篇一:《商铺产权及回报率计算》
商铺产权及回报率计算
产权商铺主要是相对于使用权商铺而言，产权商铺最大的好处在于能贷款，而使用权商铺不能。商业银行对个人购买产权商铺提供的按揭贷款，首付最低50%，比照基准利率或上浮。
因此，商铺有产权，和获利前景没有必然关系。至于使用权商铺，除非是位于商业氛围成熟的闹市，可见的租金回报超过15%，否则，按照10%回报率计算，50万元买来使用权，第10年赚回本，15年到期时，账面上只有25万元盈利。而50万元即使不买商铺，以5年期人民币整存整取利率5.5%、到期转存计算，15年后的本息总额是103.6万元，15年的利息总额53.6万元，比买使用权商铺多赚28.6万元。
商铺的投资回报率是看商场整体运营的，至于说多少可以投资，超过6个点就可以了，市面上往往有很多高回报的项目甚至能达到13到15个点，其实真正能不能达到这个点，不是开发商说给就能给的，要看市场给不给的起，说的再好听，最后做不起来，也是骗人的，所以，如果你想投资的话，一定要对项目有个整体的了解，从地段，行业，市场，需求去分析，我投资这样的一个项目，市场对此有没有需求，可不可替代，都是重要的因素，说的再好，不如做的好，只要项目前景是非常好的，回报率8个点左右就比较正常，一味的追求回报，最后倒霉的还是自己，开发商不是傻子，看项目，是要看未来跟前景的，要用眼光，而不是眼睛。
篇二:《产权式商铺操作方案》
商场内铺操作方案
经过前期与开发商的接触和协商，对商场内铺采用“产权式商铺”的方式销售，现将具体运作方案和需遵循的原则分析如下：
一、 产权式商铺的实现手段及方式
1、产权式商铺是典型“两权分离型”商铺，投资者购买商铺后，只拥有商铺的所有权，而不拥有所购商铺的使用权。众所周知任何房屋的使用权都是衍生在所有权之中的，因此，产权式商铺的运作必须建立在剥离使用权和确立所有权的基础上。可见产权式商铺势必历经两个程序过程、发生两种经济行为、建立两种法律关系、创造两种收益模式。
两个程序过程：一是剥离产权商铺的使用权，集中掌握（租赁）在经营管理公司手中； 二是确立产权商铺的所有权，分割转移（销售）到投资自然人手中。 两种经济行为：一是投资自然人购买商铺时，发生的商品房买卖（交易）行为；
二是投资自然人出租商铺时，发生的商铺租赁（非交易）行为。
两个法律关系：一是投资人（买受方）与开发公司建立的的商品房买卖合同关系；
二是投资人（出租方）与经营管理公司建立的商铺租赁合同关系。
两种收益模式：一是投资人（出租方）出租商铺使用权，获取租金静态收益模式；
二是投资人（出卖方）出售商铺所有权，获取增值动态收益模式。
运用产权式商铺的手段，实现“大商场，小业主”的运作方式，建立所有权、管理权、经营权三分离的运营模式。
2、实现产权式商铺的三种手段的应用内容
商铺销售总价12万元，出租期限12年，年回报率7%，期满退铺
租赁《商用房租赁合同》内容：租赁期12年，租金每年为商铺总额的7%，期满退铺 托管《商用房托管合同》内容：托管期12年，每年收益为商铺总额的7%，期满退铺 合作《合作经营商场协议》内容：合作期12年，分成收益为商铺总额的7%，期满退铺
3、实现产权式商铺的三种手段的法律责任比较
租赁方式：就是直接承租经营，在法律、法规上，有较完整的概念和操作规定，其税种费率
明确，法律责任清晰，政府部门租赁监管，投资者的收益列入经营成本，收益水 平与经营管理公司经营效益无直接关联，对投资收益的保证既有义务又有责任。 托管方式：就是委托经营管理，在法律、法规上，概念明确、授权充分、操作规范，是典型
的合约式经营行为，政府无法监管，有关条例未加限制，投资者的收益表现为直
接经营收益，经营经营管理公司的经营效益高低直接关联，投资者收益水平的高
低，投资收益“随波逐流”，对投资收益保障是有义务而无责任。
合作方式：类似实物投入合作经营，在法律、法规上，没有完整的概念和操作规定，是典型
的合约式经营行为，政府部门不监管，完全市场化，投资者的收益表现为全部经 营利益分成；经营管理公司经营效益的保障性不确定，自然无法承担保障责任。
4、实现产权式商铺的三种手段的共同特征和市场应用情况分析
共同特征：①三个主体，开发公司（法人）、投资者（自然人）、经营管理公司（法人） ②两份合同，使用权控制《商用房管理合同》；产权转移《商品房买卖合同》 ③合同关联性，当事人相同—投资者；标的物相同—商品房。
④以商业经营为先，强化合同经营效应作用----租在前，售在后；即管理合同在
前，买卖合同在后。
应用情况：⑴、租赁、买卖这两种方式，在法律、法规上，有较完整的概念、规范、操作的
规定，其税种费率明确，法律责任清晰，政府部门监管完备。
⑵、托管、合作这两种方式，在法律、法规上，没有完整的概念、规范、操作的
规定，是典型企业经营行为，政府部门无法监管，责任模糊，执行特别税费。
⑶、在商业地产开发销售中，托管—委托经营方式应用最多、最广泛；租赁—承
租转租方式应用最早、最规范；合作—合作经营方式已经出现、在起步。
综上所述，建议推广使用“委托经营方式”或“合作经营方式”操作产权式商铺。
二、 商铺的分割原则
1、 主题的原则
商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
2、人性化的原则
商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
3、科学利用的原则
商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利
用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。
综上所述，本案商场内铺的分割在遵循1、2条原则的前提下，注重第3条减少空余面积。目前各大城市商场内公摊系数都有达到50%的情况出现，这样有利于后期经营，但销售难度较大，例如投资者购买了20㎡的商铺，而呈现在业主面前的使用面积只有10㎡。虽然本案的投资者不用自己经营，但我们也应尽量规避这一不利因素，把公摊系数控制在25%左右，将有效销售空间面积提高到最大化，这样能使业主容易接受，也能为开发商带来更多收益。
三、 商铺的销售价格制定策略
现今房地产市场上销售进程策略主要采用渗透定价策略或取脂定价策略，渗透定价策略主要采用低开高走的价格策略，而取脂定价策略一般采用高开低走的价格策略，而大多开发公司都采用渗透定价策略。而对本案而言，是采用产权式商铺的方式销售，其价格制定应注重以下原则：
1、 回 报 率
这是最重要，最直接的数据，一般的原则是把它建立在投融资平衡点。
所谓投融资平衡点，其基本思想是投资收益额能够足额地偿还按揭（融资）还款额。 举例说明：商铺总额10万元，投资回报率7%，投融资比例1:1,首付5成，按揭5成。 月租金收入： 100000 元 × 7 % ÷ 12 月 = 583.33 元/月
月还贷支出： 5 万元 × 111.66 元/月.万元 = 558.30 元/月
显然，收入与支出相平衡，收入大于支出，还贷有保障。
2、总价范围
在具体制定价格以前应进一步了解税收方面的问题，如果在每铺月回报在800元以上，政府部门收取税费的话，那么每铺的总价应在（800×12÷7%）14万元以下，这样就在面积和价格的制定上注意这一点；如果不收取税收，则单铺总价也不要过高，控制在20万元以下，大部分铺位在10万元左右为最佳，因为中小投资者在消费群体中占大多数，样制定价格有利于后期销售速度。
3、定价依据
前期确定对商场部分在确定经营商家后再进行销售，那么在价格制定时第一种方式是根据最终与经营方确定的年租金来推算价格，这样考虑到实际销售率后，租金收益与回报额能达到持平，甚至有节余；第二种方式就是开发公司可以根据成本+利润的方式提前制定销售
价格，再根据预测实际销售率来推算租金水平，作为招商过程中的租金要求。
四、资产处置
合同期满商铺资产的如何处置。一是进行交易，退铺、回购、优先购买；二是不进行交易，续租、自主经营、业主委员会决策。
商铺投资是产权式商铺是一种新型的、大众化的投资模式。它除具有其独特的一面，又具有与传统投资模式相象的一面，不妨细想一番。
象储蓄 -----买个商铺象“存本” 每月租金象“取息”
貌似存本取息的储蓄 神似投资房产获收益
象股票 -----出租使用权得租金 象似“股息”和“分红”
出售所有权得收益 象似“博差”赚“增值”
象债券 -----企业实力作保障 座享其成分利润
长期经营 稳健运作 资产保障 空间无限
象基金 -----专业公司经营 专业人士管理 无需操心打理
天天有收益 月月拿回报 年年能增长
象收藏 -----城市的中心 核心的商圈 绝版的地段
永恒的房产 有限的商铺 稀缺的土地
抢到就赚到 买到就升值 拥有能富足
象工资 -----月月银行来领取 方便及时贴家用
租金源源不断 价值日日看涨 保障年年增强
租金回报------即投即得
投资效益-----立竿见影
篇三:《产权式商铺研究》
] 产权式商铺研究
投了７０万元，本想坐收租金，眼看着情况不妙，想退出保本却被套住了，”于先生愁眉苦脸地告诉记者。他身后就是自己投下血本的位于北京西南三环边上的某商业楼盘，此时空空如也，虽然坐拥北京西
南商圈，却不见任何旺铺的景象。
在这座楼盘的对面就是该商铺的售楼处，“经济头脑＋明智选择＝稳当置业＋轻松赚钱”的广告词还清晰如昨。不断有业主前来打探情况。在他们眼中，当初的“肥肉”已经变成“烫手山芋”。产权式商铺的投资风
险再一次给投资者们敲响警钟。
利益诱惑
站在冷冷清清的售楼处，于先生向记者诉说着当时这个楼盘热销的情景：“每个办公室都挤满了人，周末也不休息”。和于先生一样，约４０００名业主们都抱着同样的心理：手里有些闲钱，股市不敢进入，
存在银行利率又太低，既然有投资回报率高、风险低、收益稳定的投资项目何乐而不为？
此时，卖方已经为业主们算好了账：购买该商铺产权后，每天可得到每平方米４元的租金收入；如果投资１０平方米的话，每年得到的租金收入为４×３５８×１０＝１４３２０元（扣除春节７天公假）。在售楼处，记者看到，墙上张贴着明细计算方式：投资一个１３平方米的商铺，共１７３４２０元，首付７３４２０元，贷款１０万元，贷款期为１０年，月供为１０９８元，月租金为１４４０．６４元；月租减去月供３４２．４４元，１０年的收益为４１０９２．８元投资回报率达１１．９３％（税前）。同
时，购买后就可以返租金，典型售后包租，以租养供。
面对如此诱人的“肥肉”，业主们纷纷解囊。对于其中存在的风险的考虑，于先生表示，当时，发展商以该家居广场的部分房产和全部营业收入，连同集团旗下饭店的营业收入对业主实施三联担保，并且投资者还有灵活的退出机制——若投资方中途转让，发展商还以合约的方式承诺，以原价或溢价回购所售商铺。
看起来几乎是“零风险”。
对于这种产权式商铺的运作模式有着深入研究的北京晟智律师事务所律师赵小波则指出，大多数产权式商铺的路数同出一辙：售后包租，回报率高达８％～１２％。可是其中却隐藏着巨大的风险，全国产
权式商铺７０％难逃失败的命运，北京的“巨库”就是一个前车之鉴。
风险暗藏
“对方是按季度返租金的，返了两个月之后，开始不正常返租，出现拖欠现象，”这时候，于先生隐隐意识到了其中的风险。赵小波指出，每平方米４元的租金在周边商圈来看并不算高。可是关键就在于其实现的可能性，而且其中有着很多不可控因素。记者采访了该公司的一位姓温的负责人。对于为何能给业主４元的返还租金。温先生告诉记者，该广场２００１年开业时，每天每平方米的租金是８元，也就是说扣
除返给业主的租金，公司还可以赚４元。
可是这只是一厢情愿的计算方式。由于该商场原来经营建材，随着建材市场竞争激烈，投资回报率越来越低。从２００２年的情况看，整个家居建材行业有１／３在亏损，１／３在苦苦支撑，只有１／３
盈利，但利润也出现大幅缩水。该家居广场也未能躲过亏损的命运，于去年１０月份停业，原先预期８元{国外产权商铺}.
的租金来源没有了，加上集团其他担保的产业收入低，也无力维持给业主４元的租金。
记者同时了解到，该公司还欠着银行借款３．３５１亿元。记者粗算了一下，通过出售商铺，该公司首付款至少收入６亿元，加上银行的负债，该公司共负债１０亿元左右。温先生告诉记者，该集团有矿山等固定资产７０亿元，正在通过出卖这些固定资产来融资解决目前业主的问题。另外广场也在积极融资
以期盘活。但问题也明摆着：经营不善导致租金无法兑现，现金流的中断使发展商陷入窘境。 业内人士分析指出，产权式商铺零风险只是个概念，业主虽然没有经营的风险，可是其投资回报源泉却来源于市场和消费者。而在产权式商铺的架构中存在三方利益的冲突：发展商关心的是商铺的售价；业主希望租金高一些，投资回报率高；而经营者则希望租金越低越好，同时有统一的商业经营管理。这样一来，支撑商铺最重要的生命线——市场和消费者这一最重要的问题被忽视了。因此，零风险其实意味着
最大的风险。
法律缺陷
赵小波指出，产权式商铺被投资者看好是因为其高投资回报率。而被开发商青睐，则是因为这种模式是开发商短期内快速回笼资金的好办法，另外，还可以将企业的经营风险转嫁到业主头上。因为按照协议，产权和经营权是分开的，企业万一经营不佳，意味着业主商铺的价值也开始大打折扣，但这对于无产
权的管理者来说，却无关痛痒。
“很多采取包租的项目是由于开发商资金紧张，才采用这种„包租套现‟的开发模式”赵小波分析说，不能排除开发商融资的目的。在这个过程，一旦融资成功，不一定会真正用到促进物业升值上，而是挪作他用。他指出，在当前商业物业投资中，有一种“两少三多”的奇怪现象：真正用于经营的使用者过少，投资者过多；长期投资的人少，短期投资的人多，还有就是拿生存型创业资金投资的人多，这种投资心态更加
大了商铺包租的商业风险。
更值得注意的是，其实这种方式对于开发商来说其法律风险也是极低的。赵小波指出，无论开发商一开始是不是抱着套现或者欺诈的目的，也最多是民事纠纷。一旦走上法律诉讼程序，即使败诉，也是被判合同无效，卖方退回已付款；而买受人不能获得本来应该获得的租金收入，投资人的钱在卖方手里白白周转了一段时间。这样一来，有过错一方反而因其过错而受益，法律的缺陷或者说合同无效的法律规定，被违法者利用了。 赵小波指出，在国外，企业一旦有这样行为，其不良信用纪录将会给其下一步发展带来巨大阻力。而在国内由于法律不够健全，信用体系不够完善，使此类违法往往不留痕迹，业主应该在对方
违约之初及时行动以减少自身的损失。
产权式商铺研究系列二
投资专家提醒投资者，投资产权式商铺最好认准地段和运营商，不要一时被高回报吸引。资料图片 临近年终，产权式商铺的销售广告格外地多，区别于以往地产权式商铺，这些商铺都不约而同地打出长期包租、固定回报的承诺。但投资专家依然提醒投资者，投资产权式商铺最好认准地段、运营商和银
行担保，不要轻信高回报承诺。
产权式商铺再起风云“即日购买，即返两年以上租金20%”、“开发商负责出租，坐享8%的年回报率”……临近年底，诸如此类的商铺销售广告分外地多。记者在国贸冬季房展会上看到，几乎所有参展的商
业项目都涉及产权式销售问题，其中，产权式商铺尤为明显。看来，因某家居建材市场引发的产权式商铺
销售危机似乎已经过去，产权式商铺再次卷土重来。
伟业商业策划有限公司董事总经理蔡宇翔认为，今年之所以出现产权式商铺增多的情况，主要有两个原因。一方面，投资者已经从因为某概念而投资的误区走出来，开始比较理性地对待市场，需求虚幻的概念之外货真价实的投资回报率，产权式商铺对未来几年的投资回报率的保证，满足了这部分投资者的愿望；另一方面，商铺的开发商希望尽快收回投资成本，因为“产权式商铺”实际为那些没有强大的资金实力
和足够的商业地产运营管理经验的开发商提供了一个迅速回笼资金的销售办法。
产权式商铺的优势有关统计数据显示，目前市场上的游资主要集中在纯商业区店铺（王府井、西单）、办公楼底商、市场商铺、住宅底商四大版块上。其中，纯商业区内的店铺虽然突显其租售容易、投资回报率高、回收年限短等优势，但无法提供银行按揭使得前期投入过大，这使得一般的中小投资者势必将承受
过大的资金压力。
产权式商铺销售最容易出现在市场商铺的销售中，而市场商铺正是最受中小投资者欢迎的商铺投资方式。产权式商铺的特点是面积小、总价低，最小的不过四五平方米，投资门槛不到10万元，这为中小投资者降低了投资门槛；再加上多年的投资回报保证，又降低了风险。因此，产权式商铺普遍受到中小
投资者的欢迎。
但正是由于产权拆分，产权式商铺很容易导致纠纷，不利于统一经营。新一代产权商铺一般承诺10年包租，并且在签订销售合同的同时签订长期租赁合同。这样就使投资者有了回报上的法律保障。 看好运营商和地段蔡宇翔认为投资者要看准商铺开发者和经营者的能力。据伟业统计，全市有75%的商铺项目并没有考虑自营问题，也就是说这些商铺仅以销售为主，没有能力在销售不利的情况下经营商
铺，因此，商铺开发者和经营者的实力就尤为重要。其次，要看好地段，注重“扎堆效应”。
上古房地产经纪公司总经理吴江也认为，投资产权式商铺要看准运营者和地段，而不仅仅是单价和承诺的回报率。比如，位于西四环外的锦绣大地物流港，它的开发商就是商业运营商，目前经营的锦绣大地农副产品批发市场，拥有4000家成熟商户，年销售额近60亿，占北京农副产品市场过半的份额，而且地处华北交通要塞，公路铁路路网发达，是中国非常重要的绿色产业集散地。所以，这里虽然远离市区，
但是原有的特定商业氛围很浓。
银行担保降低风险为了让中小投资者放心投资，不少商业地产项目推出“银行担保”的项目，就是凭借
银行这一外力来担保业主的收益。
锦绣大地物流港项目负责人马静介绍，他们推出的“10年包租、银行担保、年收益9%”，其中银行担保就是指，一旦投资者买下商铺后，开发商就将前4年的投资回报全部打入银行专用账户，并且专款专用，由银行每月直接将回报汇入投资者的个人账户。其间即使项目出现问题，银行也会继续确保投资人的利益。同时，他们还为投资者设计了清晰的退出机制，从第5年至第7年，开发商无条件原价回购；从第8年至第10年，高于原价5%回购；自第11年起，可有菜单式多种选择。采取了商业银行担保的项目，普遍受
到中小投资者的欢迎。
产权式商铺研究系列三
中原统计资料显示，从2004年京城商业地产的投资者比例来看，其中个人投资比例达到了65.6%，个人投资者成为了商业地产的主要购买者。众所周知，投资中，商铺是风险最大，但同时投资回报也最为丰厚的物业类型，出手准确的话，确实能够实现很高的回报，其实这也是近年来商铺个人购买投资升温的
一个主要的原因。如何选择一个合适的、风险较小的商铺项目是不少投资者的共同问题。
大部分初次投资者都不敢涉足商铺
“买商铺总感觉不稳定，位置上把握不好，再者后期的经营直接影响到物业的升值潜力，很难预测”。 李女士半年前在金融街购买了一处总价350万元的商务公寓进行投资。她当时手头有资金500万元，但为了保证流动资金，因此选择了银行按揭贷款，首付共70多万元。按照开发商的承诺，每月收取相当于总房款5%的回报。在此之前，李女士并没有涉足过房地产方面的投资，作为初次试水，她选择了商务公寓而不是其他的产品，李女士称，“买商铺总感觉不稳定，位置上把握不好，再者后期的经营直接影响到物
业的升值潜力，很难预测”。
李女士同时告诉记者，她有很多朋友都在进行物业投资，但绝大部分人对商铺投资认识不多，选择住宅或者酒店式公寓的投资者比较普遍。她认为，如果这次投资试水成功，下一步投资将不排除选择商铺
的可能，“毕竟，商铺的投资回报率更高一些。”李女士表示。
李女士的想法实际上代表了目前不少投资者的心声，众所周知，在房地产投资中，商铺是风险最大，但同时投资回报也最为丰厚的物业类型，出手准确的话，确实能够实现很高的回报，其实这也是近年来商铺个人购买投资升温的一个主要的原因。如何选择一个合适的、风险较小的商铺项目是不少投资者的共同
问题。
投资小产权分割商铺要了解经营定位
对于开发商而言，面积分得越小就越有利于迅速回笼资金，但对于投资者来说，产权面积分得越散，
后续经营越难以保证，投资风险也在无形之中增大了。
按照行销方式的不同，在市面上可供投资的产权商铺主要有两种形式，即“小产权分割商铺”和“带租约出售商铺”。伟业商业运营总监周宁指出，小产权分割商铺的特点在于产权和经营权的分离，这意味着投资者在购买了商铺之后，成为该商铺的业主。但投资者无需插手商铺的经营管理或者转租，只需与发展商签订合同，将商铺交由发展商统一经营管理，业主即可根据与发展商的合同约定，坐等回报，或者共担风险。据了解，今年京城在商业地产的销售方式上采用此模式的项目有10多家，典型的包括韩SHOW、白
云市场、中关村科贸中心、第一城、碧溪家居等项目。
小产权分割商铺一般会打出3-5年内8%-10%的年投资回报率的承诺，以投资回报率10%来计算，大约5- 6年可收回投资成本。由于拆分后的单位面积小，投资门槛相对降低，对中小投资者尤其具有吸引力。12月25日，中关村科贸中心开盘，推出了7万元买5平方米商铺，开发商承诺年返回收益率为8％，五年后回购部分商铺。大家均对这种销售方式的合同细节表现出相当的关注度，开盘当天吸引了上百人到场。虽然这种投资模式起点较低，但缺点同样显而易见。对于开发商而言，面积分得越小就越有利于迅速回笼资金，但对于投资者来说，产权面积分得越散，后续经营越难以保证，投资风险也在无形之中增大了。
不过，这并非意味着小产权商铺投资模式的失败。
昆泰国际中心的成功经营从另一个侧面说明了，位置好、资源好仍然是商铺投资的重要参考指标。专家告诫投资者，投资这类商铺，要对商场的经营定位有一个基本的把握，尽量把风险降低到最小。
投资带租约商铺要注明租赁时间
为了保证投资安全，在购买带租约出售的铺位时，投资者首先要了解这些铺位是不是已经有租约合
同或者有意向租户。
上面提到的另一种行销模式———带租约出售商铺实质上是售后返租的改良，开发商按照经营面积将整体商业物业进行划分，然后先招租招商，继而根据租金再进行出售。周宁认为，带租约出售方式对业态规划、业态组织要求较高，由于划分面积较大，相对于小产权分割商铺，买家可以更清晰地了解到购买单位租约合同以及经营状况。据了解，温特莱中心以及建外SO鄄HO、第五大道等都是带租约商铺的典
型项目。
周宁告诫投资者，为了保证投资安全，在购买带租约出售的铺位时，投资者首先要了解这些铺位是不是已经有租约合同或者有意向租户，同时要在商铺买卖合同上注明租赁时间，以及附带的租金递增等条
款。
单纯从经营稳妥性来考察，似乎带租约出售方式优于小产权分割，但并非所有此类商铺都能得以稳妥运作。针对第五大道的经营失败，业内人士认为其更多是源于物业条件的匹配不足，致使很多业态无法
进入。周宁表示，对于带租约出售的商铺而言，由于租约先行，物业条件显得至关重要。
■风险防范
了解开发商是不是专业的经营者
东方凯悦(北京)投资管理顾问有限公司首席运营官徐世恒认为，目前盲目投资商业物业的现象较普遍，外资零售业的进入，一方面将带来商业地产的升温，另一方面也将驱使商业物业开发朝更加理性更加规范的方向发展。目前国内商业地产运作尚处于学习阶段，坐守好的地段未必能够安稳地收取租金，如果投资项目周边有很多著名的商家、卖场，主力客源就相对稳定，这样的商铺往往具有较强的抗风险能力。
蓝图地产总经理傅文慧认为，商铺投资的关键取决于开发公司的信用以及后期经营管理，很多不懂商业的开发者参与到商业运营中来是使市场变得混乱的主要原因。因此对于投资商铺者来说，特别是初次尝试的投资者，最重要的是之前一定要做好充分的市场调研，对于开发商实力、招商经营管理和市场定位{国外产权商铺}.
状况应有详细的考察。
考察商铺是否引入第三方责任担保
中原地产市场研究总监徐成峰认为，投资产权式商铺，要具有规避风险的意识。据了解，继第一城在去年率先引进第三方责任担保以后，在今年市场上所推出的投资产品中，已经有越来越多的项目开始引
入第三方进行担保。“这应该是投资者规避风险的较好办法。”一位投资专家认为。
目前京城在售的这些产权商铺中，比如韩SHOW百货就通过北京(中国)华海投资担保有限公司进行合同担保，百货经营方付担保金，一旦经营出现问题无力兑现合同承诺，则由投资担保公司进行相应的赔偿；第一城则是由拥有138亿元总资产的中信国安集团以全部资产承担连带责任担保。有没有担保单位以
及担保单位的具体实力是投资者在投资产权式商铺时需要考虑的重要内容。
篇四:《产权式商铺》
产权式商铺 简介
产权式商铺 就是发展商将大商场分割成若干个小产权证的商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司的名义，承诺投资者——买方——在一定年限内给予每年固定或保底加抽成的回报。一般发展商所承诺的回报年限为５年，最长的可达１０年。 所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内一些发达城市。主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。据资料统计，国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。
经营特点
商场从开业到形成稳定的营运绩效，通常需要经历一段时间，而在此期间需要商场经营者不断根据市场反应，及时调整营销策略和商场定位，以满足消费者的需求为目的。因为商业不动产有一个最根本的特点：租客有了稳定的客源保证，才能有稳定的营业收入，从而才能长期稳定地经营下去，这样房东才会有稳定的租金收入。所以，商场是需要有专业的团队——商场经营管理公司——进行专业的经营和管理，因此在投资前事先了解商场经营管理团队的实际经营能力，是投资者的必备功课。 现状
第一类
目前营运状况良好——也就是一方面目前正常支付固定回报的，另一方面商场整体营业状况也较为良好的。如果投资者购买了此类产权式商铺，那么相对的收益是较为稳定的。只是目前这类分隔后出售且经营相对较为成功的商场并不多。
建议：继续持有，同时密切关注商场经营绩效，逢高获利了结。 第二类
目前经营状况不理想——没有开业或开业后很快又关闭的。一般情况下，即使承诺的回报按时支付，但投资者依然担心，这说明商场无法正常
营业，物业管理公司或商场经营管理公司（实际是发展商）短期内尚能按照合约履行，而长此以往，尤其是承诺的期限到期后，情况不容乐观！此类分隔后出售而经营却极不成功的商场比例不少。
建议：不妨成立业主委员会，及时要求更换商场经营管理公司，同时择机转让。 第三类 目前经营状况一般——承诺的回报是按时支付的，目前商场处于营业状态，但人气不旺、生意一般。如果是开业初期，那还情有可原；如果是已经开业了两三年的话，那么情况就不容乐观，说明商场经营管理公司的经营能力一般，整体营销策略不佳。这种情况所占比例最高。
建议：一方面静观其变，另一方面成立业主委员会，要求商场经营管理公司积极调整经营思路和营销策略。
“耳听为虚，眼见为实”，经常抽空去自己投资购买了产权式商铺的商场，实地去观察一下商场的人气、经营状况、商场的管理现状等情况。往往这些可以反映出商场的经营成果，进而反映到营运绩效上。作为业主应该采取必要的、合法的途径积极维护自己的切身利益。
售后返租
售后返租(又称售后包租、售后回租、售后承租)是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释：售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。无论销售方式还是投资方式，总的来说购买者将是“一分投入，十分回报”。
产权式商铺与一般商铺的区别：
简单的说产权式商铺是所有权与经营权分离的房地产概念。一般的商铺是投资者购买后有所有权并可以自己经营或租赁。
产权式酒店
产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。其
实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。
主要目的
产权酒店只是一个概念，是指由众多普通投资者购买酒店物业项目中的一间或多间客房的一种投资模式，并不是指某单一类型的酒店住宿产品。目前市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务，是指分布在商务和旅游城市、旅游风景区、旅游度假