第一篇 聊城拆迁《聊城市总体规划基础资料汇编》
附件：
《聊城市城市总体规划（2001-2020年）》
实施评估——基础资料汇编
山东省城乡规划设计研究院
2013年01月
目 录
1
1.1
1.2 城市用地现状情况 ·············································································· 1 居住用地 ······················································································· 1 公共设施用地 ················································································· 1
总体分析 ·················································································· 1 行政办公 ·················································································· 2 商业金融业用地 ········································································· 2 文化娱乐 ·················································································· 3 教育科研 ·················································································· 3 医疗卫生 ·················································································· 4 体育用地 ·················································································· 4 福利设施用地 ············································································ 4 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 1.2.6 1.2.7 1.2.8
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8 工业用地 ······················································································· 5 仓储物流用地 ················································································· 5 绿地 ····························································································· 5 道路交通 ······················································································· 6 旅游服务设施 ················································································· 7 市政工程设施 ················································································· 8
给水 ························································································ 8 排水 ······················································································· 12 电力 ······················································································· 14 电信 ······················································································· 15 供热 ······················································································· 18 燃气 ······················································································· 20 1.8.1 1.8.2 1.8.3 1.8.4 1.8.5 1.8.6
2
2.1
2.2 用地性质变更情况 ············································································ 21 变更情况 ······················································································ 21 原因分析 ······················································································ 22
《聊城市城市总体规划（2001-2020年）》实施评估基础资料汇编
1 城市用地现状情况
1.1 居住用地
1、用地现状
聊城市城区现有居住用地1962.46万平方米，占城市建设用地的25.07%，人均居住用地25.16m2。随着近几年来的经济水平增长，聊城市已经开始大面积的进行旧城区改造以及居住小区开发，住宅小区的建设水平达到了一个新的高度，出现了一批如通时代豪园、阿尔卡迪亚等优秀示范小区。其在规划总体布局、住宅平立面造型、环境美化、配套设施建设、物业管理等方面都具备了先进水平，为提高全区居民的居住质量做出了较好的示范。在住宅形态上，以多层住宅为主，出现了联排、别墅、高层等多样形态，充分满足了社会的多样化需求。
主要原因是由于城市的快速发展，城区的边缘村庄成为城市建成区的一部分。这些村庄多以底层、低密度农民住宅构成，人均占地量较大。因此从统计数字上，提高了居住用地绝对数量和人均面积。
2、存在问题
（1）住房价格连年高涨，高于普通群众的购买水平，部分低收入群体的居住条件得不到较好改善；适合中低收入家庭购买的中低价商品房和经济适用房严重短缺。
（2）住宅区配套设施建设滞后，群众生活不便；物业管理法规建设滞后，物业纠纷现象增多等等。
（3）城区内仍有污染较重工业与居住区交叉混合布局，影响居住环境质量。
（4）城中村和建成区边缘旧村用地粗放，土地资源没有充分利用。
1.2 公共设施用地
1.2.1 总体分析
1、用地现状
1
《聊城市城市总体规划（2001-2020年）》实施评估基础资料汇编
2011年城区公共设施用地为1100.0万平方米，占建设用地的14.05%，人均14.1平方米。
2、存在问题
城区目前的公共设施建设已有一定的基础，但仍有一些公共设施建设滞后或分布不合理，具体体现在以下几个方面：
·公共设施的分布普遍存在分布不均，服务半径不合理的状况。具体体现在综合性，规模较大的市级公共设施过分集中于中心城区，新区的公共设施普遍较缺乏，影响城市的质量。
·有相当一部分公共设施受到旧城用地的制约，其规模和建设水平都不能满足要求。
·各类公共设施的建设存在着不均衡的现象。一些可以赢利的公共设施项目过多，而不能赢利的公共设施项目（如文化、公共卫生、体育等）
1.2.2 行政办公
聊城市的现状办公用地相对分散，市属办公主要集中在东昌路、柳园路、兴华路。东昌府区办公主要集中在古城区和前许街。在古城区改造过程中，东昌府区政府已经从古城区迁出，计划迁到东南片区，目前规划已经审批通过，正在进行建设前的准备工作。聊城拆迁
自2000年开始，聊城市城区就停止了对行政办公用地的审批，因此造成了2011年用地规模并没有变大。东昌府区政府从古城区的迁出，造成行政办公用地的变小。
1.2.3 商业金融业用地
1、用地现状
至2011年底，基本形成了以柳园路、东昌路交叉口为中心，北至兴华路，南至利民路，西至卫育路的市级商业中心区，但尚未形成有辐射力的区级商业中心，同时缺乏满足居民多样化消费的综合性社区服务中心。造成商业设施布局不合理，土地利用强度过高，人流过度密集，交通拥挤，导致局部地区市场竞争加剧。 2
《聊城市城市总体规划（2001-2020年）》实施评估基础资料汇编
商业在这一阶段开发的比较多，大量的商业供应，也造成了一部分商业的空置。至2011年，商业金融用地的规模与总规预测的大致相当。主要是因为商业的开发逐渐趋于理性，因此用地没有大量增加。
2、存在问题
·商业设施布局有待完善，各级中心、体系层次有待加强。
·商业网点档次较低，缺乏特色，新型业态发展相对滞后。
·以香江光彩大市场为首的大型批发市场已经成为全市域的批发基地，但由于对市场缺乏有效管理，也出现了市场建设随意性大，档次低、遍地开花的现象。
·金融业设施过于集中在中心区，分布不均匀，新区配套相对滞后。
·环境亟需改善
·商业配套设施不完善，周边环境条件不佳以及管理不到位，导致购物空间和市场环境存在诸多问题。
1.2.4 文化娱乐
1、用地现状
聊城城区内现状文化娱乐设施比较缺乏，现有影剧院一处、图书馆一处、剧场一处、博物馆一处，孔繁森纪念馆一处，老年活动中心两处，难以满足居民文化娱乐生活需要。
同聊城市历史文化名城的称号严重不符。与群众与日俱增的精神文化需求相比，聊城市公共文化娱乐设施的建设还处在较低的水平，在资金投入、设施数量、面积指标、人均指标等方面与其他同类城市相比有较大差距。
2、现状存在问题
·文化娱乐设施建设资金不足，发展不快，不能满足人们文化生活的需要。 ·文化基础设施陈旧，数量少、规模档次低。
1.2.5 教育科研
1、用地现状
城区现状教育科研用地占地430.5万平方米。市区内现有普通高等学校一处、 3
第二篇 聊城拆迁《聊城等五市征地地面附着物和青苗补偿标准的批复》
第三篇 聊城拆迁《聊城正泓新天地大调查》
“聊城正泓新天地”大调查
“正泓新天地”楼盘位于聊城市东昌府区 育新街西首与柳园路交汇处，开始筹建时间为2009年下半年，2011年下半年开始“对外销售”，2013年7月份 在不具备任何竣工手续的情况下非法交房。
正泓新天地分为1号 2号两个高层，1号楼位于北侧共18层，2号楼位于南侧 23层；每栋楼有3个单元，从东向西数分别为1 、2、3单元。1单元和3单元是两梯三户，2单元是两梯四户。前期售楼处主要兜售2单元，因为该单元公摊大、面积小、问题多。1单元东户为110以上的大户型，多为商人购买，还有开发商送礼给政府某些官员用。三单元西户是大户型，其余两户为中小户型，多为拆迁户回迁房。
下面看一下这个开发商：聊城正泓置业有限公司，一个典型的皮包公司；前期筹划建设当中就因为违规和违法，还有涉黑等情况，加之资金链断裂，于2010年就把该项目悄悄的转让给利元置业有限公司，该公司也是个皮包公司，利用黑社会强包工程，幕后大老板是聊城经济技术开发区某村村民（且是村支书）。 早在2010年期间，因为主体结构出现过严重的质量问题，正泓新天地施工方 五洲建筑 就被处理过。具体是因为，1号楼的钢筋未使用标准规定的型号，而且浇铸工艺严重违规，严重影响了工程质量；当然，2号楼也存在这些情况，只不过提前送礼和缴纳罚款后，未给予全部曝光。由于1号楼的质量问题已经曝光，处于安全考虑，以及北面防疫站的采光要求，不得不把1号楼降为18层。南面的楼层则是23层，出现了“南高北低“的奇观！
另外，这两座楼的楼间距很小，而且不符合规定。西端的楼间距勉强合格，而东侧的楼间距则缩水太大。
第三，房屋建筑设计和公摊问题。早期，据开发商和售楼处宣传，该楼为青岛某一家建筑设计院设计。但是问及具体是哪一家设计院，她们确打不出。经调查这些都是谎话，真相就是开发商向某些地下设计人员购买的设计图纸，为了获得暴利，就直接委派聊城五洲建筑公司（该公司在聊城企业网上查询不到，经查为一“N”包建筑施工队）施工。在没有法律法规约束的情况下，且经过这么多层的转包，不出现质量问题是不可能的。公摊面积按售楼处宣传的图册上计算是25%，但是经过实际测量，加上内墙和外墙，而且外墙按双倍计算（和邻居公用的墙重复计算）的情况下，实际使用建筑面积不到65%，那么那35% 以上的公摊去哪里了？而且拒绝按合同提供面积测绘报告。聊城拆迁
第四：2013年7月 售楼处通知业主“交房”，可又不按合同出具交房条件规定的文件：如下
《竣工验收备案表》
《住宅质量保证书》、
《住宅使用说明书》
《面积实测表》（原件）
售楼处解释说这些文件都有，在开发商那里，么有在售楼处 让业主自己去看。 有维权业主，还把维权业主诱骗至售楼处进行恐吓、殴打。部分业主自发到聊城市政府、聊城城乡住房建设委员会放映问题。都不得结果。
在强行非法交房的时候，还索取了各项费用，物业费一年的，垃圾费 还有公共用电费500元每户、天然气开口费、暖气开口费等 装修押金1000元，延期交房拒付违约金。
移交给物业后，服务质量太差，服务态度蛮横。这个物业就是正泓置业（前期书面开发商）的物业，又名宋氏物业。前几年涉黑，和利元置业有着千丝万缕的关系。
2013年的电费按0.8元一度计算，水费按3.5元每立方。而且都是临时用电、临时用水。电表和水表都么有经过电业部门和水务部门检验批准，属于物业私自安装。经常停电和停水，严重影响业主的生活！
暖气不开通，交完钱以后 就没有人管了。找物业，物业说开发商的问题；找售楼处，售楼处说是入住率不高；最后发现，的确是开发商的问题，手续不全，连换热站都没有建立，谈何通暖气？！ 天大的玩笑！
业主们终于熬到了2014年5月份，当初物业承诺交房一年后退装修押金，可有业主问这个事，物业又说得通暖气后才能退钱！原因是有的业主砸墙和装修时可能弄坏了地暖。这个理由很好啊，很有技术性啊 因为暖气只要不通，他们就可以始终不退押金了。真是高！真是聊城一绝！
时隔将近一年，有些细心的业主上政府官网查询正泓新天地的备案管理情况，结果大跌眼镜！/beian/#
开发商正泓置业 前期就这么几个砖混工程好歹备案了。没有正泓新天地
再看利元置业
直接没有工程备案，更别说正泓新天地项目了。再看看我们的五洲建筑公司吧，
最后直接看正泓新天地
无语了 上当了 受骗了！全身都凉了！
最后找到建委和房管局问询，答复都一样：“这个楼盘目前问题挺大 挺棘手。也可以买 也可以办理抵押贷款 不是我们不管 是管不了。至于房产证的办理那可就不好说了，乐观一点的话 十年内差不多。反正情况就是这个情况！你们自己掂量着，买楼哪里都能买 干嘛非卖正泓新天地？”
房管局备案只是为了防止开发商“一房多卖”无其他作用；
银行贷款 是房屋抵押贷款 走的不是商品房按揭贷款，因为按揭贷款也必须由房管局备案的。虽然和按揭一样，但是性质不一样！正泓的贷款 上面的内容都是手写的，而且是抵押贷款，无备案。银行也不傻 首套房就按1.05倍利率算。
然后又得知一下这些必须的文件 正泓新天地目前都不具备，更不要谈竣工备案和房产证了。 1、工程竣工验收备案报告
2、建设工程质量监督报告（质监站出具）
3、建设工程竣工验收报告
4、单位工程质量竣工验收记录
5、施工图设计文件审查合格证书
6、建设工程施工许可证
7、建设工程规划许可证和规划验收证明（或合格证）
8、建筑工程消防验收意见书
9、工程质量保修书
10、住宅工程使用说明书
11、住宅工程质量回访记录（到质监站领取）聊城拆迁
12、建筑节能评审意见书
敬请广大业主互相转告
来自 正泓新天地维权
第四篇 聊城拆迁《聊城市城市规划管理技术规定(聊政字[2000]320号)》
聊城市人民政府
聊政字[2000]320号
聊城市人民政府
关于实施聊城市城市规划管理 技术规定的批复
市建委：
你委《关于拟实施<聊城市城市规划管理技术规定>的报告》(聊建字[2000]11号)收悉。经研究，现批复如下：
一、原则同意你委呈报的《聊城市城市规划管理技术规定》。
二、该技术规定自批复之日起执行。你委要督促城市规划部门做好具体实施工作。聊城拆迁
二OOO年十一月三十日
主题词：城乡建设 城市 规划 批复 聊城市人民政府办公室 2000年12月4日印发
印20份
第一章 总 则
第一条 为了科学地制定与实施聊城市城市规划，促进城市规划与管理规范化、法制化、正规化，依据国家有关法律、法规、标准，结合本市的实际情况，制定本技术规定。
第二条 本规定适用于聊城市城市规划区内的规划建设与管理，其它县、市可参照执行。
第三条 应坚持先规划后建设的原则。各项建设工程应按已批准的详细规划执行；详细规划尚未批准的，按城市总体规划和本规定执行。
第四条 在聊城市城市规划区内，各类专门性建设项目应符合已颁布的其专业技术规范及本规定的要求。
第二章 城市用地分类和建设用地适建范围
第五条 根据中华人民共和国<城市用地分类与规划建设用地标准) (GBJl37—90)，城市用地分类采用大类、中类、小类三个层次的分类体系，共分10大类，46中类，73小类(详见附录A表A1)。
第六条 使用本分类时，可根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用本分类的全部或部分类别，但不得增设新的类别。
城市用地分类代号可用于城市规划的图纸和文件。
第七条 城市建设用地包括分类中的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类，不包括水域和其它用地。
第八条 聊城市城市规划区分为城区规划控制区和郊区，城区规划控制
区与郊区的分界线为城市总体规划确定的外环路。外环路中心线外1000米的地段为城区规划控制区外沿控制区。附图1中外环线外侧标注的村庄为城区规划控制区的外沿村庄，未标注的村庄为郊区村庄。
城区规划控制区分为远景新区、新区和建成区(包括特别控制区)，具体区域分界见附图1。建成区界线以外，规划控制区以内已成片建成的村庄、单位也属于建成区。
特别控制区是指东昌湖风景区和市中心区。东昌湖风景名胜区是指东昌西路以南、湖西路以东、古运河以西的区域。城市中心区是指兴华路以南、利民路以北、卫育路以东、花园路以西的区域。
第九条 在计算城市建设用地标准时，人口计算范围必须与用地计算范围相一致。
第十条 各类建设用地的划分，应遵循土地使用相容性的原则。在有经批准的详细规划的地段内进行建设，应按经批准的详细规划执行；尚未经批准的详细规划的，应根据城市总体规划和本规定表1<各类建设用地适建范围表)的规定执行。
第十一条 凡表1中未列入的建设项目，应由城市规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定适建范围。
凡需改变规划用地性质、超出表1范围的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限，报城市规划行政主管部门批准后方可执行，特殊情况，须报市政府批准。
第三章 建筑容量
第十二条 在聊城市城市规划区内新建、改建、扩建的建筑工程其建筑容量{建筑容积率和建筑密度)的上限一般不得超过表2的规定；拆迁量较大的建成区(现状建筑密度大于30％或容积率大于o．5的)经城市规划行政主管部门核准后可在表2对应指标的基础上乘以1．1的系数。
第十三条 建筑基地面积大于2公顷的成片开发区，在不超出建筑总容量控制的前提下，区内各地块的建筑容量可参照本规定表2的规定适当调整。
表2 建筑容积率、建筑密度控制指标
第十四条 表2规定的指标中容积率、建筑密度为上限，适用于单一类型的建筑基地。对混合类型的建筑基地，其建筑容量
控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别
执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。