篇一:《保利地产背景》
保利地产雄厚背景
保利地产雄厚背景
[简介]：保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。自2007年1月起，公司入选"上证50"、"上证180"、"沪深300"和"中证100"指数样本股。截至2008年12月31日，公司总资产已达536.32亿元，比上年
末增长31%。
十七年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、北京、上海、天津、重庆、武汉、沈阳、长春、杭州、长沙、南昌、青岛、包头、佛山等十八个城市的全国战略布局，拥有78家控股子公司。2008年9月，"中国房地产TOP10研 究组"发布《2008年中国房地产公司品牌价值研究报告》，保利地产以60.41亿元的最新价值，连续四年荣膺"国有房地产企业品牌价值"第一名、"中国房地产央企领先品牌"。
“保利”一名的由来
1983年，解放军总参谋部、中国国际信托投资公司（简称中信公司）联合组建一家对外贸易公司，时任中信公司总经理徐兆龙为公司起名“保利”，取保卫胜利之意。英文前缀词POLY恰与中文“保利”一词发音相同，故取之。王军、贺平等公司创始人都是这一历史
的见证者。
保利公司的司徽P，取英文“PLA‘（中国人民解放军缩写）、“POLY”、“POWER”之含义，变形的英文字母P，由赖维武、王小朝于1987年设计，象征拳头，代表信心和力量。
P中心的空间，喻意把握现在，放眼未来。
1993年保利公司成立十周年庆典之际，贺平总经理邀请书法家启功先生书“中国保利集团公司”，有简体和繁体两个版本。1994年11月，保利公司正式注册“P”和“保利”
两个商标，并取得国家工商局颁发的商标证书。
中国保利集团成立背景：
1998年，为响应联合国“百万大裁军”的号召，经中共中央、国务院、中央军委联合批准，
以中国人民解放军三总部为背景，成立三家集团。
总后勤部：中国新兴集团
总参谋部：中国保利集团
总装备部：中国新时代集团
贺
平: 中国保利集团公司副董事长、总经理，总参装备部少将（少将贺彪之子，邓公女婿，邓
榕之夫）
姬
军：中国保利集团公司副董事长（原副总理姬 鹏 飞 之子）
邓
榕: 中国国际友好联络会副会长、中俄友好、和平与发展委员会副主席（邓公之女）
王小朝: 中国保利集团公司董事、副总经理（杨 尚 kun 女婿，杨李丈夫）
叶选廉: 解放军总参、中国保利集团公司负责人之一（曾 国 荃 的五世外孙，叶 剑 英之
子）
王{保利公司背景}.
军：中国保利集团公司前任老总（王震之子、中信老总）
陈洪生：中国保利集团公司董事、常务副总经理（原江西省委书记陈正人幼子）
管理层简介：
姓名
任职期间
简
介
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李彬海
2006.2-2009.2 男，1950年生，大专学历，经济师。曾任广州军区司令部参谋、科长、技术局后勤部部长，广州保利房地产开发公司总经理。兼任保利南方集团有限公司董事、广州科学城保利房地产有限公司董事长、上海保利房地产开发有限公司董事长、沈阳盛兴图书{保利公司背景}.
城投资开发有限公司董事、北京政泉置业有限公司董事长等。
────────────────────────────────── 宋广菊 2006.2-2009.2 女，1961年生，本科学历，中山大学EMBA，工程师。历任国防科工委31训练基地司令部宣传处干事，广州军区技术局参谋，广州保利房地产开发公司常务副总经理。兼任广州科学城保利房地产有限公司董事、上海保利房地产开发有限公司董事，
保利广州物业管理有限公司董事，广州富利建筑设计有限公司董事长。
──────────────────────────────────
王旭 2006.2-2009.2 男，1959年生，历任广州军区特运办事处处长、深圳保华公司总经理、保利南方集团有限公司常务副总经理，保利南方集团有限公司总经理。现任中国保利集团董事副总经理、保利南方集团有限公司董事长，兼任深圳市保利城实业有限公司董事、广州保利网络科技有限公司董事长、湖南保利房地产开发有限公司董事、上海保利房地产开
发有限公司董事。
──────────────────────────────────
张克强 2006.2-2009.2 男，1960年生，澳大利亚梅铎大学工商管理硕士。曾任广州军区联勤部军官，创建广州华美英语实验学校并担任董事长。现任广东华美教育投资集团有限公司总裁、广东海外留学培训学校董事长、天津英华教育投资管理有限公司董事长。此外还兼任广州市侨商会副会长、广州市专业市场商会副会长、广州市政协侨事顾问、广东省教育
国际交流协会副秘书长、全国民办教育工作者联谊会副主席等职。
昨天下午，以1593余万港币的大手笔，中国保利集团公司从香港佳士得拍卖行买回了被英法联军掠夺的圆明园文物——青铜猴头像和青铜牛头像。令为此揪心已久的国人长出了
一口气。
今天上午，记者从保利集团有关人士处获悉，自从香港苏富比拍卖行和佳士得拍卖行要拍卖1860年被英法联军掠夺的圆明园珍贵文物的消息传出后，立即引起了国人的关注。国家文物局上月29日已正式要求这两家拍卖行立即停止拍卖，香港民众也对此表示强烈抗议，但这两家拍卖行却对此置若罔闻，如期举行拍卖。昨天下午，十多名抗议者因不满佳士得公司而到会场抗议。由于有人企图冲入会场，酒店需要关门，引起牛股者和在场的警卫发生冲突。眼看国宝遭此噩运，保利集团毅然出击，分别以818．5万港币和774．5万港币的天价将青铜猴头和青铜牛头两件国宝买下。“这两件国宝是属于全体中国人民的，保利此举完全
是出于爱国情结”。{保利公司背景}.
保利集团拥有自己的艺术博物馆，里面收藏了多件保利从海外购回的珍贵青铜器。据悉，
此次从香港购回的这两件国宝有可能在保利艺术博物馆内展出。
另据介绍，明天，香港苏富比拍卖行将按计划拍卖另外两件圆明园国宝——乾隆款酱地
描金粉彩镂空六方套瓶和乾隆錾花铜虎首，保利集团将继续予以关注。
注: 圆明园国宝牛首、虎首、猴首和猪首四件兽首铜像是圆明园内海晏堂前水力钟构件，是十二生肖中的四种，与鼠、兔、龙、蛇、马、羊、鸡、狗按规律交错排列构成一组喷泉，实为海晏堂前一个别致的水力时钟，在国际上具有极高的艺术价值和鉴赏价值。因1860年英法联军劫掠而流失海外，其中猴首、牛首、虎首于 2000年春由中国保利集团公司在香港以总价3000多万港币拍得，猪首于2003年9月由澳门著名实业家何鸿燊捐赠给保利艺术博物馆，四件国宝从此得以永久性珍藏在保利艺术博物馆内。其他因战争流失在海外的另外8
件国宝现或藏于其他国家，或下落不明。
感觉保利不只国家队概念，甚至有中央背景，否则哪个企业会有闲钱收购国宝？
再看看合作伙伴: 李嘉诚、李泽楷
巨头抢先拿到海棠湾“入场券”电讯盈科—和黄地产、保利集团、上海联合体与三亚签
署170亿元合作意向
备受社会各界瞩目的三亚海棠湾开发，今天在上海率先落下第一锤，对海棠湾志在必得的三巨头———李嘉诚、李泽楷父子的电讯盈科———和黄地产、中国保利集团、上海联合体，今天同时与三亚市正式签署海棠湾合作开发意向，意向投资额达170亿元，其中李嘉诚、
李泽楷父子拟投50亿元，另外两家分别投资60亿元。
在签约仪式上，海棠湾的开发也成为媒体关注焦点。省委常委、三亚市委书记于迅在签约仪式上表示，由于海棠湾是海南目前最大的项目之一，也是省委省政府最为关心和重视的项目，前期已经进行国际招标进行概念设计。三亚将按照统一规划，政府主导，企业参与，市场运作，滚动开发，分批建设的原则开发海棠湾，目前已有很多企业报名开发海棠湾.
参加签约的三亚市市长陆志远在接受本报记者采访时表示，海棠湾的开发模式与博鳌不同，没有主开发商，各开发商将在总体规划的指导下，分别进行相关区域的开发建设。
已经取得第一批入场券的中国保利集团则信心十足，该公司副总经理王小朝说，三亚是我国唯一的热带海滨旅游城市，具有得天独厚的自然条件和富饶的自然资源，海棠湾的开发已经列入省市政府的发展计划，并已拟制概念性总体规划，这一开发将对省市经济社会发展起到带动作用。同时表示，将把该集团在文化、旅游、地产的互动发展方面积累的一些经验，{保利公司背景}.
运用到海棠湾的开发中，高水平做好海棠湾的开发建设。
江泽民总书记为保利集团题词：“团结奋进，办好保利。”
.....................................................
中国保利集团公司是1992年经国务院批准成立的国家计划单列企业集团，现为中国169家
国有重要骨干企业之一。
1994 年6月，保利公司成立十周年之际，江泽民总书记为保利公司题词"团结奋进，办好保利"，李鹏总理的题词"博采众长，开拓进取"，李岚清副总理题词"坚持质量第一，信誉
篇二:《保利地产战略环境分析》{保利公司背景}.
保利地产战略环境分析
随着我国房地产市场竞争的日益加剧，房地产调控政策
的频繁出台，加之我国经济形势忽明忽暗的局面，房地产企业的
发展面临着巨大的挑战。大多数房地产企业开始调整自身产业结
构以及发展战略，为新一轮的经济形势以及竞争做准备。在新的
经济形势和竞争形势的冲击下，保利地产必须高度重视自身的发
展战略，做好战略规划，才能在竞争日益激烈的房地产市场持续
发展。本文通过分析保利地产内部环境与外部环境，再结合SWOT
深入分析，从而确定保利地产总体发展战略，并提出合理的战略
实施措施。
保利地产 内外部环境 SWOT分析 总体战略
保利地产作为一家大型的国有控股房地产开发企业，拥有强大的军工和央企背景，开发的房地产项目遍及全国十多个城市，企业先处于较为稳定的发展阶段。在面对低迷的房地产市场也相对竞争激烈的房地产市场中，如何抢占市场占有并保持优势是保利地产面临的严峻问题，那么，保利地产该如何以策略去迎面解决？
一、保利地产外部环境分析
1、宏观环境分析
（1）政策因素 为了稳定房地产市场健康成长，我国坚定不移地加强房地产市场的调控，在对于首套购房者享受首付优惠的同时，央行最近也下调了贷款的利率。限贷放松和降息无疑将低迷的房地产市场重新拉了回来。但是，不动产的实名登记也会对房地产的销售造成不小的影响。目前中国宏观经济已进入调整期，尽管2014年国家出台了许多房地产激励政策，也放松了对市场的限制，但是从第一季度的数据来看，房地产投资的相关数据仍在继续下滑。
（2）经济因素 国家统计局公布了2015年第一季度经济数据，初步核算，一季度国内生产总值140667亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%。分产业看，第一产业增加值7770亿元，同比增长3.2%；第二产业增加值60292亿元，增长
6.4%；第三产业增加值72605亿元，增长7.9%。从环比看，一季度国内生产总值增长1.3%。很明显，在经济改革的攻坚期，当前我国宏观经济仍然处于触底阶段。同时，从2014年楼市表现来看，尽管大部分城市楼市限购政策已取消，“央四条”与降息等刺激性政策也出台、各个地方政府也出台“救市”措施，“330新政”已明确二套房最低首付四成、营业税免征门槛由5年变为2年，但是，从一季度楼市表现来看，大部分城市楼市仍有“去库存”压力，起码在上半年不可能有明显好转。
（3）社会文化因素 建筑不是冰冷的钢筋混凝土，建筑具有深刻的社会文化内涵，文化因素对房地产消费者行为有着最广泛而深远的影响，房地产企业之间的
竞争也深入到文化竞争。文化因素在顾客购房决策中越来越受到重视，在综合因素的多项指标中，文化因素的权重越来越突出。随着人类物质文明的不断发展，人们从基本生理生活需求逐渐延伸为对文化艺术精神享受的追求。现代社会的人们不仅仅追求居住物质环境，更追求居住文化氛围。保利房地产文化丰富多彩，开发过程中的每一个环节都体现着文化，将具有相同文化修养与文化追求的人们凝聚在一起，并取得价值观的认同，从而达到有效的沟通，建立起与顾客的亲密关系。
2、行业环境分析
（1）供应商议价能力 土地作为房地产开发最基本的资源，政府是开发商唯一的供应商，在谈判中往往处于绝对优势地位，而政府要以出让土地使用权收入来维持地方财政支出，土地财政的依赖状况短期内难以改变，造成政府也在相当大的程度上控制着建房和买房的融资成本，议价能力极强。而保利地产强大的背景以及人脉优势，会在一定程度上增加其竞争土地的优势。对开发供应商而言，现在在房地产开发过程中，外包服务竞争十分激烈，而且进入门槛较低，其议价能力较低。随着建筑产品规格不断提高，建材设备在房地产项目成本中的比重越来越大，房地产开发企业多以集中采购的形式来降低成本。对于大型地产商保利集团来说，建材设备供应商都非常重视与其合作，给予其较大的让利空间以换取市场份额。
（2）行业竞争者 房地产的高额利润使众多房地产企业迅速崛起，形成了数十家大型的地产集团，也早就了一部分地区性强势企业，竞争形势十分激烈。而行业龙头---外科集团，其强大的销售规模和融资能力，无疑加强了万科集团的竞争力，再加上其完善的公司治理结构、快速应变的营销策略等，使万科集团巩固了其在房地产领域的霸主地位。而作为二三线之王的恒大地产，其战略眼光专注于二三线城市，政府也乐意大型企业投资，恒大地产也从中博取利润，恒大地产的超常规、跨越式的发展让其得到高速发展，并巩固了在二三线城市的地位。其他的房地产也对保利造成威胁，例如：龙湖集团、绿城集团、富力、华润等利用自己的特色占领市场。
二、保利地产的内部环境分析
保利地产在过去十年的迅速发展并成为行业领先者之一并非偶然，其中一个主要原因在于保利集团对其内部环境进行了大规模改革。企业的内部环境分析帮助其正确确立企业内部诸多方面的优劣势，营造优秀的内部环境是保利地产当下所必须
。
1、经营现状 根据保利地产公布的2014年财务报告显示，2014年保利地产营收和盈利规模稳步提升，利润率保持稳定，2014年实现营业收入1091亿元，归属于上市公司股东净利润122亿元，同比分别增长18.1%和13.5%。而销售面积和新开工面积方面，2014年保利地产实现签约面积1066.61万平方米，签约销售金额1366.76亿元，同比分别增长0.21%和9.09%。项目新开工面积1772万平方米，竣工面积1363万平方米，在建工程面积4968万平方米，同比分别增长4.7%、
7.9%和11.2%。从经营现状来看，保利地产在2014年的发展有所放缓，其原因也是得益于2014年经济形势以及政策的干预。
2、财务现状 截止报告期内，公司总资产3658亿元，负债总额2848亿元，净资产809亿元，资产负债率为77.9%，较2013年下降0.08个百分点；期末预收账款1133亿元，扣除预收账款后的其他负债占总资产的比例为46.9%，负债水平较为合理。公司新增金融机构贷款620亿元，成功发行第二期5亿美元票面利率5.25%的高级债券，年内完成150亿元人民币票据注册，年末账面资金401亿元，现金流平衡情况良好。
3、组织结构 保利地产采用的是总部--子公司的两级管理结构：董事会是企业最高决策机构，总经理是董事会决策的执行者，也是企业日常经营管理的最高权力者；分管技术、营销、财务的副总经理 和董事会秘书是总经理的左膀右臂；公司总部设置的部门包括董事会办公室、人力资源中心、投资管理中心、财务管理中心、品牌管理中心、技术研发中心等。根据科学、精简、高效、透明的原则。并充分考虑母子公司的规模因素，避免各中心部门职能交叉、缺失或权利过于集中，形成各部门各司其职、各负其责、相互协调、相互制约的工作机制。
表1-1 保利地产总部部门职能简介表
4、企业文化 保利地产坚持以经济效益为中心，以房地产为主业，务实立足、创新市场、规范经营、追求卓越为企业核心价值观， 致力于将集团打造成为在各主业领域具有行业领导地位、管控能力强、国际化程度高、公司治理优良、具有高度社会责任感、具备可持续发展能力、进入世界500强的大型跨国企业集团。传承了人民军队服从命令、听党指挥、英勇善战、服务人民、勇争第一的优良传统，锻造了保利集团公司“忠诚可靠、纪律严明、执行力强”的独特企业文化。这种一往无前的企业精神和过硬顽强的作风，使集团公司在激烈的市场竞争条件下，彰显了强大的生命力。在长期实践中，集团公司企业文化在继承中不断创新，文化内涵得到丰富和发展。 其经营理念为：以国家利益为重、和者筑善、宏扬社会主义文化、低碳环保安全。
三、SWOT分析
看，保利地产总体处于相对内部优势大于劣势、外部机会稍劣于外部威胁的状况。因此应选用发挥企业内部优势而规避外部威胁的ST战略。企业可以充分利用原有生产经营领域的各种资源，减少开发新产品和新市场所必须的巨大资金投入和开发风险。同时，政策的偏向性有利于保利地产在稳中发展，加强外部建设以提升企业综合竞争力，加快产品结构调整，积极开拓新的利润增长点。
四、结语
随着房地产市场竞争的日益激烈，调控政策的频繁出台。但房地产的调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势，以二三线城市为主的城市化进程、中国经济的持续快速增长，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。优胜劣汰是每个行业发展的必然，对于有实力、有品牌、管理规范的公司这既是一种挑战，更是一种机遇。以科学发展为主题，以转变发展方式为主线，密切关注政策和市场，努力提高集团管控能力，积极实施“走出去”战略，继续提升和充分发挥“保利”的品牌价值和优势，坚持做强做大房地产主业，致力于把保利打造成为主业领先，管控高效，治理优良，具有高度社会责任感的世界一流跨国企业集团。 ：
1. 我国房地产的现状及发展趋势 ，郭劲光，2009投资经济上期
2. 房地产企业战略管理基础 ，吴良伟，2012上海人民出版社第二版
3. 保利集团发展战略研究 ，徐爱玲，2009硕士学位论文
4. 中国保利集团2014年经营业绩，新浪博客，2015-03-24引用
5. 600048保利地产公司概况，侃股网，2013-04-08引用
篇三:《保利地产融资分析》
保利地产融资分析
摘 要：本文首先介绍了保利地产的公司背景和房地产市场的行业背景及其对发展趋势，从对保利的分析中提取出对房地产企业的融资进行的分析。着重对房地产常采用的几大融资方式做了一定程度上的介绍，分析了相应的优劣之处，并给出了一些建议。
关键词：保利，房地产，融资
Analysis of the financing ways of POLY as a real estate company
Abstract: This paper firstly introduces the background of poly real estate company and the real estate market , the development trend of industry background, extract on real estate enterprise's financial analysis from the analysis of poly. This paper focuses on some important financing ways that the real estate usually uses , analyzes the relative merits shortcomings of these financing methods, and presents some suggestions.
Key Words: POLY，Real estate，financing
1 公司背景
保利地产是中国保利集团控股子公司。目前保利地产已在北京、上海、广州、长沙等全国十多个大中城市，成功运作近60个开发项目， 2007年保利地产计划新开工面积360万平方米，完成直接投资125亿元。作为中国地产行业的强势品牌，保利地产的品牌价值和综合实力均位居全国二强，在国有房地产企业中位居榜首，是IPO重启后的首家地产上市企业。自2007年1月起，公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中证100”指数样本股。截至2007年8月，公司总资产已达300亿元，总市值已超一千亿元。
2 行业背景
2.1 国家政策
继去年年底密集出台房地产调控政策以来，2010年1月7日，国务院办公厅再出“国十一条”，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。 住房和城乡建设部部长姜伟新1月5日提出，要继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。同时，要对去年以来新出台的不符合调控要求的地方性房地产政策及时进行清理和调整，采取针对性措施，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。
2.2 市场行情
2.2.1 房地产市场进入调整期
2000年以来，我国房地产投资一直占GDP5%以上的份额，2006年、2007年更是连续两年超过10%，是事实上的支柱性行业。并且，房地产业的产业链条很长，对相关的建材、钢铁、水泥、家居等行业有着很强的拉动作用，关系到整个经济的发展状况。同时，从目前的政府财政收入来看，根据国土资源部公报数据，2004年-2006年，全国土地出让金分别为5894亿元、5505亿元、7677亿元，2007年1月-11月为9130亿元，占全国财政收入的比重接近20%，卖地已经成为地方财政收入的重要源泉。加上房地产开发环节的营业税及其附加、所得税、土地增值税等直接税费，两者合计约占财政收入的27%，若考虑相关建材、建筑等行业，贡献的收入就更大了。甚且，如果房价崩盘，可能会使房市丧失进一步发展的基础，并引发我国的金融危机和社会动荡。故无论是中央政府还是地方政府都不希望房价下跌幅度太大、太快。
2.2.2 中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好
虽然短期内，房地产市场因为价格过高导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供应依然偏紧。从需求来看，我国目前城市化率约为45%，正以每年1%左右的速度快速增长，保守估计，每年有约1300万人口进入城市，按目前人均27平米计算，这部分需求约3.5亿平米。我国目前存量住房约160亿平米，以平均使用50年计算，每年折旧拆迁量约为3.2亿平米。此外，目前城镇人口已接近6亿，改善性住房需求按0.5平米/人/年计算，这部分需求约3亿平米，上述几项总需求接近10亿平米，而2007年的竣工量只有5.8亿平米，缺口巨大。从房地产的具体开发数据来看，近几年来，全国商品房竣工面积与销售面积之比一直呈不断下降的趋势，2005-2006年，竣工销售比约0.87，2007年下降至0.76，供不应求情况严重。商品房开工面积、施工面积与销售面积之比也一直下降，土地购置面积也未相应增长，近三年来明显低于销售面积，这显示未来几年供应紧张的局面难以得到缓解。从四大一线城市来看，其情况基本类似，但2007年新开工面积与销售面积之比只有0.91，因此，在价格得到适当调整后，供不应求的情况将会继续出现。
3 保利融资
对一个房地产企业而言，资金支持是极为重要的。从过去的经验来看，推动房地产企业发展的资金主要是银行贷款、企业自筹（主要是预售房款）和资本市场融资等。由于我国房地产企业发展时间短、企业规模小，企业内部筹资能力极为有限，因而，房地产企业更多是依靠银行贷款、股权融资、债券融资等外部融资方式缓解企业发展的资金不足。保利地产以其良好的资信、雄厚的实力获得了更多的融资渠道和资金支持，为自己的发展打下了坚实的基础。
3.1 股权融资
企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新的股东的融资方式。股权融资所获得的资金，企业无须还本付息，但新股东将与老股东同样分享企业的赢利与增长。股权融资的特点决定了其用途的广泛性，既可以充实企业的营运资金，也可以用于企业的投资活动；债权融资是指企业通过借钱的方式进行融资，债权融资所获得的资金，企业首先要承担资金的利息，另外在借款到期后要向债权人偿还资金的本金。债权融资的特点决定了其用途主要是解决企业营运资金短缺的问题，而不是用于资本项下的开支。
面对银行日渐苛刻的贷款条件，亟待发展的房地产企业只能转而寻求资本市场的支持。随着资本市场的发展，直接融资的作用日益明显。发行股票，可以在一定程度上解决前述代理成本问题，虽然此情况下
所有者与经营者之间仍然存在一定的目标错位，但是相关的约束机制能使这种代理成本尽量达到最小化。然而这是与西方国家发达而完善的资本市场相联系的。在我国现阶段，资本市场存在诸多弊端，股票市场上的投机气氛过浓，我国房地产业有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发直接融资占比例较小。上市是企业获得资金，实现资本运作的主要方式之一。但由于房地产开发属于资金密集型、管理密集型的投资行为，具有周期长、风险高的特点，所以出于金融安全的考虑，房地产企业上市皆需严格审批，上市融资的规模和时机一直受到限制。中国证监会在《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》中规定：“自2004年1月1日起，除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市；同时，为使发行人最近3年盈利具有可比性，要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化，实际控制人未发生变更。”毫无疑问，首发上市融资额比较大，是一种比较理想的融资方式。但首发要求的条件高，时间长，程序复杂，我国大多数房地产公司都无法达到此要求。近几年，国内挂牌上市只有栖霞建设等极少数房地产公司。有些房地产公司则采用借壳上市这一迂回方式，如中远发展、金融街等，这些公司确实有些实现了在股票市场融资。但是由于房地产公司业绩的波动性比较大，只有很少一部分公司能够达到再融资的条件。2002年，能够达到再融资条件的房地产上市公司不到总数的10％，对于大多数房地产企业，上市并不一定是最好的融资方式，因为上市需要公司财务透明度很高，运营操作能力很强，而我国很多房地产企业不愿意提高财务透明度，公开自己的财务状况。另外，股权融资的成本很高，银行贷款、债券融资的成本相对较低，所以房地产开发企业一般不轻易采取股权融资。
3.2 债权融资
债务融资是企业通过出售债权来融资，如出售应收账款等债权。由于历史原因， 债务融资产生的结果是增加了企业的负债或者增加了企业的或有负债，按渠道的不同主要分为银行信用、民间信贷、债券融资、信托融资、项目融资、商业信用及其租赁等。
银行信用是债务融资的主要形式，但对占民营企业绝大部分的中小民营企业来说，获得银行的贷款是很多企业不敢设想的事情。据深圳市信息统计部门了解，深圳近10万家中小企业，至少有一半以上从未在银行贷到一分钱；大约1／3的企业即使有贷款，总金额也在200万元以下；只有极少企业能从银行贷到够用的资金。
发行债券为企业融资是我国当前大力提倡的一种融资方式，符合国家的大方向。但是现阶段在我国利用债券进行融资具有许多制约因素：
1、我国的信用评价体系尚未建立，社会信用普遍缺乏，这样一方面企业发行债券的利率不好确定，另一方面发行债券的可接受性也大打折扣。
2、我国公司债券二级市场尚不发达，导致公司债的流动性不强，这也严重阻碍了公司债的大力发展。{保利公司背景}.
作为房地产开发企业，其超过普通企业的高风险性使得债券的发行更加困难。因此，不解决我国资本市场发展中出现的问题，不完善我国的房地产开发企业，通过资本市场拓展房地产企业的融资渠道只能是痴人说梦。但是资本市场的发展和房地产开发企业本身的完善是一个艰巨的系统工程，不可能一蹴而就，因此，在近期意图通过资本市场来为发展房地产提供融资便利具有很大的不现实性。通过以上分析我们可以看出，一方面房地产企业的融资渠道并未拓宽，另一方面旧有的融资渠道也不顺畅，这与现阶段发展房地产需要大量的资金投入相矛盾。作为金融中介的信托公司具有强大的金融。
3.3 银行借贷
国内房地产业的发展基本上是在国有银行支持下迅速膨胀起来的，国内房地产企业的融资绝大部分依靠银行这个唯一渠道。有资料显示，目前房地产开发企业项目投入资金中约有20％至30％是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30％至40％的资金，这部分资金也多是向银行借款。这几项累加，房地产项目中约有60％以上的资金来自银行。但目前房地产业对银行信贷的依赖程度实际还不止于此，正如《财经》杂志所披露的信息那样，国内不少房地产商基本上“空手套白狼”，再加上以骗贷为目的的假按揭，使得整个银行体系充满着风险。据不完全统计，2003年1－10月份房地产开发投资资金来源如表1所示。2003年1—10月全国开发资金来源于银行对开发商发放的贷款占24.2%，企业自筹占29%，由定金、预收款构成的其他资金占46.1%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的住房抵押贷款。因此，房地产开发资金约有70%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
在全行业高速发展的浪潮中，较快增长的商品房销售额和持续上扬的房价使房地产企业不断加大房地产开发的投资力度，因而，房地产企业比以往要求更多的银行贷款支持其加快发展，
正是在银行的支持下，
篇四:《企业战略分析报告-保利地产》
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