、土地等基础资料的调查和审核，做好改造成本的测算；负责组织区域内土地资源的整合调剂和建设强度的综合平衡等工作，组织编制城中村改造规划和改造实施方案；负责招商引资工作；负责组织落实各村按时完成拆迁安置工作；负责对拆迁安置和改造建设项目进行监督管理。
2.负责组织旧城改造项目的调查摸底和成本测算；负责组织编制旧城改造项目的初步改造方案和改造规划方案；负责招商引资工作；负责组织拆迁安置工作。 三、创新工作机制，完善工作程序
城中村和旧城改造工作涉及面广、任务重、要求高，市城改办及相关部门要
创新工作机制，完善工作程序，提高办事效率。
（一）城中村改造工作程序
1.区人民政府有关部门组织城中村的人口、户籍、房屋、土地等基础资料的调查和审核，编制改造规划，经区人民政府审查同意，并报市城改办组织论证及审查同意后下达批复。
2.区人民政府组织城中村改造成本测算、土地资源的整合调剂和建设强度的综合平衡，编制城中村改造实施方案，经市城改办组织论证及审查同意后，报市人民政府批准。
3.城中村改造实施方案批复后，市城改办组织办理项目立项、开发项目的规划设计条件、还建及产业项目的“一书一证”、用地预审、用地报批、供地方案报批、拆迁审批等相关手续。具备条件的，由市土地交易中心组织挂牌。
4.区人民政府依据改造规划或改造实施方案组织开展拆迁、招商等工作。
（二）旧城改造工作程序
1.区人民政府组织对拟改造范围内的人口、户籍、房屋、土地等基础资料进行调查和审核，提出旧城改造备选项目及初步改造方案，经区人民政府审查同意后报市城改办，经组织论证和审查同意后，报市人民政府下达土地储备计划和用地批复。
2.市城改办组织办理土地储备项目的用地规划许可、拆迁审批等相关手续。
3.区人民政府组织开展拆迁、招商等工作，组织编制规划方案，由市城改办组织审查和办理规划设计条件，交由市土地交易中心实施挂牌。
四、加大工作力度，全面推进城中村和旧城改造工作
各区人民政府是城中村和旧城改造工作的责任主体，要加大工作力度，采取有效措施，积极推进改造工作。
（一）分解任务，明确目标。各区人民政府要根据市人民政府目标任务要求，抓紧对工作目标进行分解，制订年度工作计划，细化方案，倒排工期，综合平衡，整体推进。进一步强化责任落实，将城中村和旧城改造工作纳入年度目标管理责任制考核。
（二）优化环境，大力招商。各区人民政府要花大气力做好招商工作，建立招商引资机构，搭建区级融资平台，创造良好投资环境，鼓励和吸引一批实力强、
信誉好、资质高的知名企业、重点项目投资落户。要建立市场化运作机制，通过市场来优化配置各种资源，多渠道、多模式吸纳社会各方资金来参与城中村和旧城改造。
（三）科学组织，有序拆迁。城中村改造原则上实行净地挂牌，确需将未完成拆迁的城中村先行挂牌的，由区人民政府提出意见，报市城改办批准后实施。对先行挂牌的项目，要在挂牌文件和摘牌后签订的出让合同中明确要求用地单位在1年内完成拆迁工作，摘牌1年内未完成拆迁的，取消其取得用地的资格，并依法予以处罚。对实行实物安置的，要优先抓好还建房的建设，市城改办和有关部门对还建房项目的审批手续要简化程序、及时办理。各区人民政府要进一步加大宣传力度，营造良好有序的氛围，依法拆迁，有情操作。做好拆迁安置和过渡期居民生活的统筹安排，保障居民正常生活。
（四）公开透明，阳光操作。各区人民政府要把城中村和旧城改造的政策、标准和程序公开，对拆迁、建设、回迁安置等重要环节要实行公示，自觉接受群众监督。监察、审计部门要全程介入，确保每一项工程都成为阳光工程和群众满意工程。
（五）完善鼓励政策，建立激励机制。市有关部门要认真落实《市人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市人民政府积极推进“城中村”综合改造工作意见的通知》（武政办〔2004〕173号）和《市人民政府办公厅关于进一步加快城中村改造建设工作的意见》（武政办〔2009〕36号）等规定的各项优惠政策。同时，进一步完善鼓励政策，积极推进城中村和旧城改造工作。
在城中村改造中，因村土地资源不足，需要通过整合村以外土地进行综合平衡的，其整合用地的土地收益，由市城改办根据成本测算的结论提出减免意见，报市人民政府批准后实行减免。
对各区城中村和旧城改造融资进行贴息，由市财政局根据各区改造量确定各区的融资贴息规模，融资贴息所需资金由市、区财政按6：4比例分担。
在本通知发布之前已批复城中村改造规划的，从本通知印发之日起，半年内完成整村拆迁的，可按还建规模的20%奖励还建面积；1年以内完成整村拆迁的，可按还建规模的10%奖励还建面积。在本通知印发之后获得城中村改造规划批复的，从城中村改造规划批复之日起，半年内完成整村拆迁的，按还建规模的20%
奖励还建面积；1年以内完成整村拆迁的，按还建规模的10%奖励还建面积。 对2010年12月前完成城中村改造目标的，完成一个村奖励200万元；对2011年12月前完成城中村改造目标的，完成一个村奖励100万元，由区人民政府对目标完成好、工作成绩突出的单位和个人予以奖励。
（六）加强监管，严格考核。要加强城中村和旧城改造项目的监督检查，对弄虚作假、徇私舞弊、故意推诿、失职渎职的行为依法追究责任人的责任。对推进城中村和旧城改造工作不力要通报批评，并纳入单位和个人绩效考核。 本通知由市城改办负责解释。
二00九年六月二日
武汉卖地单日收金32亿 旧城改造项目持续上市 今年武汉大规模推出的“旧城改造”、“城中村”拆迁项目已经多次出现在土地拍卖市场，最后拿到这些大型旧改项目的多是外来大鳄或是本地龙头型的企业（2010-09-28）。
9月27日，武汉市国土资源和规划局公开出让14幅地块，总面积达77.68万平方米，最后总成交价为32.433亿元。这是武汉今年以来的第14次大规模卖地。
武汉此次拍卖的土地位置优越，中心城区就占了6宗，其中武昌区2宗，硚口区、青山区、汉阳区各1宗，远城区共出让9宗地块，其中江夏区6宗，蔡甸区2宗，汉南区1宗。
在这14宗地块中，处于市中心繁华地段的武昌区徐东大街地块P(2010)095号在竞拍现场引起11家企业的激烈角逐，最终该地块被联发集团有限公司以8.32亿元的价格夺得，楼面地价在当天所成交的土地中最高，为5068元/平方米。该地块位于武昌区徐东大街西侧，净用地面积43199平方米，容积率为3.8，为商业
第五篇 国家城中村改造政策《城中村及危房改造最新政策》
“三年大变化”文件
石家庄市人民政
府
关于进一步加快城中村改造的实施意见
石政发〔2008〕5号
市内五区人民政府，高新区管委会，市政府各部门，市属各单位：
为进一步加快城中村改造，提高城中村人居环境质量和居民生活水平，优化城市土地资源配置和空间结构布局，促进城市经济社会又好又快发展，结合当前国家宏观政策和我市实际情况，现提出如下意见。
一、主要任务
坚持以科学发展观为指导，按照“统一规划、合理布局、集约用地、综合开发、配套建设”的原则和“市级指导、区级组织、村级实施、市场运作”的思路，大力推动城中村改造快速和谐实施，确保三年内已列入遗留问题的12个城中村和“四横六纵”主街主路沿线的城中村全部拆迁改造完毕，同时加快实施城市规划建设区内其它村庄改造。
二、规划方案
（一）城中村改造规划方案，应当根据城市总体规划和控制性详细规划的要求，统筹考虑村民安置、经济发展和区域城市功能等因素，充分听取村民意见，由辖区城中村改造办公室组织编制。对适于合村并建或集中改造的相邻城中村，可由辖区城中村改造办公室组织统一编制规划方案。
城中村改造规划方案应当包括村庄现状、拆迁安置方案、用地规划和建设设计方案以及经济效益分析等。
（二）城中村改造规划用地原则上应在现状宅基地范围之内，并根据该村拆迁安置等情况合理确定市政公用设施用地、安置村民用地、公
专业律师为您服务 1 开出让用地的面积、位置和界限。村民安置用地面积，综合考虑实际宅基地面积和2007年12月底公安部门登记的人口数量确定。集体商业设施建筑面积由规划、国土部门在保证城中村改造后村民的基本收入和生活保障的基础上确定。
（三）城中村改造规划方案经辖区政府初审后，由市规划局会同国土局、建设局、房管局等城中村改造领导小组成员单位会审后实施。
（四）已列入遗留问题、正在实施改造的城中村继续按原批准的规划执行。经批准的城中村改造规划方案，在实施改造过程中，如确需变更用地规划和建设设计方案以及拆迁安置方案时，须按原程序报批。城中村改造规划批准后两年未实施的，须重新编制报批。城中村改造方案未经批准，不得实施。
（五）在城中村改造中用于产权调换部分的房屋，其单套建筑面积不高于国家规定的普通商品房最大建筑面积。所建商品住宅，其套型结构比例应符合国务院《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》有关规定。
（六）在城中村改造规划方案确定范围内，市规划局不再审批其它建设项目。城中村规划改造范围内的所有产权单位，无论隶属关系，应服从该城中村改造规划方案。
（七）市政建设、重大基础设施建设涉及到村庄拆迁的，应当按照本意见进行改造。
三、土地利用
（一）城中村改造用地应当纳入全市用地计划。城中村改造规划方案之外的其它用地，由市政府土地储备机构按有关规定和程序进行储备。 （二）城中村改造范围内市政及公用设施用地、产权调换安置村民用地、回迁安置村集体经济组织的商业服务及办公设施用地，以划拨方式供地。其它土地以公开出让方式供地。
“三年大变化”文件
村民安置费用计入公开出让地块土地成本。出让土地收益扣除土地成本和国家规定用途资金后，出让净收益的90%用于村民社会保障和公益事业及市政基础设施建设；剩余10%用于辖区政府组织城中村改造工作。
（三）鼓励土地一级开发单位采用一级开发模式整体实施城中村改造。辖区政府商市政府土地储备机构委托有实力的经济实体通过一级开发模式实施城中村整体改造，先期拆迁安置和建设投资，在土地公开出让所得中支付。出让净收益的90%用于村民社会保障和公益事业及市政基础设施建设；剩余10%用于辖区政府组织城中村改造工作。
（四）土地公开出让方案由辖区政府、村（居）商市国土、规划部门制定，由市国土部门商辖区政府、村（居）组织实施。
四、拆迁安置
（一）城中村改造拆迁安置实行“一村一案”。拆迁安置方案由辖区城中村改造办公室指导城中村改造实施单位制定，依照有关法律规定经村集体经济组织成员全体大会或代表大会表决通过和辖区政府审查同意后，报市拆迁管理办公室批准和市城中村改造办公室备案后实施。
（二）实施城中村改造，应当按照旧村整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。旧村未拆除的，其他建设项目不得开工建设。
城中村改造拆迁安置应在辖区政府组织、监督下实施。
（三）对按规定给予补偿或安置后，仍难以支付差价款的困难村民，由村集体经济组织或城中村改造实施单位依照有关规定给予照顾解决。
（四）未经依法批准，没有取得合法手续私自新建、改建、扩建的建筑，按照违法建筑处理，不予补偿。
五、优惠政策
（一）城中村改造范围内户口农转非后的现有集体土地依法转为国有土地，由村集体经济组织或现有土地使用权人依法申请办理国有土地
专业律师为您服务 3 权属登记手续。
（二）城中村改造中所建住宅、非住宅按照《石家庄市城市房屋权属登记管理条例》依法进行权属登记。用于安置集体经济组织成员的新建住宅、非住宅按规定申请登记、核发房屋所有权证和国有土地使用证。
（三）用于产权调换安置房屋，包括回迁给村集体经济组织的商业、服务及办公设施，免收城市基础设施配套费、渣土处置费、墙改费。项目资本金按建安总投资的20%缴存。
公开出让土地上所建商品房按照石家庄市人民政府《关于进一步加强和规范城建收费工作的通知》（石政发〔2007〕9号）有关规定缴费。
（四）各城中村改造实施单位取得规划部门出具的缴费通知单以后，持相关合法文件到市城中村改造领导小组办公室备案后报市收费局，经市政府批准后予以减免，不再先缴后返。
（五）市政府对启动早、改造快的城中村改造项目给予鼓励和奖励。2009年以后启动的项目，出让净收益返还部分，村按每年5%、区按1%的比例逐年递减。同时，鼓励城中村连片、整体改造，并给予适当政策倾斜。
（六）城中村改造中市各部门收取的管理费，有幅度的按下限收取，无幅度的减半收取。
六、保障措施
（一）加强组织领导。市政府成立城中村改造工作领导小组及办公室（名单附后）。各区也要成立相应的组织机构，充实区城中村改造办公室力量，保证机构、人员、经费落实到位。每年12月底前向市政府和市城中村改造工作领导小组办公室上报下一年度城中村改造计划，经批准后纳入年度市委、市政府对区政府政绩考核的内容。
各区政府作为辖区城中村改造的第一责任人。要实行区委、区政府领导分包城中村改造项目，对列入改造计划的城中村，加大督导协调力
“三年大变化”文件
度，并在项目现场成立由分包领导挂帅、相关部门人员组成的城中村改造协调督导办公室，抽调业务精通的干部现场办公，确保城中村改造工作和谐、有序进行。
（二）完善基础设施。城中村改造实施单位按规划完成规划改造范围内的道路、管网、路灯、绿化等设施建设及相邻城市规划道路、市政绿化和公用设施的拆迁腾地工作。市政府统筹组织各主管部门做好市承担的规划道路建设和供电、燃气、供热、电讯、有线电视、供水、公交等配套建设。
（三）加快配套改革。城中村改造不仅是拆旧建新的过程，更是实现村民转为市民、村委会转为居委会、集体土地转为国有土地、村集体企业转为股份制企业的过程。对列入改造计划、尚未完成“四化”转化的城中村，在坚持辖区政府组织的前提下，由市公安局负责做好村民转市民工作；市民政局负责村委会转居委会工作；市国土资源局负责集体土地转国有土地工作；市发改委负责集体企业转股份制企业工作。同时，社保、医保、农业、国资等相关部门和单位要积极履行职责，做好各自工作。
（四）强化服务和监管。市城中村改造办公室要加强组织、协调和督导，每季度对各区城中村改造进展情况进行公示。市有关部门要站在加快推进省会城市建设的全局高度，简化审批程序，优化审批流程，提高办事效率，以最优质的服务、最高效的审批为城中村改造项目快速推进提供便利，及时解决在规划、土地、拆迁安置过程中遇到各种问题。同时，国土、规划、建设等部门要加大城中村改造范围内违法建设的查处力度。各区政府、办事处、居委会要切实负起责任，坚决遏制各类违法建设行为，保证城中村改造工作规范、有序、和谐推进。
本文件由市城中村改造领导小组办公室负责解释。自发布之日起执行。有效期为五年。
第六篇 国家城中村改造政策《城中村改造主要税收政策盘点》
城中村改造主要税收政策盘点
2013-7-19 10:34:15来源：纳税服务网作者：刘厚兵【大中小】
中国政府网7月12日对外公布的《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（简称《意见》）指出，将多渠道筹措资金，保证2013年至2017年改造各类棚户区1000万户，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造„„。城中村改造中，必然涉及拆迁补偿问题。拆迁户和企业较为关注的问题就是，取得的拆迁补偿费如何计税？目前国家层面尚未制定统一的“城中村”改造项目税收政策。据查阅，现行涉及“城中村”改造税收文件及主要内容有：
营业税
《国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函发[1997]87号）规定，对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《营业税暂行条例》的“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。但《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）明确，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。依照新法优于旧法的原则，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，“城中村”改造中个人取得青苗补偿费不属于按照国税函发[1997]87号文件规定应该征收营业税的情形，而按照国税函[2008]277号文件规定属于不征收营业税的情形，因此，对土地承包人取得的取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入不征营业税。而对企业纳税人，《营业税税目注释（试行稿）》第八条规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，也不征收营业税。据此，企业因“城中村”改造取得政策性搬迁收入不需缴纳营业税。另外，《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。因此，若企业将拥有的土地及房屋建筑物进行转让，要缴纳营业税及城建税和教育费附加（地方附加）。
值得注意的是，《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）明确如下：一、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政
府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。二、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
企业所得税
根据《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）规定，由于社会公共利益的需要，由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要，在政府主导下企业进行的整体搬迁或部分搬迁，为政策性搬迁。2012年10月1日前，依据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函
[2009]118号）规定，对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：（一）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。（二）企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
（三）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。（四）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。
2012年10月1日起，根据国家税务总局公告2012年第40号规定，企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。其中，下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：（一）从搬迁开始，5年内（包括搬迁当年度）任何一年完成搬迁的。（二）从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。企业搬迁收入扣除搬迁支出后为负数的，应为搬迁损失。搬迁损失可在下列方法中选择其一进行税务处理：（一）在搬迁完成年度，一次性作为损失进行扣除。自搬迁完成年度起分3个年度，均匀在税前扣除。上述方法由企业自行选择，但一经选定，不得改变。注意的是，企业同时符合下列条件的，视为已经完成搬迁：（一）搬迁规划已基
本完成；（二）当年生产经营收入占规划搬迁前年度生产经营收入50%以上。企业边搬迁、边生产的，搬迁年度应从实际开始搬迁的年度计算。企业以前年度发生尚未弥补的亏损的，凡企业由于搬迁停止生产经营无所得的，从搬迁年度次年起，至搬迁完成年度前一年度止，可作为停止生产经营活动年度，从法定亏损结转弥补年限中减除；企业边搬迁、边生产的，其亏损结转年度应连续计算。
国家税务总局公告2012年第40号中规定企业的搬迁收入为搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得搬迁补偿收入和搬迁资产处置收入等。搬迁补偿收入，是指企业在搬迁过程中取得的货币性和非货币性补偿收入，具体包括：对被征用资产价值的补偿；因搬迁、安置而给予的补偿；对停产停业形成的损失而给予的补偿；资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款和其他补偿收入。搬迁资产处置收入，是指企业由于搬迁而处置企业的各类资产所取得的收入。企业搬迁中被征用的土地，采取土地置换的，换入土地的计税成本按被征用土地的净值，以及该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出，为该换入土地的计税成本，在该换入土地投入使用后，按《企业所得税法》及其实施条例规定年限摊销。企业搬迁期间新购置的各类资产，应按《企业所得税法》及其实施条例等有关规定，计算确定资产的计税成本及折旧或摊销年限。企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。 土地增值税
《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]6号）规定，纳税人拥有的房地产因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用、收回的，免征土地增值税；因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得收入的，免征土地增值税。符合这一免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）进一步细化明确，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况（注：财税〔2008〕137号规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税）。
个人所得税
《国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复 》（ 国税函[1998]428号 ）规定，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）重申，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
契税
依据《契税条例细则》第十五条第一款规定，货币化拆迁后，以补偿款购买房屋是否减征或免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。目前，全国绝大部分省市对土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的实行免抵税。因此，以拆迁时获得的拆迁补偿款购买房屋的，免征契税；如所购房屋价款超出拆迁补偿款的，其超价部分应征收契税。《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）细化规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。即根据城市房屋拆迁管理条例的规定，对于拆迁还房，被拆迁人不补缴产权调换差价款的，可免征契税；如果因超面积还房等因素，应补缴产权调换差价款的，对补缴款的部分，按规定征税。《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税
[2012]82号）废止了财税[2005]45号第二条规定，修改为：市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。对比原来的规定，新政策将“住房”修改为“房屋”，扩大了契税优惠对象范围；增加了“居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税”这一规定，使得政策更加细化，可操作性更强。通知中新增的“产权调换”相当于拆迁后还建住房，同样可以享受契税优惠。
第七篇 国家城中村改造政策《城中村改造的国内外经验和启示》
城中村改造的国内外经验和启示
时间:2010-04-24 作者:韩斌，李笠 来源:资源网
纵观世界城市发展史，城市贫困和贫民窟是城市化进程中的一种普遍现象。无论是发达国家，还是发展中国家，都曾经或者正在面临贫民窟或者类似贫民窟问题的困扰。一个明显的规律是，发展中国家当前面临的贫民窟问题，很大程度上也曾在发达国家发生;同时，当今的发达国家依然或多或少地存在贫民窟问题，贫民窟并没有因为发达国家完成了城市化进程而消失。
正因如此，全球应对城市贫民窟挑战的政策具有了一定的延续性，并大致经历了几个“住房战略”演变阶段，即，住房供应和清除贫民窟→场地和服务→贫民窟的升级改造→使用权保障。
而在我国，20世纪80年代末,我国最早的“城中村”现象开始出现，而后,随着城市化进程加速发展,城市用地急剧膨胀,需要通过征收周边农村的土地获得扩展的空间,农村土地逐步被蚕食,大量实行集体所有制、农村经营体制的村落被城市建设用地所包围,至20世纪90年代中后期,“城中村”便已经成为我国城市化进程中的普遍现象。而随之产生的社会、经济、环境等方面的诸多问题亦日益成为影响我国城市健康和谐发展的痼疾。
在这个渴望和谐的时代, “我们所要建设的社会主义和谐社会,是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会”, “城中村”作为与城市发展不和谐现象的缩影,对其进行全面、客观的认识已成为我国城市健康和谐发展所面临的紧迫问题。
1 国外城中村(贫民窟)改造历史和经验
1.1 巴西
在巴西，相当数量的城市人口居住在非正式的或不合法的居民区中，常常占用公共土地。据统计，贫民区人口约占里约热内卢全部居民人口的25%。这些贫民区是一些外来打工者的家园，但是其卫生条件极差，常常遭受自然灾害和犯罪的侵扰。
1.1.1在社会政治以及地理上把贫民区纳入这些城市。
80年代初期，许多城市努力规范或把贫民区纳入到城市有机体内，从法律上认可它们。巴西在全国范围实行了新的规划措施，允许把某些居民区指定为“特殊社会利益居住区”，以便于规划和对各个区制定相应的土地使用要求。
1.1.2保证投资支持贫民区的改造
政府改变了过去反对贫民区的做法，无偿向居民提供建筑材料和资金。巴西应用经济学会1998年的一项研究表明，至少794个市政当局制定了贫民区或“非正规居民区”的改造计划，其中约506个市政当局的改造计划包括在不同形式上实现土地占有的规范化。
1.1.3提高城市贫民的生活质量，创造条件动员社会更多的力量参与改造
1.2印度
1.2.1积极筹措资金，改造社区面貌
上世纪80年代末至90年代初，一个由世界银行资助的“贫民窟升级”项目帮助2万个孟买贫民窟家庭获得了土地使用权和基本的生活服务。联合国人居规划署的资料还显示，印度“全国贫民窟居民联合会”与“促进地区资源中心协会”一道，从孟买地方政府手中获得了为贫民窟地区建造300套公厕的权利，为1000家住户提供卫生设施，与此同时动员周围地区的贫民窟居民采取一系列改造举措。
1.2.2努力提高社区基础设施水平
到目前为止，由印度中央政府资助的，旨在为贫民窟居住者提供基本生活服务(如供水、道路、排污、街灯等)的项目在孟买已经实施了近30年。
在贫民窟设立商店、普及互联网;支付电费、水费和财产税;帮助申请许可证、执照和登记;发放出生或死亡证和抚养证;对财产进行估价等。今后几年还将认真测试互联网对改善城市贫民获得外部信息状况的作用。印度还在试行由社区领导的“基础设施财务基金”。该基金对由社区发起，目的在于为进一步扩大的住房和基础设施项目的建设提供战略资助。
1.3 美国
受到迅猛发展起来的工业化、城市化大潮的冲击，大量农民工涌入城市，使城市住宅日趋紧张。1929年，世界性的经济危机席卷了美国，为了“复苏”经济，联邦政府开始介入住房问题。
1.3.1政府根据发展阶段制定一系列政策解决低收入人群的住房问题
美国自20世纪30年代起制定了促进住房建设和解决中低收入阶层住房问题的一系列政策。1937年美国联邦政府建立了首个“住房法案”计划，以解决低收入阶层住房短缺和居住条件低下的问题。1949年美国国会又通过了《全国可承受住房法》，指出，美国住房政策的目标是“向全体美国人提供体面、安全和整洁的居住环境”。 1965年，约翰逊政府建立了一个针对低收入阶层的“房租援助”计划，允许公共住房管理部门出租他们管理的存量住房，并通过补贴使低收入房客能够居住。1974年，尼克松政府制定了新的住房和社会发展法案，其中的第8条款就是低收入者“租金帮助计划”。90年代，美国政府又大大扩展了租金优惠券计划的实施。如克林顿政府将传统的住房计划彻底私有化，并且将所有的补贴计划都转为租金优惠券计划，以使低收入者能自由选择住所和房租水平。
20世纪70年代起，美国住房短缺已不再是主要矛盾，取而代之的是低收入阶层所付房租占其收入比重过大。政府将政策重点放到了为低收入住户提供房租上的帮助上。
1.3.2通过市场机制，鼓励开发商参与贫民窟改造
联邦政府“城市更新计划”授予地方城市更新机构接受联邦基金和收购贫民窟财产的权利。这些经过“更新”的管理机构通过拆毁贫民窟建筑，将土地整合成可用的地块，以低于市场的价格卖给住房开发商。
为减轻政府的建房负担和保证住房市场的良性发展，美国政府进一步扩展了住房政策，重点在鼓励私营发展商为低收入阶层建造住房。
60年代美国政府通过了一项住房法案，主要内容是为公寓发展商提供低于正常市场水平的贷款利率，使其为中低收入者提供低于正常市场租金水平的住房;同时，在联邦住房行政管理局的抵押贷款保险计划下，为符合要求的住房购买者提供低于市场水平的利率。
1.4 英国二战后重建问题
工业革命促进了英国城市化的发展，大量人口从农村流向伦敦，伦敦城市的下层社会居民的居住条件日益恶劣、住宅稀缺，并形成了许多贫民窟。
1.4.1大量拆除贫民窟，兴建统建房
“二战”的破坏使伦敦获得城市更新以及根除贫民窟的重大机遇。伦敦郡规划法、大伦敦规划法相继出台。1945年开始大规模拆除贫民窟，1975年基本结束。当时采用的是所谓“消灭贫民窟”的办法，即把贫民窟全盘清除或封闭，并将其居民转移走，然后在清除出来的土地上开发可以形成高税收的房地产项目。
50-60年代，英国政府实行了“统建房”建设制度。“统建房”针对的就是城市贫困人口，一般由很多栋房子连成一片，楼的外形朴实，布局简单，建筑材料一般，住起来比较拥挤。居民多是下层劳动者或少数民族(各个有色人种)，居住区环境和治安较差。
统建房目前依然是失业者或低收入家庭的住宿保障，也是英国的老人福利之一。住在这样的房子不需要住宿租金，水电气费也只用缴纳一点点，而且房子住的越久，越有可能属于住户--有一些人后来把房子买了下来。 但是，自50年代后期开始，英国政府用于修建公共房屋的支出逐步下降。
1.5 国外城中村改造经验
1.5.1城市贫民区是城市化进程中的一个必然问题，所有国家和城市的政府对这种现象都有一个认识过程，从忽视到重视、从排斥到接受，所以是一个整体上的进步过程。
1.5.2政府立法扶持房屋建设，提供租金补贴。
1.5.3大量涌入城市外来人员从租住“廉价房屋”到收购住房，最终成为城市长久居民。
1.5.4逐步纳入城市规划，引入开发商等市场手段开发改造。
1.5.5各部门统筹规划，调动社会力量参与改造
1.5.6改善居民生活条件，完善社区基础设施，同时积极为贫困人口寻找致富出路。
2 我国城中村改造主要城市经验
“城中村”是我国城市化进程中存在的普遍现象。我国处于城市化初期，中国的城市化率已经从1978年的17.9%提高到2004年的41.8%，1978~1998年城市化年均增长速度为0.77，1999~2004年年均增长速度提高到1.40。在城市规划方面表现为人口增长与面积的机械扩张，由于城市扩张速度快，大量地区仍然保留和实行农村集体所有制，农村社区被城市建设用地所包围，形成城乡并存的二元结构，成为“城中村”。由于二元结构的存在，村里的管理体制与城市社区管理体制不适应，许多管理关系不清、责任不明，遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的“盲点”。从物质环境看，城中村基础设施建设薄弱、用地发展无序、建筑物零乱、消防安全隐患大、环境卫生恶劣。“城中村”已成为掣肘城市可持续发展、集约使用城市有限土地资源的矛盾焦点。“城中村”成为城市化进程中迫切需要解决的问题。
2.1 广东南海模式。
2.1.1分区规划
进行农田保护区、工业发展区、商业住宅区“三区”规划。
2.1.2将集体净资产及土地折价入股。
土地折股量化方法有三种:(1)以政府规定的征地价为依据折股;(2)以经营各类耕地的经济效益为依据折股;(3)综合考虑各种要素折股。
所有的股份合作组织都是以社区户口为准则确定配股对象，按股权比例分红。所有进行农村股份合作制建设的村社，制定章程，按规定产生董事会、监事会等组织机构，确定股东的权利与义务，实行“固化股权，出资购股，合理流动”或者“生不增，死不减”，允许股权在社区范围内流转、继承、赠送、抵押。
2.2 上海市虹桥镇模式。
2.2.1生产队建制全部撤销
生产队建制全部撤销，完成户口的农转非，集体资产属于集体经济组织全体人员集体所有。
2.2.2资产处置同完善股份合作制相结合，以股权形式处置集体资产。
遵循“公开、公平、公正”的原则，集体资产的评估、处置，完善股份合作制方案，都经股东代表会议讨论通过;特设经济责任风险股，共分为职工股、条线干部股、公司董事股、副董事长、副总经理股、董事长股。职工退休、干部调整职务应按规定档次退还责任风险股;公司新进劳动力(股东)和新上任的干部，应按规定档次投足责任风险股金额。
在坚持股权兑现的原则下，股东的资产处置股权可以出让获得现金，也可以投入现金、受让股权，除了在税后净利润中提留法定的公积金10%和公益金10%，再提留一般不少于10%的任意公积金，用于还贷、发展再投资或以丰补歉，确保股东红利分配的稳定性。
2.3 珠海市
2.3.1通过市场机制借力改造旧区
珠海市在“城中村”改造中政府没有直接投入一分钱，而是巧用市场之手，通过定原则、定规划、给政策，引入竞争机制，吸引房地产商投资旧村改造。珠海市对房地产开发商最主要的优惠政策是“拆一免二至三”，即根据旧村的区位、拆迁量，每拆1平方米的房屋，可免交2-3平方米建筑面积的地价，并减免相应的报建等费用，确保开发商获得25%以上的合理利润。开发商的开发总量中，1/3用于旧村民回迁，另外2/3作商品房经营。
为提升新村档次，珠海市在招标阶段就引入“规划最优”概念，规划设计要以优取胜，带动了全市房地产开发档次的提升。通过政策借力改造“城中村”，是珠海开展“城中村”改造的重要举措和成功经验，这种探索和实践也为进一步推动公共设施与服务市场化改革提供了借鉴，是经营城市的一种有益探索。
2.3.2实现村民、投资者、政府利益“三赢”是关键。
2.3.2.1 照顾村民利益。
拆迁利益补偿是城中村改造的关键环节之一，与城中村改造最直接、最大利益关系者是旧村居民，如何调动村民的积极性、争取村民的支持关系到改造的成功与否。珠海市在国家和省拆迁法规规定的范围内，制定有利于村民的拆迁政策。旧村居民所有合法房屋按建成年份以1:1至1:1.2的面积比例进行补偿;拆迁期间旧村的安置费及原有房屋的出租收入，由开发商补偿;原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用纳入规划、改造，土地升值收益由村集体、村民和开发商共享;集体经济组织改为股份合作公司，股份具体量化到旧村村民个人，解决旧村村民转为居民的后顾之忧。
2.3.2.2 政府让利调控市场。
珠海能够进行大规模、高档次的“城中村”改造，市场运作又是一个关键因素。市场化运作模式激起了投资者的投资兴趣，政府的角色是营造一个公平、公正的市场竞争环境。为培育新的房地产市场，珠海市决定3年内在城区不再新批房地产用地，为城中村改建腾出市场空间。城中村改建产生居民回迁房300多万平方米，另外还将产生近600万平方米商品房，没有市场保证是无法推进的。据有关部门测算，珠海市这一优惠政策，土地收益方面将减少40-50亿元，政府虽然没有直接投入，但实质上政府让出巨大利益给旧村村民和开发商来推动改造。
2.3.2.3 提升综合竞争力。
珠海市从一开始就对城中村改造的目标进行高定位，“城中村”的改造不是市政建设的“填平