13、某房地产开发企业于2010年1月以出让方式取得一块土地50年使用权，土地面积为1000平方米，并于2011年1月在此地块上建成

篇一:《假设开发法作业答案2011.10》

2011年假设开发法作业

1、某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万m2，单位建筑面积的建造成本为1050元/m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套费预计为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。试用传统方法求开发商能承受的地价。（总开发时间4年，开发成本均匀投入，单利计息）

解：根据题意应采用假设开发法之传统方法计算。

（1）设开发商能承受的地价为V

（2）开发完成后的总价值

3000×40=120000（元）

（3）建造成本、专业费用及配套费用

1050×40×（1+6%+15%）=50820（万元）

（4）投资利息

V×12%×4+50820×12%×2=0.48V+12196.80

（5）税收

120000×5%=6000（万元）

（6）开发商利润

（V+50820）×30%=0.3V+15246

（7）V=（2）-（3）-（4）-（5）-（6）

=120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V

则V=20077.08（万元）

注：本题中应注意以下几点：

①购买待开发房地产之费用应计利息；

②建造成本等是在开发期间均匀投入的，故视之为在开发期中间一次性投入；

③成本利润率是以土地取得成本与开发成本、销售费用之和为基础的，本题中没有销售费用项，故只取前两项之和。

2、某房地产为一块七通一平的待建筑空地，土地总面积为1000m2，该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为4.0，覆盖率为50%，土地使用权年限为50年，从2003年8月起计。该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为100元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为70%。预计取得土地后建造该写字楼的建设期为两年半，第一年均匀投入50%的建筑费与专业费，第二年均匀投入35%的建筑费与专业费，其余的建筑费与专业费在第三年的前半年均匀投入。根据建筑市场行情估计建筑费2000元/m2，专业费为建筑费的6%；销售费用和税费分别按楼价的3%、6%计；购买土地相关税费为地价的3%，年折现率为

14%，利润率为25%，年综合报酬率为9%。预计该写字楼竣工后半年后可租出。

根据上述资料试用现金流量折现法评估该待建筑土地2003年8月出售时的市场价格。

解：根据题意，应采用现金流量折现法

（1）设待建土地的价格为V

（2）开发的总价值

1001270%70%4000

9%11117332045.98元 47319%114%

（3）建筑费与专业费

2000400016%50%35%15%

7356753.95元

0.5114%114%1.5114%2.25

（4）销售费用和税费

17332045.98×（3%+6%）=1559884.14（元）

（5）购地税费：0.03V

（6）地价

V=17332045.98-7356753.95-1559884.14-0.03V

则 V=8170298.92（元）或817.03万元

（注：现金流量折现法中，不单独考虑利润，故所给利润是干扰参数）

3、某在建工程开工于2002年11月1日，拟作为商场和办公综合楼；总用地面积3000m2，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑面积12400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公建筑面积10000m2；该工程正常施工期为2年，开发成本为2500元/m2，管理费为开发成本的3%；至2003年5月1日已完成9层主体结构，且已投入总开发成本的35%，剩余费用在剩余建设期内均匀投入；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可出租，办公楼即可出售；办公楼售价为每平方米建筑物面积5000元，销售费用和销售税费为售价的8%；商场可出租面积为建筑面积的75%，可出租面积为正常出租率的85%，月租金为80元/m2，出租成本及税费为有效总收入的25%，开发经营期报酬率为12%；投资该类房地产的正常投资利润率为15%。试利用上述资料分别用传统方法估计该在建工程于2003年5月1日的价格。（买方购买该在工程负担购买价格3%的税费，折现率为15%） 解：（1）用传统方法求算

①设该在建工程正常价格为V

②求开发完成后的价值V1

1V15000100002400801285%75%125%15914.02万元4812%112%1



③求开发成本及管理费用C1

C1=2500×12400×（1-35%）×（1+3%）=2075.45（万元）

④求投资利息C2

C2V13%11.5%1.51.512075.4518.5%210.134V130.95 

⑤求销售费用和销售税费C3

C3=5000×10000×8%=400（万元）

⑥求开发利润C4

C4[V13%2075.45]15%0.1545V311.32

⑦求购买该在建工程应支付的税费C5

C5=0.03V

⑧求在建工程于2003年5月1日的价格V

V=V1-（C1+C2+C3+C4+C5）

=5914.02-（2075.45+0.134V+130.95+400+0.1545V+311.32+0.03V）

=2996.30-0.3185V

则V=2272.51（万元）

根据上述计算可知，运用传统方法，该在建工程于2003年5月1日正常价格分别为2272.51万元。

4、某在建工程开工于2001年3月1日，用地总面积2000m2，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2001年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2001年9月1日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%，折现率为14%。（2001年）

解：（1）设该在建工程的正常购买总价为V

（2）计算该在建工程续建完成后的总价值：

①总建筑面积=2000×5.1=10200（m2）

②续建完成后的总价值计算公式：V

③续建完成后的总价值：

a111r1rn1rdt

80121020065%80%130%1113569.34万元 5021.58%18%114%

（3）续建总费用25001020055%

114%0.751271.23万元

（4）购买该在建工程的税费总额=V×5%=0.05V

（5）该在建工程的正常购买总价V=3569.34-1271.23-0.05V

V=2188.68（万元）

（6）该在建工程的正常购买单价=2188.68/1.0200=2146（元/m2）

5、某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积5000m2，规划总建筑面积为15000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积1200元。至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需要1.5年，可出租面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的75%，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的5.5%。试利用上述资料用现金流量折线法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为8%，折现率为12%）。

解：设该在建工程的正常购买总价为V：

续建完成后的总价值A111R1Rn1rdt

上式中用rd表示折现率，t表示需要折现的年数，其他符号的含义同收益法。故续建

完成后的总价值计算如下：

80121500075%80%125%1116650.19万元 5031.58%18%112%

续建总费用12001500050%

112%0.75826.66万元

销售费用和销售税费总额=6650.19×5.55%=365.76（万元）

购买该在建工程的税费总额=V×3%=0.03V

该在建工程的正常购买总价V=6650.19-826.66-365.76-0.03V

所以，在建工程总价V =5298.81万元

在建工程单价=5298.81÷1.5=（3532.54元/m2）

6、估价对象概况：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000m2，且土地形状规则；规划

许可用途为商业和居住，容积率≤5，建筑覆盖率≤50%；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起50年。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：①用途为商业与居住混合。②容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50000m2。③建筑覆盖率适宜为30%。④建筑物层数确定为18层；其中，1～2层的建筑面积相同，均为3000m2，适宜为商业用途；3～18层的建筑面积相同，均为2750m2，适宜为居住用途；故商业用途的建筑面积为6000m2，居住用途的建筑面积为44000m2。预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，其余20%需一年后才能售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1200元；勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）的投入情况如下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。销售费用和销售税费预计为售价的9%，其中广告宣传和销售代理费为售价的3%，两税一费和交易手续费等为售价的6%。折现率选取14%。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3%缴纳有关税费。需要评估该块土地于2004年10月出让时的正常购买价格。

解：建成后的总价值

=4500×6000/（1+14%）3+2500×44000×[30%/（1+14%）3+50%/（1+14%）3.5+20%/（1+14%）4]=8829.33（万元）

开发建设费用总额

=（1200+500）×50000×[20%/（1+14%）0.5+50%/（1+14%）1.5+30%（1+14%）2.5]=6921．57（万元） 销售费用和销售税费总额-建成后的总价值×9%-8829.33×9%=794.64（万元）

购地税费总额=总地价×3%=0.03总地价

总地价=8829.33-6921.57-794.64-0.03总地价

总地价=（8829.33-6921.57-794.64）/（1+0.03）=1080.70（万元）

7、某在建工程开工于2003年4月1日。总用地面积5000m2，规划总建筑面积40000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/m2。该项目的正常开发期为3年，建设费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为建筑面积2800元/m2。至2004年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2004年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少（报酬率为8%，折现率为10%）。

篇二:《全国2009年10月自学考试房地产法试题及答案》

全国2009年10月自学考试房地产法试题

课程代码：00169

一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1.1991年5月24日，国务院决定将每年的6月25日定为全国的( )

A.“房屋日”

C.“物业日” B.“土地日” D.“住宅日”

2.城市的整体规划、对公有房屋和私有房屋的管理反映了( )

A.城市物业管理关系

C.城市房地产管理关系 B.土地承包和管理关系 D.城市建筑设计管理关系

3.征用基本农田50亩进行房地产开发的，其批准机关是( )

A.省一级人民政府

C.县一级人民政府 B.市一级人民政府 D.国务院

4.房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权的，该块土地下的矿产资源所有权属于

( )

A.开发商

C.业主委员会 B.国家 D.业主大会

5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，该土地使用权

( )

A.可以无偿收回

C.应当无偿收回 B.只能有偿收回 D.应当有偿收回

6.建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地( )

A.转用审批手续

C.出让审批手续 B.征用审批手续 D.转让审批手续

7.房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增减时，所进行的登记属于( )

A.原始登记

C.转移登记 B.变更登记 D.他项权登记

8.房地产权属登记的托伦斯模式的最先设计国家是( )

A.德国

C.日本 B.法国 D.澳大利亚

9.通过房地产权属登记建立产籍资料，为房地产的规划、税收提供依据，属于房地产权属登记的( )

A.产权确认功能 B.管理功能

C.公示功能 D.保障功能

10.以划拨方式取得的土地使用权( )

A.均有期限限制 B.一般没有期限限制

C.原则上不允许进入房地产市场 D.具有有偿属性

11.根据我国相关法律规定，房地产开发资质一级企业的自有流动资金为( )

A.2000万元以上 B.3000万元以上

C.4000万元以上 D.5000万元以上{13、某房地产开发企业于2010年1月以出让方式取得一块土地50年使用权，土地面积为1000平方米，并于2011年1月在此地块上建成}.

12.对于房地产开发企业通过依法申请所获得的建设用地，国家依然享有该片土地的(

A.使用权 B.所有权

C.占有权 D.出让权

13.在我国现行法律制度下，对拆迁补偿形式( )

A.一概实行货币补偿

B.当事人可以选择

C.当事人原则上不可以选择

D.主要实行产权置换

14.当拆迁范围确定后，不得禁止被拆迁人( )

A.扩建、改建房屋 B.续租房屋

C.改变房屋和土地使用用途 D.继承房地产

15.在城镇房屋补偿过程中，要对被拆除的房屋进行补偿，( )

A.对附属物也应当进行补偿

B.对附属物不予补偿

C.对超过了用地期限的临时建筑也应予以补偿

D.对宅基地也应当予以补偿

16.下列情形不属于．．．房地产转让的是( )

A.房地产赠与

B.国家对集体土地所有权的征收

C.以房地产抵债

D.一方以土地使用权为条件，另一方以资金为条件进行合作建房{13、某房地产开发企业于2010年1月以出让方式取得一块土地50年使用权，土地面积为1000平方米，并于2011年1月在此地块上建成}.

17.根据我国现行法律制度，商品房预售( )

A.必须交付全部土地出让金

B.必须取得建设规划许可证，但不需要施工许可证

C.必须取得土地使用证，但不需要施工许可证

D.必须取得土地使用证，但可以只缴纳部分土地出让金

18.房地产抵押权属于( ) )

A.一种独立权

C.一种价值支配权 B.一种优先权与独立权 D.一种独立权与价值权

19.职工以成本价购买的公有住房产权归( )

A.单位所有

C.个人所有 B.居委会所有 D.国家所有

20.房改后国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的( )

A.货币工资 B.实际工资

C.实物工资 D.补发工资

21.公有住房的出售带有很强的政策倾向性，主要是为了解决职工家庭的(

A.居住问题 B.经济问题

C.工作问题 D.使用权问题

22.在物业管理的整个环节中，起主导作用的主体是( )

A.开发商 B.物业管理企业