篇一:《县物业管理工作情况汇报》
县人大常委会：
从2009年开始，我县不断加大城市建设步伐，城市规模不断扩大，住宅小区建设长足发展，到目前为止，全县共有各类住宅小区36个，总面积达到152.38万平方米。同时，小区物业也应运而生，现在我县共有12家物业企业，包括肆级资质的8家、暂定资质2家、资质过期的2家，从业人员达到150余人。其中:物业服务企业管理的小区有26家，面积约123.7万平方米；单位和自治管理的有9家，面积约26.88万平方米；商业小区1个，面积约为1.8万平方米。35个住宅小区中成立业主委员会有5家，其中备案的有3家，未备案2家。
一、近年我县物业管理工作情况
（一）加强领导，健全体制机制。近年来，县政府高度重视物业管理工作，牢固树立“物管”无小事理念，把抓好物业管理列入政府工作的重要议事日程，并采取积极有力的措施抓好物业管理工作。
1、成立物业管理领导小组。由分管县长任组长，县建设、城管、发改、公安、质监、工商、财政、环保、司法、民政、文广、卫生、供电等部门和相关乡镇（街道）主要负责人为成员。
2、建立联席会议制度。研究制定我县物业管理政策，决策部署物业管理重要事项，协调解决物业管理重大疑难问题。
3、理顺管理体制。根据**市建设局《关于进一步加强物业管理工作的实施意见》（市建房发
[2008]12号）文件精神
。
维修基金的正常使用，确保物业能及时得到维修，对新建竣工用于销售的小区，在交付使用办理权属初始登记手续时，按照购房总额2%的比例一次性交纳住宅专项维修资金。为加强物业管理用房确认管理工作，保证物业管理用房按规定配置比例及时到位，专门制定物业管理用房缴交办法。
（三）强化宣传，浓厚物管氛围。积极利用电视广播、报纸刊物、网络等媒体，加强对物业管理有关政策法规和物业管理知识的宣传，提高全社会对物业管理重要作用的认识，引导广大群众和小区业主树立正确的物管意识、主体意识，争取广大群众对物业管理的认同和支持。通过举办社区活动、聘请专家和有经验的人士解答广大业主及住户的疑难问题，引导业主转变传统房屋管理观念，积极参与物业管理。
二、目前我县物业服务行业存在的问题和产生原因
尽管我们做了不少工作，但是由于管理难度大，服务水平低，机制不健全，致使物业有矛盾，业主不满意，群众意见大。
（一）历史原因造成的问题。部分住宅区开发比较早、特别是老旧住宅区物业管理配套设施不完善，出现问题多，维修难度大，物业费也比较低，物业管理企业不愿或无法管理。部分小区内道路狭窄，车位、车库不配套等问题，特别是在业主利益受到损害时（如车辆碰擦等现象），其矛头直接指向物管企业。部分开发企业房屋质量或配套设施不到位，售前宣传与实
际不符，业主心生怨气，造成情绪偏激，影响物业管理。
（二）物业企业服务水平问题。根据当前物管费的收费标准低，人员费用不断攀升，造成物管企业利润较低，导致企业不愿或无力聘用素质较高的从业人员。所以，招聘的从业人员一般都为社会下岗人员或农民工，知识层次较低，素质参差不齐。服务水平低，满足不了业主要求，导致业主对物业服务企业的不满，致使少数业主不交物业服务费。同时，还有一些企业忽略自身形象，对业主遇到的问题不能尽心尽责处理，能过则过，服务仅限于表象管理，缺少物业管理必备的人性化服务；少数物业企业在小区管理中对员工的要求低，导致职工只限于“应付”，缺乏“尽心尽职”的工作标准，导致服务水平低下。
（三）少数业主认识偏差问题。不少业主将物业服务看作是“包管一切”，要求物业企业解决很多非职责范围内的问题，当问题得不到解决时，不是以积极的态度一分为二地理解责任承担问题，或是通过正面渠道解决，而是以简单、偏激的拒缴物业服务费的方法对待，由此引发其他业主的效仿，使拖欠交纳物业服务费成为普遍现象，造成恶性循环；部分业主对物业管理的有偿服务怀有抵触情绪，过分强调权利，不愿承担义务，不服从管理，乱装修、乱搭建、乱停车等现象不断发生；还有一些业主在维权需要时，要求小区成立业主委员会或要求业主委员会发挥作用，但在需要业主行使权利时不重视，对小区管理漠不关心。如不愿参与物业服务企业选聘和业主委员会的成立等等。部分居民认为，物业管理可有可无，认为治安、绿化、环境卫生应由政府管，不愿出钱“买服务”。而且旧住宅区低收入家庭和老弱居民较多，收入相对较低，导致旧住宅区服务收费困难，造成物业企业利益无法保障，致使物管企业不愿入驻或退出现象发生。
（四）老住宅区物业管理问题。老住宅区房屋普遍建造于20世纪80至90年代中期，大多是计划经济年代的单位福利房，夹杂着低矮破旧的平房；且通过住房制度改革，房屋产权形成多元化格局，绝大多数公有住房转为私人所有，变房改前的单位管理为房改后的产权人自行管理，出现物业管理的真空现象，治安、消防、公共部位及设备设施维护保养、修缮、环境绿化、清洁卫生等都存在不少问题，居民生活质量难以提高，社会化、市场化、专业化的现代化管理模式无法推行，影响着全县物业管理整体水平的提高。
（五）工作体制机制问题。尽管政府前期已出台了加强物业管理方面的相关政策，但总体上抓落实的力度还不够，成效还不明显，特别是有物业管理任务的职能部门，对物业管理工作还没有引起足够的重视，从而导致抓落实的力度不够。同时，全县物业管理的体制机制还不健全，当前的现状是由县住建局房地产物业股来管理指导全县的物业管理工作，力量明显偏弱，工作协调难度也很大，迫切需要进一步完善工作的体制机制。
三、今后物业管理工作举措
下一步，县政府将着重抓好以下几方面的工作：
（一）齐抓共管，进一步形成物业管理合力。进一步加强对物业管理工作的领导，按照县政府当前已经出台的相关政策，按照“条块结合、以块为主、乡镇协调、属地管理”的原则，不断完善各项体制机制，明确职责，落实责任，切实发挥乡镇（街道）、部门的作用，形成抓好物业管理工作的合力。根据当前我县物业管理工作实际，积极组织物业企业外出学习取经，进一步总结经验，查找问题，加强整改，努力提高我县物业管理工作水平。同时，根据当前
的物业管理现状，进一步理顺物业管理的体制机制，使物业管理做到有钱办事、有章理事、有人管事。
（二）分类管理，进一步理顺物管体制。一是新建设小区。
篇二:《关于物业服务情况的汇报》
汶上县房管局物业公司物业管理
工作汇报
我公司做为汶上县房管局的一个下属企业，经过多年的发展，目前管理的住宅小区项目主要有长乐湖小区、东湖佳苑小区、福慧新区等。这些项目基本上都是我县旧城改造的回迁小区。众所周知，做为回迁小区的物业管理相比较其它小区来说都存在相当难度，主要表现在以下几个方面：
一、存在主要问题
1、回迁小区普遍存在物业服务收费低，费用支出高 以长乐湖小区为例，从08年起至今，物业服务费一直执行每个月每平方米0.25元的收费价格。长乐湖小区面积约为20万平方米，入住人口为1962户，其中“四门坝口”社区居民回迁户约占50%，这一部分回迁户不缴纳物业服务费，其物业服务费由汶上镇政府按照每平方米每月0.15元承担；另一部分单位居民回迁户按照每个月每平方米0.25元的收费，因收费没有制约措施，居民交费意识不强，物业服务收费难，收费率一直较低，能够交费的户数大约占这一部分居民的50%左右；整个小区一年的物业服务费总收入也就在30万元左右。但是，所需的服务支出却相对较高，每年要向环卫处支付生活垃圾清运费，支付物业服务人员的人工工资，因回迁小区没有交纳公共维修资金，还需要负担路灯、监控、公共下水道等公共设施的维修费用，开支比例还相对较大。在这种情况下，为了能使物业服务运行下去，只能从降低人员工资而降低服务成本，造成服务人员年龄偏大，人员文化水平普遍不高，就是这样，该小区物业服务也只是勉强维持运行。
2、回迁小区居民成分复杂，增加了管理难度。
回迁小区居民有城区老居民，失地农民等多种成分，部分居民不遵守小区规定，垃圾乱扔乱放，开垦绿化种植菜园，
我们虽多次劝阻，也多次恢复绿化。但仍不能够杜绝此类现象的发生，给小区的整体形象造成严重破坏，从而给我们的物业服务工作带来的诸多困难。
二、对于下一步物业服务工作开展的建议
1、提高物业服务收费价格
近年来，随着社会经济的不断发展，物价水平持续上涨，人员工资普遍提高，各项负成本逐年提高，以保安为例，前几年800元月工资能招聘30—45岁之间形象很好人员，而现在只能够招聘到55—60岁之间年龄偏大保安人员。汶上物业市场如何走向高标准发展之路，必须从根本上提高物业服务收费，摆脱旧模式的发展，使物业费价格定在与小区实际情况相吻合的价位，作为仅仅依靠物业服务费生存的物业服务企业，只有在合理的物业服务价格之下，才能有能力为小区居民搞好物业服务，有余力提高物业服务水平和质量。
2、在小区内加快成立业主委员会，普及物业法规知识。 据汶上县房管局统计，县城内大小居民小区近40处，绝大部分没有成立业主大会及其业主委员会，这种现状造成了小区内出现重大问题不能够快捷有效的形成统一决议。物业服务企业与居民之间的沟通难度大。对物业服务质量不能形成有效的监督。不能够对小区内居民形成有效约束。物业服务费收取难度大。
成立业主大会及其业主委员会，来代表全体业主行使其权力，意义就在于有利于小区内的重大事情形成统一决议，有利于加强居民与物业服务企业之间的沟通，有利于拘束小区内居民的不合理行为，有利于小区内物业服务费的收取，促进物业工作的正常开展。
其次，在各小区内大力普及物业法规知识，目前，在汶上居民小区内，尤其是回迁小区内，普遍存在不知物业服务的具体包含什么，在他们看来，不过是打扫下卫生，看看大
门而已。所以在小区内开展相关的物业法规的宣传是很有必要性的，例如，由政府相关部门组织开展物业法规讲座等一系列活动，让居民明白物业服务是怎么回事，居民有哪些义务和权力。
3、积极解决物业服务费收取难的问题
目前，物业公司不仅存在收费价格低的问题，既是现在如此低的价格，仍有大部分居民常年不缴纳物业服务费，尤其回迁小区的收取工作更是难上加难，甚至一部分居民把不交纳物业服务费视为天经地义，引以为荣，对待上门收取物业服务费的工作人员态度极其恶劣，居民一句话，“我就是不交，你能怎么办。”作为服务行业的物业公司，本身没有执法权，拿他们也是毫无办法，只能硬着头皮天天去催缴。
为此我们希望能够物业服务费的缴纳和电费缴纳，或者与水费缴纳进行并网收取，由物业公司进行代办收取，采用一卡通模式，使居民深刻的明白缴纳物业服务费与自身的生活密不可分。
4、加大对小区建设的监管力度，完善小区各项公共设施
目前，小区内物业服务开展困难，与业主激化矛盾，绝大多数的原因在于开发商对小区建设的遗留问题，比如小区内的监控安装，房屋质量问题，居民公共场所、健身场所的缺失等一系列问题，都严重制约了物业服务工作的开展，而这些问题并非物业公司一己之力能够解决的，需要政府相关部门的监管协调，有力督促，做到全程监管，未达到要求的绝不姑息，令其整改。
三： 2014公司打造星级物业服务小区的实施计划 我公司将在2014年努力提高物业服务质量，规范物业服务，把“提升服务质量，树立公司品牌”做为2014年的工作重点来抓，加大物业服务设备的投入，提升物业服务档
次，让广大业主深深的感受到我公司的真诚服务。切实做好小区居民的好管家。
1、计划对长乐湖花园小区进行封闭式改造，规范车辆进出秩序，实现车辆出入小区智能化管理。调整绿化区域和停车位，在小区内划定停车位，以解决居民停车难的问题，做到合理有序的停放车辆。
2、公司以新接管的观澜国际、东方名都住宅小区为平台，打造汶上星级物业服务示范小区，成为汶上物业服务的标杆式小区，加大投入力度，实现智能化管理，进入汶上物业管理的新时代，严格按照服务标准规范化服务，引领汶上物业服务发展潮流，真正成为汶上，乃至济宁市高标准规范化小区，为居民提供更方便的生活方式，更舒适安静安全的生活环境，让居民深深的体会到物业服务所带来的优越性。
3、进一步加大物业服务专业技术人才的培养培训，涉及到电梯、消防、强电、弱电等专业的技术人才培训，推动我县物业管理工作科学发展。
4、进一步规范物业服务，实行星级标准化管理，各项目的员工工资与服务质量直接挂钩，以激励员工的工作动力，实行月度绩效考核制度，加强对员工的管理，完善各项规章制度。
汶上县房地产物业管理公司
2014年2月4日
篇三:《我县物业管理现状问题及对策》
我县物业管理现状及对策
湘阴县市场建设管理中心 彭念来
物业管理行业关系社会安宁与稳定，涉及千家万户的生活、生产秩序。近年来许多城市因物业管理行业引发较多社会问题和较大的社会震荡，足见物业管理行业的重要程度。物业管理行业作为劳动密集型和技术劳务型服务性行业，伴随房地产市场的迅猛发育而兴起，正逐步走向专业化、社会化、市场化的轨道，将发展成为重要的第三产业。物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用。国家《十五计划发展纲要》中，已经明确地提出，要规范发展物业管理业。
一、我县物业管理现状：
2003年10月23日，湘阴万顺物业管理有限公司成立，打破了我县多年来福利性房屋管理的计划经济模式，迈开了我县物业管理的第一步。几年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生活，并得到了迅猛发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，我县物业管理正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展。
1、 物业管理企业发展迅速
截止2009年12月份，我县的物业管理企业达7家，其中三级资质6家，临时资质1家，从业人员达200多人，实施物业管理的面积达150万平方米，物业管理逐渐被人们所认识和接受。
2、 业主自治意识增强
业主委员会是本物业区域内的业主自治组织，是代表和维护广大业主的合法权益，对监督物业管理行为，提升物业管理水平起到很大的作用，各未成立的小区要求成立业委会的要求也十分强烈，对监督物业管理企业规范运作，提升物业管理企业管理水平起到了极大的促进作用。
二、物业管理企业存在的主要问题
1、物业管理市场化程度不高，管理人员素质较低。
作为目前物业管理企业的主体，继承式和自管式的物业管理占了很大一部分，目前我县还有个别物业公司由房产公司派生出来，这种体制影响了物业管理社会化、市场化、专业化的发展方向,并带来了许多问题,也占业主物业投诉较大比例。物业管理涉及治安、绿化、保洁、房屋及设备维修保养等,这些项目实际上是货真价实的、服务性强的独立行业,而我县物业管理行业的现状是,绝大多数物业管理企业由于规模偏小,不可能花很高的成本配置专业人才,这就出现了尴尬的局面。此外,物业管理服务观念僵化、管理模式陈旧,绝大多数物业管理企业没有设置对产品品质进行创新，内部又缺少培训机制,从而使物业管理与服务的模式、技能和方法落后。
2、物业管理服务收费难
自从有了物业管理公司那天起，物业服务收费难一直困扰着物业管理企业的生存和发展，表现有两个方面：
一是物业管理费用收费标准实际执行不到位，远远低于我县物业服务收费参考标准。有些旧小区的物业收费价格更低，而随着物管人员酬金增加、维修材料以及小区能耗费用的上涨，物业管理的成本也在不断的提升，而提高物业费需要业主大会的通过，提高物业收费价格很难得到业主尤其是中低档旧住宅区业主的认同，也造成了物业公司在经营上处于亏损的境地。
二是部分业主拖欠、拒交物业管理费的现象比较严重。分析其原因,主要有三点：一是物业管理市场化程度不高，缺乏竞争意识,运作不规范。实践中物业管理服务质量不到位，在一些住宅区物管企业重收轻管，多收少管、质价不符的现象比较普遍，引起了广大业主的不满。二是物业管理的整体性和业主交费的分散性矛盾，拒缴物业管理服务费的那部分业主一直损害着全体业主的共同利益。三是对违约拒缴物业管理服务费缺乏有效的制约措施。现在违约拒缴服务费的不是个别现象而是较普遍情况，有的小区拒缴率高达20%—30%。，物业公司也不可能全都通过法律途径追讨物业费。
3、社会负面影响较多：首先，由于大多数消费者刚从计划经济的福利中走出来，缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐”；第二，业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务；第三，社会关注程度不够，许
多媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就纷纷对物业公司口诛笔伐，并没有承担起相应的公正客观报道的社会责任；第四，行业协会还没有完全发挥其应有的作用。
4、物业管理相关主体之间的法律责任不明确。
物业管理涉及房地产开发企业、业主、业主委员会、居委会、派出所以及环卫、市政、绿化、消防等部门，甚至业主装修、保持消防通道畅通、增加消防、安全工作人员和消防设备规定等等城市管理工作的方方面面也给小区物业管理带来巨大压力，他们之间的诸多权利义务关系不清给物业管理造成困难。同时物业管理企业与居委会、派出所及相关行政部门在社会管理职能上的关系没有理顺及如何理顺等，也使得物业管理工作难以进一步拓展。
三、对策措施
（一）政府及相关部门要营造环境，保驾护航。
对一个新兴行业来说，政府及相关部门的支持显得尤为重要。
1、政府要在科学发展观的指导下，充分认识到物业管理在城市建设和发展中的重要地位。物业管理是构建和谐湘阴、温馨湘阴的基础性工作。政府要切实加强物业管理的领导工作，利用多种渠道和形式积极介绍和宣传实行物业管理的必要性和重要性，引导人们树立现代物业管理的理念；并制定相关的政策和采取其他相应措施，努力营造有利于物业管理发展的社会环境。
2、政府及相关部门单位应率先垂范，积极推行后勤管理社会化改革，将所有可能实行物业管理的物业类型都力争纳入物业管理
范畴，充分发挥物业管理的综合管理和专业化管理的优势，不断开拓物业管理的市场。
3、加强物业管理市场的培育，鼓励房地产开发、房地产管理分业经营。限制开发商盲目组建自己的物业管理公司，鼓励开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化的管理。鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司，引进竞争机制，促使物业管理行业朝高度市场化方向发展。
4、抓达标创优，促使提高管理水平。进一步加强我县物业管理的行业管理，鼓励先进，提携后进，促进竞争机制和品牌建设，全面提高我县物业管理的整体水平。政府及相关职能部门应积极引导物业管理