篇一:《买二手房小心陷阱》
20世纪90年代以来，随着我国房地产业的兴起，房产中介行业蓬勃发展。据统计，目
前我国共有房产中介机构5万多家，从业人员近百万，佣金规模超过300亿元。在房地产开发经营和消费的供求市场上，房产中介越来越广泛和深入地为交易主体提供各项经纪服务。尤其是在二手房交易领域，房产中介对活跃市场、促进繁荣、满足人民群众多样化需求的作用更为凸显。
然而，值得警醒的是，在高交易量的背后，因房产中介违法、违规经营而引发的房屋类居间合同纠纷，正呈现出高发、复杂、矛盾多元的态势，严重干扰了二手房交易市场的正常秩序。
房产中介不规范经营行为具有多种表现形式，如对不允许上市交易的房屋违规代理挂牌出售、为交易双方规避法律出谋划策、吃差价、乱收费等，下面重点对两种常见的房产中介不规范经营行为进行介绍和解析，以使读者充分了解房产中介不规范经营行为的危害，防止自己买了无法买到手的假房。
小心卖房人卖假房
房产中介疏于审查关键信息的真实性，往往为房屋居间合同及买卖合同的履行埋下隐患。
如房产中介未对客户出示的身份证、房产证验明正身;未审查待售房屋是否有抵押、出租或私搭乱建情形;未审查卖房人是否为房屋产权人或经合法授权的人;对于待出售房屋为夫妻共同财产的，未要求不在场一方出具同意出售和委托办理的证明;对于待出售房屋为遗产的，未要求全体继承人出具同意出售和委托办理的证明;对于出卖人授权他人办理居间委托手续的，未审查和留存委托人的书面授权等。
上述信息一旦因房产中介疏于审查而出现虚假情形，往往成为房屋出卖人或买受人因房价涨跌等因素而毁约的主要理由，此时，毁约方很可能以出卖人无权处分、代理手续不全等为由主张房屋买卖合同无效，并以此为由拒付或要求返还居间费。上述情形引发的诉讼在实践中占据了较大比例。
未经全体继承人同意处置遗产无效
王先生看中了一套二手房。签约时，中介公司并未告知该房屋的权属情况，仅提供了登记房主的户口本、死亡证明及房主妻子李女士的出售房产证明，即促成王先生与李女士签订了房屋买卖合同。在履行合同过程中，房主的子女向法院提起了确认买卖合同无效的诉讼，后经法院判决，确认房主妻子李女士无权单独处置房屋，该房屋买卖合同无效。因诉讼期间房屋价格飞涨，王先生购房不成，造成较大经济损失。
承租人伪造卖房委托书骗取购房款
张小姐看中了一套二手房。签约时，登记房主并未到场，仅有房屋居住人赵某持房产证复印件和房主的授权委托书出现，张小姐对此提出质疑，中介公司为促成交易，向张小姐解释说没有问题，只要有授权委托书即可安全交易。后张小姐向赵某支付定金10万元，赵某从此一去不复返。经查，赵某原系房屋承租人，租期即将届满，其伪造授权委托书意在骗取
购房款，中介公司未亲见房主亲笔书写授权委托书即力促张小姐与赵某交易，未尽合理审查
义务。
篇二:《二手房(死亡继承)案例》
非诉讼典型案例培训
关键词：死亡、继承、遗产公证、
案情陈述：
A、B为房地产权利人，二人在我司居间下与买受方C签订了《上海市房地产买卖合同》。但在买卖合同履行过程中，过户之前权利人之一的A突然死亡。导致该次交易无法在约定日期内过户。A父母已故，但膝下有甲、乙、丙子女三人，三人均表示不会放弃继承权。甲、乙二人对本次交易表示反对，丙表示支持。此种交易如何操作？
涉及问题：
1、死亡继承
2、债的继承与履行
3、不可抗力下的违约认定
法律分析：
本案中由于出卖方之一的A在交易过程中突然死亡，随之产生三个衍生问题。房地产中属于A的份额谁有权继承？继承人继承了A的所有权后，是否可以拒绝履行该次交易？买受方C是否可以以未能按时过户为由解除合同，要求出卖方承担根本违约责任？
问题一：根据继承法第十条规定：第一顺序继承人为配偶、子女、父母。故本案中A的子女甲、乙、丙均有继承权。
问题二：根据继承法第三十三条的规定，继承人不得只选择继承被继承人的债权而拒绝履行债务，换句话说就是继承人继承被继承人的债权必须同时继承其债务。故本案中，继承权人不得拒绝履行本次交易，而应按照买卖合同之约定继续履行。
问题三：根据合同法第一百一十七条的固定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任„„A的死亡可归于不可抗力因素。故C不得以出卖方无法的约定日期内过户为由解除合同并承担根本违约责任。
问题四：相关的遗产继承公证程序及继承的相关税费问题。
处理建议：
我司的宗旨是促成交，成交才有佣金。故本案的处理宗旨亦是促成交。
一、 继承人中的甲、乙反对本次交易，故先从二人入手。对其二人灌输法条，告知其若要继承债权必须履行债务这一概念。
二、 买受方C希望搞违约金。明确告知C“A的死亡属于不可抗力，其不得以此为由主张任何根本违约金。”{买二手房入住不到一个月死亡}.
三、 遗产继承公证的操作程序及继承的相关税费问题：
法定继承：1.一、由派出所开出死亡证明；二、死者单位开具死者亲属关系证明；
三、提供户口簿，带着以上三个证明由我司业务员陪同出卖人及共同继承人到上海市公证处办理《遗产继承公证》。2.带着公证处的证明和原来的房产证及相关权益人的身份证明及死者的死亡证明去办理新的房产证；3.待新产证办出后与购买方办理房屋产权过户手续。
遗嘱继承：1.遗嘱继承中办理《遗产继承公证》须出具公证遗嘱，而只有在两种情况下才能出公证遗嘱：一、死者生前已办理过公证的公证遗嘱；二、只有两个没有利害
关系的当事人在场见证下所写的遗嘱可以进行公证并作出公证遗嘱。由相关的权益人带着公证遗嘱和自己的身份证明去办理〈遗产继承公证〉；2.带着以上的遗嘱公证和相关权益人身份证明及死者的死亡证明去办理新的房产证；3. 待新产证办出后与购买方办理房屋产权过户手续。
对于继承的相关税费问题：
法定继承的遗产不缴纳税款，如果为夫妻一方死亡而另一方放弃继承由子女全部继承该房产的，继承人要缴纳未死亡一方所放弃的相关份额房地产的契税；而遗嘱继承一般不用缴纳税款。关于相关费用还是需要缴纳的。
篇三:《2015房价走势难测,十种房子便宜死也不能买》
2015房价走势难测，十种房子便宜死也不能买
搜房 南京二手房网 2014-11-18 [提要]“2014年，很多人说中国房价已经面临全面失控。然而事实真的如此吗？2014年已经快要，房价并无太大波动。同样，2015年房价依然难以预测是涨是跌。不过，无论房价是暴涨还是暴跌，有十种房子千万不要买！这十种房子户型是大大忌，入手就贬值。 2015年房价依然难以预测是涨是跌。不过，无论房价是暴涨还是暴跌，有十种房子千万不要买！
2015房价走势难测 十种房子便宜死也不能买
一、穿心剑格局的户型
入户门正对走廓或通道，其形如利剑穿心而入，这样的格局，在风水上叫“穿心剑”。走廊或通道的长度越长，穿心剑的煞气越强。如果住宅内部的进深小于走廓的长度，则为祸最大。
二、手枪型的户型
有的房子，从平面图来看，整个户型的形状就像一把手枪，这样的户型缺角严重，且寓意不吉，最好避开。
三、刀把形的户型
刀把形的户型，就是指房子的整体形状就像刀把一样。这样的户型也存在着严重的缺觉，同样也有不好的寓意，建议避开。
四、三角形的户型{买二手房入住不到一个月死亡}.
三角形的不稳定，以及风水上的种种不良寓意，足以让你退避三舍。
五、锯齿式的户型
有的户型看起来参差不齐，不太规则，类似于锯齿形。这种户型并不少见，如果有条件选择其他户型，这一种最好放弃。
六、有尖角的户型
有的房子，从平面图来看，形成了不同程度的尖角，这样的户型，本身就具备了形煞，就像窗外正对的各种形煞一样，都会对居住者产生非常不利的影响。
七、走廊式的户型
有的户型，形状狭长，长宽不成比例，就好像一个长走廊，宽度不够，这样的房子，让人看了就别扭，更不要说长期居住了。
八、空气不流通的户型
有的房子的窗户少或者小，造成室内外空气流通不畅，通风不良，使得肮脏污秽的气流不易排出，新鲜洁净的空气难以进入。长此以往，身心都会受损。
九、有穿堂煞的户型
“穿堂煞”是指气流从入户门可以直接吹到窗户或阳台的格局，这样的户型空气对流太旺，室内一直有风，会造成磁场的不稳，不仅容易让居住者情绪不稳定，没有安全感，而且还对人气、财气的积聚有不利影响。
十、卫生间位于中心位置的房子
这种情形是非常不利的。卫生间为家中污秽之源，如果正好位于房子的中心位置，将不利于所有居住者的各方面运势，避开为吉。
篇四:《二手房交易的注意事项》
流程
一：
1. 全款流程：
审核资质——签署买卖合同——资金监管——打印网签合同——缴纳税费——办理过户——物业交割——资金解冻。（目前时间20-30日“保守”）
2. 商业贷款：
审核资质——签署买卖合同——打印网签合同——评估——资金监管——面前——缴纳税费——办理过户——物业交割——资金解冻。（30天）
3. 市属公积金：
审核资质——签署买卖合同——打印网签合同——评估——面签——资金监管——初审——复审——缴纳税费——办理过户——物业交割——资金解冻。 以上资金的监管的时间只要在签署买卖合同之后过户之前就可以。可以由买卖双方协商决定
二：注意事项
1. 核实卖方身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看他的档案资料；
如果是卖方有代理人，看他有没有经过公正的授权委托书。
2. 到房产局查验卖房的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则
须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如果是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
3. 如果通过房屋中介购房，购房者要悬着正规的、有一定信誉度的中介机构。必要时可查
阅中介机构应具备的“两证”：一、为工商部门颁发的营业执照。二、为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
4. 仔细核对卖房身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否是一致，原则上
是一个字都不能错。
5. 如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成
本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留有限购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外、军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下一律不得出售。
6. 如果所购房是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。
7. 如果了解所购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买；已列入拆迁公告范围的房屋或
被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章的建筑房屋；存在产权争议的房屋。
8. 对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除了对房屋户型、结构、用
材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解供用电情况、水质、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。 9. 关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交
价明显低于市场价时，或者所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖房的任何承诺均应体现在合同中，不能口头约定代之；因为口头约定一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条件主要包括：
房屋面积及附属设施
贷款及付给方式
土地使用年限
房屋交付期限
违约责任
如果选择了按揭的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。
10. 资金监管又称第三方监管。主要用以房地产交易。是指买卖双方的交易资金不直接通过
经纪公司，而是由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的资金监管“专用账户”进行划转。该账户属于银行。当规定期限内购房者过户后，该资金将划转到院业主的账户下，否则将划转到购房者的账户下，因此资金监管需要买卖双方都在监管银行开有账户，银行是资金的监管主体，从而保障了买卖双方的交易的资金安全，维护了双方的权益。
三、合同注意事项
1. 当事人的姓名、住所，有助于搞清当事人的具体情况、联系办法、以免受骗。
2. 标的。既双方要进行交易的二手房，这是合同的关键。要写明房屋位置、性质、面积、
结构、格局、装修、设备设施等情况；写明房屋产权归属，是否共有财产；元售房单位是否允许专卖；是否存在房屋所有权的纠纷；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费及其他费用交费状况；房屋相关文字资料的移交过程。
3. 价款。写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请贷款；定金；尾款
4. 履行期限、地点、方式。写明交房时间；条件；办理相关手续过程；如何寻求中介公司、
律师评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇到价格上涨、下跌时如何处理。
5. 违约责任说明。违约责任及如何承担违约责任；违约金的计算与给付；在什么情况下可
免责；担保的形式等。
6. 解决争议的方式。写明是采取仲裁方式还是诉讼方式，若采取仲裁凡是解决争议，应按
照《仲裁法》的有关规定条款。
7. 合同生效条款。合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效期限；致使合同无效的情
况；无效的免责条款；当事人要求变更或撤销合同的条件；合同无效或被撤消后财产如何进行返还。
8. 合同终止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还等。
只要过了户就没有问题了，就意味着房地局通过审查。
案例一：※房屋买卖不过户'可以公证吗? ※
办理委托公证只能保证在卖主方面不出问题的前提下，到时候办理更名手续。卖主可能出现的问题：房主死亡，出现继承纠纷；一房两卖；房价上涨卖主反悔；卖主因为债务纠纷导致所出卖房产被法院查封冻结等等问题{买二手房入住不到一个月死亡}.
案例二：房产买卖公证,但是不过户可以吗?有套商品房想卖掉,但是因为个人原因暂时不办过户,卖给A(熟人),只是去做公证,等一年后,A把房子卖给B,我可以协助过户,这样手续会繁琐吗,比较大额的费用有哪些?以上述情况,在过户给B之前,房子所有权归我还是A?我们各自有什么风险?
按照这种情况应该是做个委托公证,1年后A把房子卖给B不需要你出面A也可以卖房,做公证A给你房款算是大额的费用;房屋过户之前所有权属于你,A相当于是你的委托人;你
的风险是这1年占用的你购房名额,因为房产还在你的名下;A如果做一个个人对个人的抵押就没什么风险啦,如果什么都不做的话,你可以挂失房本或者撤销公证都是A的风险。
篇五:《二手房交易常见避税方法及风险》
二手房交易常见避税方法及风险 歪招之一：先签合同后过户即“以租代售”
规定原文： 国家税务总局相关通知中规定，对个人转让自用 5年以上，并且是家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税。此外，购买商品房满5年出售的，免征营业税。 避税方法： 先签房屋买卖合同，约定房屋售价，买主付给房主租金抵扣房款。 双方约
定，等房子满了 5年再去办理过户手续，以此规避税费。
案例分析： 王小姐在朝阳区看中一套二手房，价格 34 万元，面积合理，装修也不错，王小姐很满意，便告诉中介想买下这套房子。中介却告诉王小姐，这套房子是房主 2003 年才购买的，按相关规定，购房未满 5 年需征收 5% 的营业税。见王小姐打起了退堂鼓，中介便给王小姐出了一个主意，让王小姐和卖方先签房屋买卖合同，约定房屋价格。说明房屋归王小姐所有，王小姐把购房款交一部分给卖方， 5 年后再去办理过户手续，这样就可以
“ 合理避税 ” 。
专家评论：这种方式的市场潜在风险很大。房屋系不动产，不动产物权变动的公示方式为登记，也就是说，不动产买卖，仅有当事人双方达成的协议，尚不能发生法律效力，只有在相关房屋登记管理部门办理登记过户手续后，不动产买卖合同才发生法律效力。以先签合同后过户的方式转让房产，在合同期间，当房价波动较大时，房主可随时毁约，宁可赔偿违约金也不卖，买方则只能重新选择房源，这对买方来说是一个时间和金钱上的损失。
歪招之二： “黑白合同”
规定原文： 个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。同时个人购买住房不足 5年转手
交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
避税方法： 买卖双方在合同中约定房价低于实际支付的房款，到房管部门缴纳税款时，再按照评估的价格缴纳。 这样的话虽然营业税和个税并不能逃掉，但能把合同交易价格做
低一些，缴税税基小，纳税额也会减少。
案例分析： 霍小姐2004年在亚运村以65万元购买了一套商品房，并且花了6万的装修费；今年8月份以100万卖给了王先生。如果按照实际的交易价格办理登记，则霍小姐需要交纳5.5万的营业税、1万的个人所得税(按售房收入×1%计算)；王先生也需要交纳15000元的契税。而交易双方为了避税，将合同价做到72万，则霍小姐只需要交纳3.96万的营业税，由于没有售房收入的差额所得，霍小姐就不需要交纳个税，同时，王先生的契税只需要交纳10800。这样，通过做低合同价，可以为交易双方节省的税费总共为2.96万元。 专家评论： 在众多的偷逃税行为中，虚报房价，低价评估的数量最多。但一旦 买房人再次将房子转让时，将面临两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。另一方面，买方如果动起歪脑筋，坚持以合同价为据，剩下的差价不予给付，也会产生纠纷。
同时 今年 10月起，北京市地税局将开始执行“最低计税价标准”，市区每个区域的最低计税价格都被列明，甚至精确到了具体楼盘、楼层、朝向，可以说虚报房价的路基本被堵死了。另外，在征收营业税时必须提供契税的完税发票，这意味着房产总价透明度大大提高，
房价真实可靠，想通过虚报房价来规避营业税几乎不可能。
歪招之三：抵押典当
规定原文： 国家税务总局下发了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发 2006 74号)。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请
办理免征营业税的手续。
避税方法： 买卖双方签订一份抵押或典当合同，将房屋抵押 (典当)给买家，并约定房屋转让价格，同时约定如在抵押(回赎)期内卖家不将房屋赎回，房屋所有权将归买家所有。抵押(回赎)期过后，只要卖家不履行抵押(典当)合同的约定，偿还买家的费用，买家自然取
得房屋所有权，这样，卖家就省下营业税，只要缴纳过户的契税和印花税即可。 案例分析： 张先生在丰台区购买一套 40万的房子，由房主提议：买卖双方签订一份抵押典当合同， 将房屋抵押 (典当)给张先生，并约定房屋转让价格40万，同时约定如在抵押(回赎)期内房主不将房屋赎回，房屋所有权将归张先生所有。张先生已将原有的房屋卖掉，正在收拾新家的时候。房主由于家庭原因，突然反悔，要求返还房款，并立即收回房屋！
张先生这时无计可施，只得搬出该房屋。再重新选购房子！
专家评论：这种方式没有发生买卖关系。在抵押、典当期间，卖方反悔，不想卖了，只要在约定的期间将钱退还给买家就可以收回房子，买方显然百口莫辩，只能忍气吞声。此外，
抵押典当也不存在按揭一说，买方需要一次性交足房款。
歪招之四：假赠与真买卖
规定原文：赠与行为是一种民事行为，没有发生市场化交易，一般只收取部分手续费用。根据税法的有关规定，将房屋赠与他人，受赠方须按 4%的税率纳契税，赠与方和受赠方须各缴纳·0.05%的印花税，单位赠与房屋须缴5.55%的营业税及附加税，个人赠与不须缴纳。若赠与的房屋为房改，除上述税费外，还须按国土资源部门的有关规定补缴土地出让金。 避税方法： 由于赠与的住宅可以免征上述税费，在利益的驱使下，二手房转让中的买
卖双方开始达成默契，以赠与的方式进行交易过户，从而达到避税的目的。
案例分析： 张女士三年前花 30万元在昌平买了套90平方米的房子。这几天，她正琢磨着跟买方以亲属的身份办理公证，并私下签订协议，以50万元成交。她自己算了笔账，即使以50万元估值，“赠与”转让的主要税费有:占房屋总价3%的赠与公证费，以及由买方承担的3%赠与契税，合计3万元；而在办理正常过户的情况下，交易过程中的主要税费包括:占房屋总价5.5%的营业税、买卖差价20%的个税和1.5%的契税，共约7.5万元。相比
之下，采用赠与方式可免去交易税费近4.5万元。
专家评论： 交易双方若以赠与的方式进行交易，将会存在较大的风险。其中，最大的风险是业主在 “交易”之后，有可能收不到房款。因为“买方”(即事实上的受赠方)有可能以房产是无偿赠与为由抵赖而拒付房款，这也是赠与性质决定了潜在的风险。同时，银行也会认定受赠方不需要付出任何金钱，因此受赠房屋是不能办理按揭贷款业务的，但可办理房屋过户后的抵押贷款业务，通常该类房屋的贷款额都会低。此外，政府部门还可能会对赠与的真实性产生怀疑，赠与时办理的公证可能会不成功，从而影响了下一步的“交易”运作。据了解，国家未来将有计划对受赠后出售的物业征收高额的个人所得税。按照《合同法》的规定，赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。也就是说，“买方”取得房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护。
歪招之五：生者变 “死者”二手房过户借遗产继承避税
规定原文： 对于遗产继承不动产 ,免征营业税。
避税方法： 房屋中介机构竟给卖房者开出 “死亡证明”和“遗嘱”，把根本没有亲属关系的买卖双方“变成”表姐妹，将房屋买卖关系转化为遗产继承的形式，以逃避营业税及{买二手房入住不到一个月死亡}.
个人所得税。
案例分析： 冯女士和房子的买主签订了《房屋买卖合同》，约定房屋售价为 70万元，买方于4月30日将房款全部付清。5月10日，中介公司的工作人员把买卖双方都约到朝阳区房管局，当场签订了正式的《北京市商品房买卖合同》，并声称过户手续由他们去办理。6月8日，房屋过户手续全部办理完毕，新的房屋产权证变更为买主王女士。按照合同约定，过户手续办理完毕三日内，该中介应将全部房款付给她。从6月9日起，她就多次找该中介公司，要求领取房款，但对方却以各种借口推托，之所以会这样做，是因为“房屋过户手续出现了问题”。经调查得知，此套房屋过户手续被做了手脚，房屋买卖关系变成了遗产继承关系。在朝阳区房管局档案室的《房屋产权变更材料》的底档里，卖主冯女士已经“因病去世”，死亡原因是“呼吸衰竭”。让人更加不可思议的是，底档里还有冯女士的“遗嘱”，声称冯女士与买主王女士是表姐妹关系，冯女士在生病住院期间，一直受到王女士的悉心照
料。冯女士在弥留之际，自愿立下遗嘱，将自己的房屋“赠与”“表妹王女士”。 专家评论： 房屋买卖变成遗产继承的奥秘，主要目的在于逃避税收。以这套售价为 70万元的房屋的具体情况来讲，正常交易情况下，需要交纳5.5%的营业税、20%的个人所得税、3%的契税以及印花税、登记费等，计算下来，总体税费将超过8万元。而作为遗产继承的方式，只需要交纳80元的登记费就可以办理相关手续。为躲避营业税及个税，一些“未满5年”的二手房正以“赠与”或遗产继承的方式悄然变相交易
歪招之六：夫妻假离婚
规定原文： 对个人转让自用 5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。一般来说，家庭是指配偶关系，也就是说夫妻俩的第2套住房在转让时就要缴纳
个人所得税。
避税方法： 有中介公司工作人员表示，通过假离婚，卖房者可规避个人所得税。离婚后，夫妻俩房产按照一定方式分割，分得住房的一方将物业卖出，作为单身后的唯一一套住
房，根据政策规定，可以符合家庭唯一一套住房的界定，免征个人所得税。
案例分析：2001年，谭先生在朝阳区某楼盘买了一套130多平方米的三室两厅，总价65万元。前年他又在上地购置了一套商品房，今年装修入住后，他准备将旧房出售。按照现在的市场价，谭先生旧房产可以卖到78万元左右，扣除装修和其它合理费用，大致可以盈利10万元，按照规定得缴两万元左右的个税。谭说：“如果我们假离婚，房产一人分一套，这样两人都只有一套住房了，按照规定在出售时就可以免个税了。等房产过户完成后，
我们再复婚。两个手续费只用交几百元，比个税少了不少。”
专家评论： 因为是假离婚，双方在办理离婚手续对财产的分割不会作过多考虑。因此，离婚后一但出现一方为了私利而拒绝复婚的话，另一方是很难维护自己的合法权益的，因此通过这种方式来避税风险不小。
歪招之七： 利用装修、做低房价
规定原文： 对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中
缴纳的税金及房屋装修等有关合理费用。
避税方法： 买卖双方会达成协议，将做低的那部分空间尽量算在装修费用里，然后买家会私下里把这部分差价补给卖家。这样一来，卖家所支付的实际费用比严格按照个税缴纳
的所需减免不少。
案例分析： 王小姐为了少缴纳个税，在卖房的时候，找到一个小的装修公司，要求人家开具一张 5年前的装修发票，并且把装修款费做高！这家装修公司为了好处费居然开局了假发票！结果，到房地局被查出来了，张小姐不但还必须按照规定缴纳全额税款，还得为
她的欺骗行为负上一定责任！
专家评论： 这样做也是要付出一定代价的，比如文中的张小姐为了少缴纳税款居然开
具假发票！这属于违法行为！
歪招之八先公证后过户
规定原文： 国家税务总局相关通知中规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税。此外，购买商品房满5年出售的，免征营业税。 避税方法： 通过合同或公证的形式进行买卖，但先不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满5年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳部分营业税。 案例分析： 今年，准备结婚的刘先生也买到了房子，房主刚刚买来不到两年就准备转手。为了规避高额税费，房主告诉他一个省钱的办法，先交一部分钱，满 5年后再办理过户手续。并可以就此签个协议办理公证，以免发生价格上的变动。但是，私下交易完成之后，
此房主即刻到房地局偷偷办理了挂失房本的手续，半年之后，新房本下来了，原来的房本与
公证书同时失效！刘先生是房财两空！有理说不出！
专家评论： 由于房屋的权属问题仅仅是公证，卖家可以凭产权证悄悄进行抵押。如果卖方挂失房本，最多半年，又可以出新房本了，对买方没有保证。公证时不能公证到买方本人名下，以后不能出买方本人名的新房本。买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的
第一证据，而购房合同属于次要证据。此间房产证仍属卖方，买主可能吃大亏。
篇六:《二手房热水器废气泄漏致承租人中毒死亡》
2005年，马女士从案外人邢先生处购买了位于大连西路的一处二手房。在房屋交接时，卖家邢先生未将附属于该房屋的非强排风式热水器拆走，并表示该热水器送给马女士使用。2010年8月，马女士将该处房屋出租给来上海工作的吴小姐使用。同年10月，吴小姐在租住房屋内洗澡，因燃气热水器废气泄漏不幸中毒身亡。经公安机关、燃气公司现场勘验，该房屋内的燃气热水器存在安全隐患，系政府明令禁止的淘汰产品。
这对吴小姐的家人来说无疑是天大的噩耗。原来，吴小姐父母在农村生活，她在家排行第二，家中有一个哥哥，还有一个弟弟未成年。她母亲早年在生育她时落下残疾，常年卧床，并于2002年去世。父亲吴先生曾经患有严重的肾炎，已经丧失劳动能力，她靠亲友的资助才完成了学制五年的建筑设计专业本科学习，事发时是家里主要的经济支柱。
吴小姐父亲和未成年弟弟将马女士诉至杨浦区法院，要求她赔偿死亡赔偿金、被抚养人抚养费（吴小姐父亲、弟弟二人）、丧葬费、住宿费、交通费、精神损害抚慰金等计87.5万余元。马女士在庭审中陈述，吴小姐确实是在自己出租的房屋内使用热水器过程中发生事故的。但该房屋系二手房，自案外人邢先生处购得，肇事设备原来就安装在所购房屋内。故该设备的生产厂家、燃气公司、中介公司均负有责任。要求追加促成二手房交易的经纪公司、燃气公司、热水器生产公司、邢先生作为被告参加诉讼。另外，因吴小姐在使用燃气具时，未尽到审慎义务、使用不当亦应承担相应责任。
杨浦区法院经审理判决马女士支付吴先生死亡赔偿金、吴先生抚养费、丧葬费、交通费、住宿费、精神损害抚慰金等共计54.7万余元。
1、因购买二手房附赠的淋浴器造成租房人损害的，应该怎样确定责任？答：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条，出租自有房产，应保证房屋及其附属设施的安全。出事房屋原所有权人邢先生将该房出售给马女士，而马女士接受，应视为对该房屋所涉权利、义务的接受，其中包括该房屋附属的燃气热水器。马女士又将该房产出租，应保证房屋及其附属设施的安全。现因设备存在安全隐患造成承租人吴小姐死亡，马女士应当承担民事责任。至于她提出的设备生产厂家、燃气公司、租赁中介公司负有责任，因与吴小姐的死亡无直接关系，如马女士认为上述单位与本起事故存在其它法律关系的，可另觅途径解决。
2、本案责任应当如何分担？答：死者吴小姐生前租赁、居住该房屋，根据其高学历身份，她对房屋内的设备状况应当是明知的，但疏于管理，且在使用燃气设备时疏忽大意，造成事故发生，亦负有一定的责任。结合上述案情，对该起事故，马女士应负主要责任，承担70%的赔偿责任，吴小姐应负次要责任。
3、本案被抚养人生活费应当如何计算？答：根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十九条规定，侵害公民身体造成死亡的，应当支付丧葬费、死者生前扶养的人必要的生活费等费用。原告吴先生要求按照农村居民标准主张抚养费，根据他居住地相关单位出具的证明，并无不当，在考虑吴先生还有一名成年子女（即吴小姐之兄）的因素后按照法律规定计算抚养费数额。至于吴小姐未成年的弟弟，与吴小姐之间虽为姐弟关系，但不存有法定的抚养关系，故有关吴小姐弟弟抚养费一节的诉讼请求，法院难以支持。
篇七:《无中介个人办理二手房买卖全流程》
无中介个人办理二手房买卖全流程
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