案情
2012年6月20日，李某购置涉案小区的房屋一套，面积81.84平方米。自入住以来，李某拖欠物业管理服务费共计2398.4元。虽经物业管理公司电话催缴并且每年在小区公示栏中张贴催缴通知，李某仍未缴纳物业费。因此，物业管理公司将李某诉至法院，请求李某立即向物业管理公司支付自2013年1月1日至2016年10月31日的物业管理服务费共计2398.4元。
被告李某辩称:我入住之后一直交纳物业费，后未交纳是因为物业服务情况有变化。小区绿地改为停车场且我窗前常年停放汽车，影响我采光，停车收费的收益应抵销我的物业费;物业在我家窗前垒花池，小区内动物粪便、手纸以及烟蒂都往花池里仍;垃圾清理不及时;小区环境影响我的生活质量及身体健康，造成我的损失。
裁判
法院经审理认为：物业管理公司为李某提供了物业服务，李某实际接受了物业管理公司提供的物业管理服务，故双方已形成事实上的物业服务合同关系。李某在享受物业服务的同时负有交纳物业管理服务费的义务。此外，对李某所提公共绿地改变用途的问题，如李某所述属实，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，不能作为李某个人拒交物业管理服务费的理由。对李某所提小区内乱停车、卫生环境差、垃圾清理不及时等问题，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。故判决李某在七日内给付物业管理有限公司2013年1月1日至2016年10月31日期间的物业管理服务费共计2398.4元。
评析
一、物业管理服务合同的性质和法律效力
物业管理是指业主通过选取物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施、相关场地进行维修、养护、管理所进行的相关活动。
1、物业管理服务合同的性质
我国合同法尚没有物业管理服务合同方面的规定，实践中多认为物业管理服务合同是委托合同。就物业管理服务的内容来看，物业管理公司提供的大部分物业管理义务不是对单个业主而言，他们只需要依据合同约定以及物业管理的法律、法规提供卫生、环境、保安等物业管理义务，该义务由物业管理公司自行独立完成。
委托合同的性质，是委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果归属于委托人，委托合同由委托人承担责任。由此，就导致业主可能要为物业管理公司的物管行为承担民事责任，这显然违背物业管理服务的目的。从合同目的进行解释，物业管理服务合同不是单纯的委托合同。在物业管理公司所提供的服务内容中，不仅有对全体业主的公共物业的管理，还涉及对业主个体相关财产的保管，以及对共有物业设施的购买、更换等等。这样极易造成物管服务合同的性质与保管、租赁、承揽、委托等法律关系相混同。
2、物业管理服务合同的法律效力
在物业管理法律关系中，物业管理服务合同一般是由业主委员会或物业建设单位和物业管理公司签订，可见物业管理服务合同的特殊性在于签约双方并不一定是合同当事人，业主委员会或物业建设单位签约的行为属表见代理，法律后果最终归结为全体业主。
二、业主拒交物业管理费纠纷的处理规范
按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务。业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，因此，处理此类纠纷时，法院一般针对业主的抗辩理由分别情况作出处理：
1、对于业主无理拒绝交费情形的，法院一般判令业主按照合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任;
2、对于业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业管理费用的，法院一般不予支持;
3、对于因为物业管理公司提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理公司违约在先，业主拒绝交物业管理费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下，法院一般根据物业管理公司提供服务的质量状况，判决驳回物业管理公司要求业主交纳物业管理费的诉讼请求，或者判决减少业主的物业管理费，但应交的维修费用不在此限;
4、对于业主拖欠物业管理费用，物业管理公司依据约定请求一并支付滞纳金的，法院一般予以支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。