篇一:《营改增后个人出租房屋都要交神马税》
营改增后个人出租房屋月租金2万元以下免征增值税
案例概况
王小二2016年5月1日将位于湖南省长沙市芙蓉区的住房出租，月租金5000元。应缴纳哪些税
费？
税务分析
根据现行税法规定，个人出租住房一般会涉及增值税及附加税费、房产税、土地使用税、个人所得
税和印花税。
1.增值税及其附加税费
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号 ）《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定 》第一条第九款第六项规定：个人出租住房，应按照5%
的征收率减按1.5%计算应纳税额。
《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第八条规定：其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税
款：
（一）出租住房：
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
（二）出租非住房：
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号 ）《附件
2：营业税改征增值税试点有关事项的规定 》：
第四十九条规定，个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点
的，全额计算缴纳增值税。
增值税起征点不适用于登记为一般纳税人的个体工商户。
第五十条规定，增值税起征点幅度如下：
（一）按期纳税的，为月销售额5000-20000元（含本数）。
（二）按次纳税的，为每次（日）销售额300-500元（含本数）。
起征点的调整由财政部和国家税务总局规定。省、自治区、直辖市财政厅（局）和国家税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部和国家税务总局备案。 对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。2017年12
月31日前，对月销售额2万元（含本数）至3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税。 根据以上规定，王小二出租房屋每月取得房租收入应交增值税=5000/（1+5%）*1.5%=73.89（元），因月租金未达到个人发生应税服务的起征点，免征增值税，同时免征附加税费（城建税和
教育费附加）。若月租金达到2万元以上，应全额申报缴纳增值税。
2.房产税
《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税
〔2008〕24号）规定：对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。
应交房产税=5000*4%=200元。
3.城镇土地使用税
《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税
〔2008〕24号）规定：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。
4.个人所得税
《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税
〔2008〕24号）规定：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。 应交个人所得税=5000*10%=500元。但是很多地方是核定个人所得税，直接按租金收入的1%或
2%（各地不统一），以当地税务机关的规定为准。
5.印花税
《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税
〔2008〕24号）规定：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
个人出租、承租住房签订的租赁合同免征印花税。
篇二:《营改增房屋租赁合同》
房屋租赁合同
出租方（以下简称甲方）：
身份证号码/组织机构代码（个人写明身份证号码，单位写明组织机构代码）：
住所地：
联系电话：
承租方（以下简称乙方）：
身份证号码/组织机构代码（个人写明身份证号码，单位写明组织机构代码）：
联系电话：
合同签订地： （我司所在地）
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：
一、 房屋基本情况
甲方房屋（以下简称“该房屋”）坐落于 ；位于第 层，共 （套/间），房屋结构为 ，建筑面积 平方米（其中实际建筑面积 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米；该房屋的土地使用权以 （出让/划拨）方式取得；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋附着设施见附件二，该房屋
现状见本合同附件三，附件一、附件二和附件三作为甲方按照本合同约定交付乙方使用时的验收依据；
房屋所有权证号为：
土地使用权证号为：
房地产经纪机构资质证书号码：
乙方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。
二、房屋用途{房屋租赁营改增账务处理}.
该房屋的用途为 。除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途。
三、租赁期限
租赁期限自 年 月 日至 年 月 日止。
四、房屋保证金和租金
乙方支付保证金人民币 元，甲方开具有效凭据给乙方做账。租赁期满退房时，乙方开具收据，甲方将此款无息退还给乙方，甲方每逾期一日，则应按保证金 %支付滞纳金给乙方。
该房屋每（月/季/年)租金为人民币 元（大写 万 仟 佰 拾 元整）。租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准。
五、付款方式
（1）租金按（月/季/年）结算，由甲方按本合同第五条第（3）项乙方详细信息栏向乙方开具和送达与付款金额面
值相等的真实合规的增值税专用发票后，乙方方可于每（月/季/年）的第 个月的 日以（现金/转账）的方式交付给甲方。 甲方应自开票之日（以增值税专用发票上载明的开票日期为准）起一周内将发票送达乙方，并与乙方办理发票交接签收手续。
（2）甲方信息栏 开户行： 开户名： 开户账号：
（3）乙方详细信息栏
开票名称：五矿二十三冶建设集团有限公司 纳税人识别号：914300001837643448
开户行：长沙市建行体育新城支行 开户账号：4300 1586 0610 5988 8888
六、交付房屋期限 甲方于本合同生效之日起 日内，将符合承租条件的房屋交付给乙方。
七、甲方对产权的承诺
甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。
八、维修养护责任
租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔 （月/季/年）检查、修缮一次，甲方提出进行维修须提前 日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。
该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。
因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。
租赁期间，防火安全、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。
九、关于装修和改变房屋结构的约定
乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设臵对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。
十、关于房屋租赁期间的有关费用
在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：
1．水、电费；
2．煤气费；
3．电话费；
4．物业管理费；
5．宽带服务费；
6．________________。
在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。 十一、关于房屋的转让
租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。
甲方出售房屋，须在 个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。
十二、租赁期满
租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。若乙方要求继续租赁，则须提前 个月书面向甲方提出，甲方在收到乙方的书面文件后 日内向乙方书面答复。如有多人同时要求租赁该房屋，乙方享有以同等条件优先承租的权利。
甲方在租期届满后要上涨租金，甲方应当在租赁期满前3个月书面通知乙方涨价金额，否则乙方有权按原价续租。 十三、因甲方责任终止合同的约定
甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：
（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响租用。
（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响租用的。 十四、因乙方责任终止合同的约定
乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：
1．擅自将承租的房屋转租的；
篇三:《营改增后企业免租期出租房屋的纳税筹划》
营改增后企业免租期出租房屋的纳税筹划
杨梅山东实信税务师事务所
企业在经营活动中，有时出于培育市场的需要，通常会签订带有免租期的房屋租赁合同。合同签订时如何进行筹划，避免企业出现多缴税款的税务风险？下面笔者就免租期两种合同的签订方式进行比较，分析免租期出租房屋如何从合同签订环节来降低企业税负。 A房地产公司新建商铺一幢，价值1000万元，出租给B公司用于生产经营，合同（以下简称合同甲）约定：租期为2015年－2019年，共5年，2015－2016年免收租金，2017－2019年每年固定租金100万元，每年年初付款。
一、账务处理：对于出租人提供免租期的，出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。而承租人则应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用。 因此，A公司账务处理为
2015、2016年借：应收账款 60万元{房屋租赁营改增账务处理}.
贷：其他业务收入 60万元 2017－2019年借：银行存款 100万元 贷：其他业务收入 60万元 贷：应收账款 40万元
二、增值税处理：《增值税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定：“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。”
因此，A公司在免租期间未取得租金，不需缴纳增值税。增值税纳税义务时间为2017年、2018年及2019年年初。若在合同约定的付款时间到期后，不论B公司是否支付租金，都应按规定缴纳增值税。 三、企业所得税处理：
《企业所得税法实施条例》第十九条规定：“租金收入应当按照合同约定的承租人应付租金{房屋租赁营改增账务处理}.
的日期确认收入的实现。”
因此，A公司应当按照合同约定的承租人应付租金的日期即2017年、2018年及2019年年初确认收入的实现。
A公司2015－2016年账面每年确认租金收入60万元，税法不确认租金收入，每年纳税调减60万元，每年账务处理为
借：所得税费用 15万元
贷：递延所得税负债 15万元
2016年对2015年度进行企业所得税汇算清缴时，填写A105020《未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》如下：
A105020
未按权责发生制确认收入纳税调整明细表
2017年对2016年度进行企业所得税汇算清缴时，填写A105020《未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》如下：
A105020
未按权责发生制确认收入纳税调整明细表
A公司2017－2019年账面每年确认租金收入60万元，税法每年确认租金收入100万元，每年纳税调增40万元，每年账务处理为
借：递延所得税负债10万元 贷：所得税费用 10万元
2018年对2017年度进行企业所得税汇算清缴时，填写A105020《未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》如下：
A105020
未按权责发生制确认收入纳税调整明细表
2019年对2018年度进行企业所得税汇算清缴时，填写A105020《未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》如下：
A105020
未按权责发生制确认收入纳税调整明细表
2020年对2019年度进行企业所得税汇算清缴时，填写A105020《未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》如下：
A105020{房屋租赁营改增账务处理}.
未按权责发生制确认收入纳税调整明细表 四、房产税处理：《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第二条规定：“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”《房产税暂行条例》第三条规定：“房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。”当地政府规定房产税减除幅度为30%。
A公司2015－2016年每年应缴纳房产税1000万元×（1－30%）×1.2%＝8.4万元； 2017－2019年每年应缴纳房产税100万元×12%＝12万元，5年合计应缴纳房产税52.8万
元。
假设合同（以下简称合同乙）约定：租期为2015年－2019年，共5年，租金共计300万元，B公司于2017－2019年每年年初交纳租金100万元。 一、账务处理
A公司应按权责发生制的原则进行账务处理，与免租期合同账务处理一致。 二、增值税处理
A公司增值税纳税义务时间为2017年、2018年及2019年年初，与免租期合同纳税义务发生时间一致。 三、企业所得税处理
A公司应当按照合同约定的承租人应付租金的日期即2017年、2018年及2019年年初确认收入的实现，纳税义务发生时间及所得税纳税调整与免租期合同一致。 四、房产税处理：
A公司2015－2019年每年缴纳房产税60万元×12%＝7.2万元，五年共应缴纳房产税36万元。
合同甲与合同乙相比较，A公司增值税、企业所得税纳税义务发生时间、税额均一致。合同甲较合同乙房产税多缴纳52.8－36＝16.8万元，多缴纳的金额为免租期A公司应负担的税额。
基于以上分析，企业在出租房屋签订房产租赁合同时，应尽量不体现免租期，而是将租金总额在租赁期内分配或延迟收租日期，以减轻企业税负。
篇四:《营改增对房屋租赁税率能减少吗》
营改增对房屋租赁税率能减少吗
2016年3月23日《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改增值税的通知》（财税
[2016]36号）:经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
不动产经营租赁服务。
1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。
试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30日前的高速公路。
3.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
4.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
5.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。
6.个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
篇五:《房屋租赁合同(营改增范本)》
房屋租赁合同
合同编号：
出租方（以下简称甲方） :
纳税人识别号：
开户行：
帐号：
地址：
联系电话：
甲方属于增值税一般纳税人/小规模纳税人。
承租方（以下简称乙方）:
纳税人识别号：
开户行：
帐号：
地址：
联系电话；
证件类型及编号：
依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙
双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：
第一条 房屋基本情况
（一）房屋坐落于（具体地址）：
建筑面积 平方米。
（二）房屋权属状况：甲方持有（□房屋所有权证/ □公有住房
租赁合同/ □房屋买卖合同/ □其他房屋来源证明文件），房屋所有
权证书编号： 或租赁、买卖合同编号（名称）： 或房屋来源证明文件名称： ，房屋所有权人（□
公有住房承租人、□购房人）姓名或名称： ，房屋（□
是/ □否）已设定了抵押。
第二条 租赁用途
租赁房屋用
于 。
第三条 租赁期限
（一）房屋租赁期自 年 月 日至 年 月 日，共
计 年或 个月。甲方应于 年 月 日前将房屋按约定
条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字
盖章并移交房门钥匙及 后视为交付完成。
（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照
原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物
品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。
乙方继续承租的，应提前 日向甲方提出（□书面/ □口头）
续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。
第四条 租金及押金
（一）租金（不含税）标准： 元/（□月/ □季/ □半年/ □
年），租金（不含税）总计：人民币 元整（¥： ）；
增值税 元（大写： 元人民币）。
支付方式：（□现金/□转账支票/□银行汇款），押付 元。
租金支付日期：乙方收到甲方开具的符合国家法律法规和标准的
增值税发票（专用发票/普通发票）后 日内，向甲方支付租金。
（二）押金：人民币 元整 （¥： ）租赁期满或{房屋租赁营改增账务处理}.
合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金后，剩
余部分应如数返还乙方。
第五条 其他相关费用的承担方式
租赁期内的下列费用中， 由甲方承担；
由乙方承担：（1）水费、（2）电费、（3）电话费、（4）电视收视费、
（5）供暖费、（6）燃气费、（7）物业管理费、（8）房屋租赁税费、
（9）卫生费、（10）上网费、（11）车位费、（12）室内设施维修费、
（13） 费用（如无，则注明“无”）。
本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方
垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的缴费凭据向乙方
返还相应费用或折抵乙方应当支付的租金。
第六条 房屋维护及维修
（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、
治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守
国家的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。•
（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备
设施处于适用和安全的状态：
1. 对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而
导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的
日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。
因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。
2. 因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设
备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。
第七条 转租
经甲方同意，乙方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人。
第八条 合同解除
（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。{房屋租赁营改增账务处理}.
（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。
（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：
1. 迟延交付房屋达 日的。
2. 交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。
3. 不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。 4. 。
（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房
屋：
1. 不按照约定支付租金达 月的。
2. 擅自改变房屋用途的。
3. 擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。
4. 利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工
作、生活的。•
5. 擅自将房屋转租给第三人的。 6. 。
（五）出现下列情况的，
其他法定的合同解除情形。
第九条 违约责任
（一）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，
应提前 日通知对方，并按月租金的 %向对方支付违约金；甲
方还应退还相应的租金。
（二）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，
甲方应承担赔偿责任。
（三）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但
未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按 标准支付违约金。
第十条 合同争议的解决办法
甲乙双方在履行合同时发生争议的，应协商解决。协商不成的，
选择以下第 种方式：①提交 法院进行诉讼；②由 仲裁机构进行仲裁。（提示：管辖条款由法律事务部门根据合同实际
情况确定一种。无论诉讼还是仲裁解决，均应选择与甲方最密切联系
的法院或者仲裁机构。如选择仲裁方式，机构名称必须准确，符合仲
裁法的有关规定。）
本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，
依法向乙方法人工商住所地有管辖权的铁路运输法院起诉。
第十一条 其他约定事项
(一) 甲方须在开具发票之日起10个工作日内将增值税发票送
达至乙方，乙方签收发票的日期为发票的送达日期。甲方开具的增值
税发票不合格的，应在接到乙方要求后的10个工作日内凭乙方退还
的原不合格增值税发票的原件，重新开具合格的增值税发票并送达至
乙方，甲方自行承担相关费用。
(二)甲方不开具增值税发票（专用发票/普通发票）或开具增值
税发票不合格的，乙方有权迟延支付应付款项直至甲方开具合格票据
之日且不承担任何违约责任，且甲方的各项合同义务仍应按合同约定
履行。
(三)甲方汇总开具增值税发票（专用发票/普通发票）的，应同
时提供其防伪税控系统开具的《销售货物或者提供应税劳务清单》，
并加盖发票专用章。